（2017）苏1102民初1616号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
丁萍与蔡志祥、郦菊琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁萍,蔡志祥,郦菊琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八条第一款，第六十条，第一百一十四条，第一百三十条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1102民初1616号原告：丁萍，女，1976年9月29日生，汉族，住江苏省。被告：蔡志祥，男，1976年6月8日生，汉族，住江苏省。被告：郦菊琴，女，1985年11月25日生，汉族，住江苏省。原告丁萍与被告蔡志祥、郦菊琴房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日、8月9日两次公开开庭进行了审理。原告丁萍，被告蔡志祥到庭参加诉讼，被告郦菊琴经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告丁萍向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《房产买卖合同》。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告给付其购房款本金35万元；2.判令被告支付滞纳金257600元（计算至2017年7月20日，其后按照购房款总额56万元、日2‰的标准支付至款项实际付清之日止）。事实与理由：2016年8月25日，原、被告签订《房产买卖合同》一份，约定两被告购买原告位于镇江市××室房屋一套，购房款于2016年11月31日付清，但两被告至今仍欠付35万元未支付，已构成根本违约。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告蔡志祥辩称，不同意解除合同，其一直在支付房款和利息，目前也在积极筹措款项。被告郦菊琴未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据材料均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，原告与两被告签订《房产买卖合同》一份。约定：1.原告将位于镇江市××室房屋出售给两被告，房屋面积115.95平方米，房屋转让时包括现有装修及固定设施；2.双方共同商定房屋转让价人民币56万元，两被告于合同签订时支付原告购房定金3000元；3.双方约定于2016年9月15日前至市房产交易所办理产权转移手续，届时两被告按照下列方式支付房款：（1）2016年9月15日前支付房款人民币7万元；（2）2016年11月31日前支付房款49万元；（3）购房定金与房款无关；4.双方约定2016年11月31日前由原告将房屋正式交付两被告，原告交房时须结清交房前的一切有关该房屋的费用；5.如两被告不能按期付款或原告不能按期交房，或其中一方不能按期办理产权转移手续，每逾一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款2‰的滞纳金，如逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同。如两被告违约，所付定金不予退还，如原告违约，向两被告支付相当于购房定金两倍的违约金。上述《房产买卖合同》签订后，2016年8月25日，两被告向原告支付购房定金3000元，2016年9月15日，两被告支付购房款7万元，2016年11、12月期间，两被告支付原告购房款9万元，2017年3月份，两被告支付购房款5万元。2016年11月30日（合同约定31日），双方约定的付款期限届至，两被告未足额向原告支付购房款。自2017年1月至2017年7月，两被告每月支付原告款项1450元，合计10150元,原告用以偿还其新购房屋的贷款。诉讼中，对于支付的购房定金3000元，原告与被告蔡志祥一致认可不计算在购房款中，确认欠付原告购房款35万元。被告蔡志祥庭审中称，2016年11月份左右，其用案涉房屋作为抵押在工商银行办理贷款48万元，但未支付欠付原告的购房款。另查明，两被告系夫妻关系，2013年1月4日登记结婚。2016年9月15日前，案涉房屋已登记至两被告名下。本院认为，本案中，《房产买卖合同》系原、被告双方当事人签署，合同内容为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定全面、适当的履行各自义务。在合同约定的过户时间2016年9月15日前，原告已配合两被告将案涉房屋过户登记于两被告名下，两被告即应依照合同的约定于2016年11月30日（合同约定31日）前向原告足额支付购房款。至今两被告尚欠原告购房款35万元未支付，构成违约，依法应承担违约责任，原告要求两被告支付购房款35万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求以56万元为基数，自2016年12月1日起、每日2‰标准支付逾期付款违约金的诉讼请求。经计算，如按照双方《房产买卖合同》的约定，每日违约金为1120元，年违约金数额为购房款总额的73%，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，庭审中本院依法向被告蔡志祥行使释明权，其认为该违约金约定过高，请求本院予以调整。本案中，2016年11月期间，被告蔡志祥已通过案涉房屋抵押贷款的方式自银行贷款48万元，但却未支付原告购房款，而是挪作他用，主观过错明显。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院依法将本案中违约金的月支付标准调整为欠付购房款数额的1.5%。两被告自2017年1月至2017年7月，每月向原告支付款项1450元，合计10150元，应予扣减。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡志祥、郦菊琴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁萍购房款35万元；二、被告蔡志祥、郦菊琴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁萍逾期付款违约金（自2016年12月1日至实际给付之日止，按照欠付数额35万元、月1.5%标准计算后扣减10150元）；三、驳回原告丁萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9876元，减半收取4938元，原告丁萍承担538元，被告蔡志祥、郦菊琴承担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员 兰欢二〇一七年八月十日书记员 於联（上诉须知、法律条文）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”