（2017）晋03民终625号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-21
案件名称
王江涛与阳泉居然之家汇欣隆家居有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王江涛,阳泉居然之家汇欣隆家居有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终625号上诉人（原审被告）王江涛，男，1971年11月19日出生，汉族，住本市。被上诉人（原审原告）阳泉居然之家汇欣隆家居有限公司。法定代表人苏秀东，总经理。委托诉讼代理人赵晨，山西君衡律师事务所律师。上诉人王江涛因与被上诉人阳泉居然之家汇欣隆家居有限公司租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王江涛、被上诉人的委托诉讼代理人赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，被告系阳泉市××专营店业主。2013年9月被告开始租赁原告×号楼地下×层摊位号为××场地主要经营上域品牌沙发，期间双方先后签订一年、两年期租赁合同，租金支付方式为每6个月一付。合同期满后，原、被告于2015年9月签订《居然之家招商合同》，合同的主要内容为：被告租赁原告×号楼地下×层建筑面积为418.52平方米场地主要用于经营上域品牌沙发，租金收取标准为每平方米日租金2.0元；被告向原告支付租金及相关管理费用，并接受原告的统一管理；租赁期限为2015年9月22日至2016年9月21日，共计366天，其中180天为免租期，在该期限内原告仅需交纳物业管理费等相关费用、不需向被告交纳租赁费用；186天为计租期，合同期内被告应���付原告租金155689.44元和交纳物业管理费等相关费用，若被告违约导致合同提前终止，被告应赔付原告免租期的租金；合同同时约定被告应于每月15日之前按上月的销售额的0.5%向原告交纳市场管理费，但合同中租金支付方式没有填写。合同签订后，被告先后向原告交纳租赁费用35818.64元。2016年7月30日被告以阳泉市××专营店名义收取客户部分货款，没有交到原告处，后因货物没有如期交付与客户发生纠纷。2016年8月16日，被告最后一次交付购电款100元。2016年9月被告停止经营，但仍占用原告经营场地。2016年10月8日，原告提起诉讼。一审庭审中，原告称按合同约定原告每月应向被告收取管理费1047元，被告从2016年1月开始因个人原因拖欠租金和管理费用，原告多次催要未果；在合同履行过程中，2016年5月、7月被告未按合同约定与客户场外交易，存在违约行为，因被告违约导致合同提前终止，被告应赔付原告免租期的租金；要求被告给付原告2015年9月22日到2016年9月21日的租金270538元（418.52平方米×2元/平方米×366天-35818.64元），2015年12月至2016年9月21日的管理费11202.90元（含2016年3月加收的1047元），共计281740.90元，原告提供了《居然之家招商合同》、租金票据、对账单、DM单等活动费凭据、扣减费用凭据、收费收据、售电综合报表。被告对原告提供的对账单真实性无异议，对其他证据有异议，辩称《居然之家招商合同》的履行时间为2015年9月22日至2016年9月21日，合同没有具体的签订时间；双方没有约定租金支付方式，合同上的租金支付方式为空白；合同上的违约责任并非特别约定，被告在合同约定届满前交清租金就没有违约；被告没有享受过免租期的优惠政策，2015年9月22日至2015年12月31日的租金已经交清，被告实际经营至2016年7月30日，原告应按约定的优惠价格收取2016年1月1日至2016年7月30日租金和管理费合计107174.82元，被告已经交纳相关费用包括2015年11月24日夜宴促销活动未返销售款11000元，2016年4月至5月以现金的方式交纳租金10500元，2016年7月通过秒盈易货平台交付价值75000元易货码、价值15000元尚品荷露滋桶装水票，合计111500元，被告不欠原告任何租赁费用；2016年7月23日，原告商场楼上漏水导致被告租赁场地木地板和展销沙发不同程度的损害，2016年7月30日之后原告以被告欠交租金为由分三次将被告价值20余万元的商品扣押于其仓库，并将被告的交费收据、销售单等材料一并扣押，不予归还，2016年9月10日，原告对被告的经营场所拉闸断电。原告扣押被告商品、切断被告电源等行为系单方解除合同的行为，要求驳回原告的诉讼请求；由原告承担相应的违约责任，并返还扣押被告的全部财产和相关票据。被告提供了阳泉市××有限公司的易货码证明、照片、证人贾某的书面证明、证人张某的书面证明、交纳税金凭证、涉税信息查询结果告知书。原告对被告提供的证据的真实性无异议，提出被告陈述的情况不符合事实，被告仅向原告交纳租金35818.64元，并未交清2015年9月22日至2015年12月31日的租金，2016年4月份被告交纳的8000元原告已扣减活动费用，2016年7月22日被告交纳租金1500元属实，但2016年7月被告提供的尚品荷露滋桶装水票尚未作处理、易货码无法完成交易，且双方未约定用水票、易货码抵顶租金，11000元销售款已向被告返还；原、被告分别于2015年10月9日、2015年10月14日、2015年11月17日、2016年1月6日进行对账，原告应向被告返还的102253.36元已返还；商场漏水不是原告造成的，不能作为被告拒绝交纳租金的理由；被告在2016年8月31日前仍在经���，应交纳相关费用；为防止被告场外交易并维护原告自身利益，在合同到期后原告滞留被告四套沙发、两套沙发、两张床、茶几等物品；缴纳税金的证据与本案无关，坚持其诉讼请求。原判认为，原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为出租人应当按照合同约定提供场地和管理服务，被告作为承租人应当按照合同约定的期限支付租金。被告租赁原告的经营场地时双方约定2015年9月22日至2016年9月21日的计租期租赁费为155689.44元，原、被告签订的合同虽未明确约定租金支付方式，但根据双方长期形成的租赁合同关系推定租金支付方式为每6个月一付，被告未按合同约定如期交纳租金，存在违约行为，应按合同约定赔���原告免租期租赁费，原告要求被告给付2015年9月22日至2016年9月21日租金270538元、2015年12月至2016年9月21日管理费11202.90元，共计281740.90元,符合法律规定,本院予以支持。鉴于被告对2016年7月被告租赁原告的摊位因楼上漏水，地板和沙发受损提供了相应的证据予以证明，因此当月15天的租金应酌情予以核减为宜，具体为12555.60元（418.52平方米×2元/平方米×15天）。被告辩称其2015年9月22日至2015年12月31日的租金已经交清，被告实际经营至2016年7月30日，现被告不欠原告任何租金和管理费用，除原告认可被告交纳租金35818.64元外，被告没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信；被告辩称2016年7月通过秒盈易货平台向原告提供的价值75000元易货码、价值15000元尚品荷露滋桶装水票，因易货码无法完成交易、水票尚未作处理，且双方未约定用水票、易货码抵顶租金，被告提出的已��水票、易货码抵顶租金的辩解主张，证据不足，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告王江涛于本判决生效之日起十日内给付原告阳泉居然之家汇欣隆家居有限公司房屋租赁费257982.40元，管理费11202.90元，共计269185.30元。案件受理费5692元，原告负担1354元，被告王江涛负担4338元，一审判决送达后，王江涛不服，向本院提起上诉。上诉人王江涛的上诉请求：一、撤销原审判决，改判为驳回被上诉人诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人阳泉居然之家汇欣隆家居有限公司辩称，一审认定事实��楚，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。本院二审查明事实与一审判决查明事实一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、租金支付的截止时间。双方所签的《居然之家招商合同》约定：租赁期限为2015年9月22日至2016年9月21日。2016年7月29日，被上诉人向上诉人送达”限期交款通知书”，上诉人在签收栏处签名并加注”因涉及其它事项，故申请交款延期至2016.8.15”。上述证据可证实上诉人与被上诉人合同实际履行期限与约定期限一致，一审对此认定无误。上诉人认为租金支付的截止时间应计算至2016年7月30日，其所提交的贾某、张某证人证言，不足以证实其事实主张，本院不予支持；2、免租期租金应否由上诉人承担。双方所签《居然之家招商合同》约定：免租期共计180天，具体时间为2015年9月22日至2015年10月21日30天，2015年11月22日至2015年12月21日30天，2016年2月22日之2016年3月21日29天，2016年4月22日至2016年5月21日30天，2016年8月22日至2016年9月21日31天，合租期内免租金额共计153178.32元；免租期用于乙方（即上诉人方）进行开业筹备和市场培育，免租期乙方不用向甲方（即被上诉人方）交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常缴纳，若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金；刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计186天，计租期从免租期后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月；乙方按下列标准向甲方支付租金：每平方米日租金2元，2015年10月22日至2015年11月21日计25948.24元，2015��12月22日至2016年2月21日计51896.48元、2016年3月22日至2016年4月21日计25948.24元、2016年5月22日至2016年6月21日计25948.24元、2016年7月22日至2016年8月21日计25948.24元，合同期内乙方共计应支付甲方租金155689.44元，租金的付款时间为每个付款周期的上月25日之前。双方合同虽未约定租金支付方式，但结合合同约定的租赁期限、免租期与计租期的具体期间等内容，上诉人应于每个计租期首月的上月25日之前分别向被上诉人交纳该计租期内的租金，且双方对已交租金35818.64元均不持异议，故上诉人未按时足额交纳租金的事实清楚，应按约承担免租期内的租金。上诉人此项上诉理由不成立，亦应驳回。3、被上诉人收款的99000元钱物可否抵作租金。上诉人认为被上诉人接收其价值75000元易货码15000元尚品荷露滋桶装水票一节，一审判决认定清楚。鉴于二审中上诉人提交的证据无法证实，该物的实际价值，交易过程等，故二审中不宜处理。上诉人认为其实体权利受侵犯的，可另行诉讼解决。4、被上诉人是否存在违约。2016年7月上诉人租货被上诉人摊位漏水，影响上诉人经营一节，一审判决对此作出认定，并酌情核减上诉人15天的租金，实体处理妥当。本院认为，上诉人的上诉理由无充分的事实依据和证据支持，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5692元，由上诉人王江涛负担。���判决为终审判决。审判长 张瑞文审判员 田志国审判员 郭严旻二〇一七年八月十日书记员 井 欣 微信公众号“”