（2017）豫01民终9331号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-10-09

案件名称

张金玲、河南中诚嘉盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张金玲,河南中诚嘉盛物业管理有限公司,河南鼎盛实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终9331号上诉人（原审原告）：张金玲，女，1958年11月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄高伟，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南中诚嘉盛物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴隆街8号。法定代表人：郅晓凯，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：王鹏，河南正方圆律师事务所律师。原审被告：河南鼎盛实业有限公司，住所地郑州市二七区兴隆街9号3层408号。法定代表人：游学敏，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：王鹏，河南正方圆律师事务所律师。上诉人张金玲因与被上诉人河南中诚嘉盛物业管理有限公司（以下简称中诚公司）、河南鼎盛实业有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人张金玲及其委托诉讼代理人黄高伟，被上诉人中诚公司及原审被告鼎盛公司的委托诉讼代理人王鹏到庭接受了本院的询问。本案现已审理终结。张金玲不服原审判决，上诉称：请求依法撤销原判，改判支持其全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:双方既是委托关系又是租赁关系，原审仅认定双方之间的委托关系是错误的。双方之间签订的商铺租赁合同，名义上是��方签订，实际上是两方签订，这是被上诉人为了控制业主和租赁户而设立的管理模式；租赁合同的实际履行者是其和被上诉人，合同的所有权利和义务都由被上诉人负责履行，被上诉人根本不让其知晓承租户的一切信息；被上诉人谎称房屋已空置，其也未到现场核查就随口说再物色新的承租户，而事实是该房屋根本就没有空置，直到现在仍然由被上诉人对外出租收益；原合同虽已到期，但基于口头合同关系，店铺一直交于被上诉人出租、管理，被上诉人也一直经营该店铺，即该店铺占有、使用、收益的权利一直由被上诉人行使至今；原判仅支持其的部分诉讼请求是错误的。既然双方之间存在事实上的租赁合同关系，那租赁合同的义务、拖欠的租金应由被上诉人全部承担。由于被上诉人严重违约，其有权解除双方之间的口头租赁合同关系，并有权收回商铺的使用权，故原审法院没有全部支持其的请求是错误的。原审没有支持其一审要求被上诉人交付商铺使用权的诉求是错误的。其的商铺从购买后一直由被上诉人控制，非经物业根本无法出租；其原有商铺位置已被被上诉人改造错位，被打乱出租，其已无法收回自己的商铺；其的商铺始终在2F20-1号及2F20号商铺的位置内，根本没有恢复过原状，从其提供的照片及《商铺租赁合同》可以看出，其的商铺属于旺铺，交由被上诉人出租后从未发生过空租现象；一审没有判决被上诉人作为被告向其支付所欠房屋租金13464元（租金自2016年7月起算，计算至今至2017年2月28日）的诉求是明显是错误的；一审判决“原告主张被告交付商铺的使用权，原告虽拥有涉案商铺的所有权，但鉴于涉案商铺已租赁给他人使用，本案不予处理，原告另行起诉”于法于理于其的诉讼请求都是错误的。故请求二审��明事实，支持其一审全部诉讼请求。中诚公司辩称，其与张金玲之间系委托关系，并不存在租赁合同关系。2017年5月1日，其与张金玲签订《商铺租赁合同》，约定：张金玲将位于郑州市兴隆街9号郑州小商品城（B）座二楼60号店铺通过其租赁给客户使用，租赁铺位面积6.87平方米；张金玲及承租方及时提供管理和服务。故其与张金玲之间仅是委托管理关系，不存在租赁关系。其按照张金玲的要求将诉争商铺出租，该商铺现由承租人占有并使用，张金玲要求其交付店铺使用权没有事实依据。其与张金玲之间不存在租赁关系，张金玲商铺空置期间的租金损失系正常的商业风险，应由自己承担。起诉租金的前提是有承租人，而空铺期间并未有租金收入，作为受托人其没有义务支付租金；关于铺位改造，其承认对商铺进行了改造，但对于上诉人的所有商铺是在原位��进行改造，位置并未发生较大的变动。综上，其与张金玲之间不存在租赁关系，张金玲无权要求与其解除租赁合同，亦无权要求其交付商铺使用权及商铺空置期间的租金，其诉上诉请求无任何事实与法律依据。恳请贵院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。鼎盛公司的答辩意见同中诚公司。张金玲向一审法院起诉请求：1.判令解除张金玲与中诚公司、鼎盛公司之间的房屋租赁合同，并判令中诚公司、鼎盛公司依法交付商铺的使用权；2.判令中诚公司、鼎盛公司向张金玲支付所欠房屋租金13464元（租金自2016年7月起算，计算至实际交付商铺使用权之日，现暂计至2017年2月28日），支付2015年7月至2016年6月的欠付的租金每月211元，合计2532元，以上各项暂计15996元；3.由中诚公司、鼎盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2004年12月10日，张金玲作为买受人与鼎盛公司作为出卖人签订《商品房前期销售合同》一份，合同约定买受人购买的商铺位于二七区××号铺位，该商铺套内面积为6.87平方米。后张金玲获得该商铺的房屋所有权证。2007年5月1日，张金玲作为甲方（出租方）与中诚公司作为丙方（管理方）签订《商铺租赁合同》一份，合同主要约定：1.甲方将位于郑州市兴隆街9号的郑州国际小商品城（B）座二楼60商铺通过丙方中介租赁给乙方使用，租赁铺位面积为6.87平方米。2.租赁期限自2007年5月1日起至2012年4月30日止，共计60个月。3.甲方同意将自有商铺租赁给乙方，甲乙双方均同意由丙方管理商场，乙方在自主经营的同时接受丙方管理。乙方为甲方支付租金的约定方式为：承租期第一年、第二年年租金为购房总款的8%，月租金为1237元，第三年年租金为购房款的8.8%，月租金为1360元，第四年、第五年年租金均为购房总款的9.68%，月租金为1496元。甲乙丙三方约定，由乙方在每月10日前以银行转账形式足额支付甲方当月租金，银行卡由丙方在指定银行为甲方办理，甲方可持卡在指定银行或相关银联网点提取租金，如乙方要求，甲方应有责任给乙方提供租赁发票，丙方可帮助甲方代开租赁发票，其税金从甲方租金中扣除，丙方愿为乙方的租赁行为提供担保，若乙方未及时支付甲方租金，则由丙方支付给甲方，丙方对乙方追偿。5.在合同期间，乙方保证接受丙方管理。6.在合同期间，丙方保证为甲方和乙方及时提供管理和服务。该合同的乙方即承租人为空白。合同签订后，张金玲将涉案商铺交由中诚公司，中诚公司按月将商铺租金打入张金玲银行账户。上述《商铺租赁合同》到期后，据张金玲提交银行交易记录显示，自2013年11月至2015年6月，中诚公司仍向张金玲账户每月转入商铺租金1496元，自2015年7月至2016年6月，中诚公司向张金玲账户每月转入商铺租金1285元。2016年7月至12月，中诚公司工作人员与张金玲电话、短信沟通，告知涉案商铺已按张金玲要求隔出且已空出、张金玲可来接收商铺等事宜，张金玲因繁忙未予接收，并请求中诚公司负责寻找租户，后又因商铺位置不清拒绝接收，并于2017年3月6日诉至该院。2017年4月，中诚公司作为管理方与案外人作为承租方签订《郑州国际小商品城商铺租赁合同》，将郑州国际小商品城B座2层20号商铺租赁给案外人使用。一审法院另查明，张金玲《商品房前期销售合同》所附平面图、房屋所有权证所附“郑州市房产分户图”，均显示张金玲所购商铺坐落于兴隆街××号，位于其中一梯东南侧，系右侧第二间，面积为6.87平方米。据中诚公司、鼎盛公司提供的《郑州国际小商品城B��位分部规划图-01》显示，张金玲的商铺位于20号，面积为11.96平方米。中诚公司庭审时述称，其曾对商铺进行过改造，将张金玲的商铺与他人商铺合并为20号商铺对外出租。郑州国际小商品城由中诚公司经营管理。一审法院认为，本案张金玲与中诚公司2007年5月签订的《商铺租赁合同》，合同期限已经于2012年4月届满，自2012年5月至2016年6月，双方虽未签订书面合同，但继续履行原合同义务，视为双方已达成口头协议，由中诚公司继续向张金玲按月支付房租租金。双方争议焦点在于张金玲与中诚公司的关系是租赁关系还是委托关系，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据涉案《商铺租赁合同》相关条款可知，张金玲与中诚公司系委托关系��而非租赁关系。法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。2016年7月，中诚公司告知张金玲接收商铺，其后双方亦未达成继续委托租赁的合意，视为双方委托租赁关系自2016年7月已经解除，且未达成新的委托合同。故张金玲起诉要求解除房屋租赁合同，无事实根据，该院不予支持。张金玲主张中诚公司、鼎盛公司交付商铺的使用权，张金玲虽拥有涉案商铺的所有权，但鉴于涉案商铺已租赁给他人使用，本案不予处理，张金玲可另行起诉。关于张金玲要求中诚公司、鼎盛公司支付房屋租金的诉讼请求，其一、张金玲主张中诚公司、鼎盛公司应支付2015年7月至2016年6月每月欠付211元租金共计2532元，张金玲与中诚公司自书面《商铺租赁合同》到期后，均继续履行了合同义务，中诚公司应每月付给张金玲房屋租金1496元，却无故欠付211元，应承担支付责任，故对张金玲的该项请求该院予以支持；其二、张金玲主张中诚公司、鼎盛公司应支付自2016年7月起暂计至2017年2月28日租金共计13464元，但张金玲与中诚公司自2016年7月涉案商铺空出后，一直未达成新的委托合意，故张金玲该项请求，缺乏事实依据，该院不予支持。鼎盛公司并非《商铺租赁合同》当事人，故张金玲要求其承担责任，无事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南中诚嘉盛物业管理有限公司于该判决生效之日起十日内支付张金玲租金2532元；二、驳回张金玲的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加��支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由张金玲承担80.5元，由中诚嘉盛物业管理有限公司承担19.5元。二审中，张金玲向本院提交八张照片，拟证明商铺坐落位置，人流量大，生意好，不会出现空租的情况；对于张金玲提供的录音证据，只当庭播放，未提供书面材料及载体。被上诉人质证认为，照片拍摄于2017年7月21日，显示是其将商铺出租后房屋的现状，如其没有将房屋对外出租，房屋将空置，该照片不能显示房屋原本空置的事实。对于录音证据，不清楚对话双方的身份，无法质证。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，通过本案查明的事实，张金玲买受鼎盛公司商铺，并委托中诚公司对外租赁，约定中诚公司每月向张金玲支付租金。合同到期后，双方仍继续履行原合同义务，视为双方��达成协议。2015年7月至2016年6月中诚公司向张金玲每月支付租金1285元，与原合同约定月租金1496元不符，原审判定中诚公司对欠付的租金承担支付责任，并无不当，本院予以支持。2016年7月，中诚公司告知张金玲涉案商铺已按张金玲要求隔出且已空出、张金玲可来接受商铺等事宜，但张金玲未予接收。因商铺一直闲置，且双方未达成新的合意，故张金玲请求支付2016年7月至2017年2月的租金，缺乏事实依据，本院不予支持；现涉案商铺已租赁给案外人，张金玲如主张交付商铺所有权，可另行起诉。根据签署的《商铺租赁合同》相关条款可知，张金玲与中诚公司系委托关系，故对张金玲诉称与中诚公司是租赁关系的主张本院不予支持。综上，张金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第��百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张金玲负担。本判决为终审判决。审判长　李　黎审判员　李剑锋审判员　邢永亮二〇一七年八月十日书记员　候李爽微信公众号“”