（2017）川0114民初4739号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-12
案件名称
邓康华与四川省虎龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓康华,四川省虎龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初4739号原告：邓康华，女，汉族，1969年10月3日出生，住成都市新都区。委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川省虎龙房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇南二路东段。法定代表人：曾令葵，董事长。委托诉讼代理人：许汝才，四川博深律师事务所律师，特别授权代理。原告邓康华与被告四川省虎龙房地产开发有限公司（以下简称虎龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告邓康华的委托诉讼代理人饶杰、被告虎龙公司的委托诉讼代理人许汝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓康华向本院提出诉讼请求：请依法判令1.解除双方于2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议；2.虎龙公司返还已付购房款170万元，并从2013年8月9日起至实际支付完毕时止，按年利率6％支付利息。3.虎龙公司返还所缴纳的契税等费用136706元。事实与理由：与虎龙公司于2013年8月26日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定邓康华购买虎龙公司开发的新都区大丰街道××社区文化街××号丰怡阳光A区1幢1层26号房屋，总价款330万元。合同签订后，邓康华按约支付了购房款170万元，并交纳了按揭所需资料和办理产权登记所需资料、权属等费用。可至今，虎龙公司未为邓康华办理银行按揭和产权证书。虎龙公司的行为，给邓康华造成了巨大的经济损失。被告虎龙公司辩称，不同意解除合同，不同意退还款项、支付利息。双方于2013年8月26日签订了合同，2016年9月28日双方又网签了一份合同，房屋早已交付邓康华，2015年7月邓康华将房屋出租给虎龙公司，租金一直支付到2017年7月。由于贷款政策发生变化，邓康华不能办理银行按揭，这是工商银行的原因，不是虎龙公司的原因。邓康华未付清购房款，故不能办理房屋的产权证。邓康华要求解除合同无理由，请求驳回邓康华的诉讼请求。经审理查明，2013年8月26日，邓康华（乙方）与虎龙公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定邓康华作为买受人，购买虎龙公司开发的位于新都区大丰街道××社区文化街××号丰怡阳光A区1幢1层26号房屋，该商品房测绘建筑面积共98.94平方米，单价为每平方米33353.55元，总价款330万元，双方约定采取贷款方式付款，邓康华首期支付购房总价款的51%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行借款支付。合同第十条约定虎龙公司应当在2013年10月31日前交付房屋。补充协议约定了首付款分期，于2013年8月26日付1000000元，余下600000元于2014年2月8日前付清。余款1600000元，由邓康华向虎龙公司指定的金融机构申请贷款支付。补充协议第二条3款载明：“……⑶因甲方原因导致乙方无法取得贷款的，乙方有权退房。……⑷因乙方原因导致无法取得银行贷款的，如果乙方退房，则乙方应向甲方支付合同总房款的2%的违约金。乙方不退房的，则改为一次性付款，乙方应在不能取得银行贷款后15日内，向甲方补交其余房款，双方另行签订购房合同；否则，甲方有权解除原合同，并扣除合同总房款的2%的违约金后退还乙方已付房款。”合同及补充协议签订后，邓康华按约支付了购房首付款1700000元。2013年11月15日，邓康华交纳了代办证税费136706元，虎龙公司将房屋交付邓康华。2016年12月29日，虎龙公司向邓康华出具了《承诺书》，载明：“1.只要业主方的征信等条件符合银行贷款要求，我司保证按揭能够办理（如需更换银行，业主需要进行配合），后期我司如有垫付的首付款，贷款放款后按照本协议约定的赔偿条款，在抵扣赔偿款后，业主方据实补缴；2.保证在按揭放款之日起3个月内为业主办理不动产权证书，如我司未履约此项条款，承诺退还业主方已付款项，并按照当时的国家规定活期存款利率进行赔偿；……”由于邓康华未能办理银行按揭贷款，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2015年6月11日，邓康华与虎龙公司签订了《商铺租赁合同》，约定邓康华将位于成都市新都区丰怡阳光A区1-1-26号商铺租予虎龙公司，租期自2015年7月15日起至2016年7月15日止，租金为每平方米100元，即每月租金总额9894元，虎龙公司享有1个月的免租期，免租期满，在2015年7月15日前支付6个月租金，之后应于2016年1月15日前支付剩余6个月租金。2016年7月22日，双方又签订了一年的《商铺租赁合同》，租赁期至2017年7月15日止。二、邓康华分别于2015年7月17日、2016年2月2日、2016年7月22日、2017年2月22日向虎龙公司出具了《收条》，载明收取了商铺租金。三、2016年9月28日，邓康华与虎龙公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，与之前合同不同处为贷款方式付款内容，即“买受人应当于2016年9月28日前支付首期房价款2310000元，余款990000元向中国工商银行股份有限公司成都新都支行申请贷款支付，期限10年。”四、2017年6月6日，中国工商银行股份有限公司成都新都支行出具《证明》，载明“申请人邓康华，身份证号：，在我行申请个人商用房贷款，因我行贷款政策原因未获批准，予以退单。”上述事实由邓康华提交的《商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证及票据、《承诺书》；有虎龙公司提交的《商铺租赁合同》、《收条》、《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《证明》以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，邓康华与虎龙公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。邓康华按约支付了购房首付款，但是未能办理银行按揭贷款，购房款义务没有履行完毕。虎龙公司已在合同约定期限内将房屋交付了邓康华，现不能办理产权证的原因是购房款尚未结清。现双方的争议焦点为邓康华是否享有合同解除权，针对争议焦点论述如下：支付购房款是买受人的主要合同义务，邓康华与虎龙公司约定以贷款方式支付购房款，邓康华支付了购房款首付款后，在长达近四年的时间没有完成贷款的办理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”邓康华主张是虎龙公司的原因未能办理银行贷款，对其主张邓康华没有提交证据予以证明，应自行承担不利后果。一般来说，银行与买受人签订借款合同前，要审查开发商开发的楼盘情况，开发商没有出现资金链断裂或者楼盘停工状态，同时买受人的征信没有问题，完全可以办理按揭贷款。虎龙公司在合同约定期限内向邓康华交付了房屋，因此可以确认按揭贷款未能办理不是虎龙公司的原因。从银行出具的《证明》可以看出，是由于贷款政策的原因没有办理按揭贷款。在邓康华没有结清购房款的情况下，虎龙公司仍然将房屋交付邓康华，邓康华将房屋出租收取租金，已实现了其利益。办理房屋的产权属于虎龙公司的义务，虎龙公司也承诺“保证在按揭放款之日起3个月内办理不动产权证书，如未履约此项条款，承诺退还已付款项，并按照当时的国家规定活期存款利率进行赔偿。”现不能办理产权证的原因不在虎龙公司，而是邓康华没有结清购房款，故邓康华不享有合同解除权，其要求解除合同，既不符合双方合同约定解除条件和也不符合法定解除条件，对其诉讼请求本院不予支持。综上，当事人应遵循诚实信用原则，严格履行合同义务，非有约定或法定解除条件，合同不能解除。据此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邓康华的诉讼请求。案件受理费12712元，由原告邓康华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄文利二〇一七年八月十日书记员 范 珺 关注微信公众号“”