（2017）粤0605民初7986号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-14
案件名称
李德峰与苏志强、叶秀云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李德峰,苏志强,叶秀云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初7986号原告：李德峰,男,1981年9月18日出生,汉族,住广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄福寿，广东华安联合律师事务所律师。被告：苏志强，男，汉族，1976年2月9日出生，住浙江省平阳县，被告：叶秀云，女，1979年12月16日出生，汉族，住浙江省平阳县，原告李德峰与被告苏志强、叶秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序于2017年7月24日公开开庭审理了本案。原告李德峰及其委托诉讼代理人黄福寿、两被告苏志强、叶秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告2017年4月24日签订的关于买卖佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园L座86-905房（房地产证号：粤房地权证佛字第××号A）的《房地产买卖合同》（No.0001132）合法有效；2、两被告配合原告办理将佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园L座86-905房过户至原告名下的手续；3、两被告向原告支付以165万元为本金按每日万分之五的标准计算自2017年5月19日起计至被告将涉讼房屋交付给原告之日止的违约金；4、两被告向原告赔偿因两被告违约而导致原告维权所增加的经济损失62450元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月24日原告与被告签订《房地产买卖合同》（No.0001132），约定：1、被告将佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园L座86-905房（房地产证号：粤房地权证佛字第××号A）转让给原告，转让成交价总额为165万元，转让税、费按照法律规定各自承担；2、原告向被告支付25万元定金，2017年5月30日前原告再向被告支付剩余首付款30万元，房产转让余款110万元由原告向银行申请按揭贷款支付；3、原告支付定金25万、剩余首付30万元，并取得银行按揭贷款承诺函，且被告取得房地产证原件之日起三日内，原、被告须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年5月30日，在收到回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续。原告依照《房地产买卖合同》约定向被告支付25万元定金（被告收款账户为：62×××35；户名：苏志强；开户行：中国建设银行）后，2017年5月16日被告叶秀云来到原告住处表述房子不卖了，原告要求按《房地产买卖合同》约定继续履行。2017年5月19日原告依照《房地产买卖合同》的约定向被告的上述银行账户汇款30万元剩余首付款，款项被银行退回，退回原因是被告已注销该银行账户，后原告联系被告要求被告说明注销账户原因，要求被告提供有效的收款银行账户以便原告依照合同履行付款义务，并要求被告按时配合办理房产过户手续，被告均予以拒绝。甚至，原告已向被告明确表示，如被告不便提供收款银行账户，原告可向被告现金支付首付余款30万元及110万元购房尾款，被告均拒绝回应。原告已在佛山市南海区公证处办理了本案购房首付余款30万元的公证提存。以上事实证明，被告已经违反了《房地产买卖合同》（No.0001132）的约定，拒绝履行自己的合同义务。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告向贵法院提起本诉讼。被告辩称，不同意原告诉讼请求。合同存在不平等条约，备注中原告掌握了买房的主动权，原告可以随意找借口买与不买。原告可以要求被告继续履行合同，但根据合同约定若原告无能力购买房屋时，被告权利得不到保障。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据7律师调查笔录，实质为证人证言，但证人未能到庭接受质询，本院对该证据不予采信。2.原告提交的证据39录音，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。3.被告提交的保证书、检查记录表、微信截图，与本案无关，本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋为佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园L座86-905房，登记权利人为苏志强，单独所有。2017年4月20日，被告苏志强向原告发送短信，称已经拿到涉讼房屋房产证。2017年4月24日，原告（买方）与被告苏志强（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋卖给原告，成交价1650000元。买方同意在本合同生效之日当日内（含当日）向卖方支付定金250000元。买方须于2017年5月30日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款300000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2017年4月26日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年5月30日（含当日）。买卖双方均清楚房屋以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。涉讼房屋处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日起十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交房押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。卖方应当于收齐全部房款当天将涉讼房屋交付予买方。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定如遇政府政策原因造成购房无法交易，该合同则可以取消，卖方退回订金给买方。同日，两被告签署《同意出售共有财产声明书》，同意出售涉讼房屋和办理有关房屋交易等手续。2017年4月25日，原告向被告支付定金250000元。2017年6月2日，被告将该笔定金退还给原告。2017年5月11日，中国建设银行股份有限公司广州白云支行向被告苏志强出具《同意购房抵押贷款通知书》（以下简称同贷书），载明原告以涉讼房屋向该行申请个人再交易住房贷款，110000元，贷款期限300个月，经该行审查已获批准。该行将上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入苏志强62×××35账户内。放款时网签合同应与贷款审批的网签合同一致，否则不予放款。2017年5月19日，原告向被告苏志强62×××35账户转账300000元，但该款因账户销户被退回。2017年5月22日，原告向两被告寄送律师函及附件授权委托书、同贷书，催促两被告：1.在收到律师函后两日内以手机短信的方式回复原告，说明注销账户原因，并通知原告有效收款银行账户，以便原告及时支付首付款余款300000元。2.在收到律师函后两日内以手机短信的方式联系原告领取同贷书原件。3.于2017年5月26日上述8:30-9:30带齐相关手续按时到大沥镇黄岐行政服务中心办理房产过户手续。2017年5月25日，原告通知被告苏志强于2017年5月26日到大沥镇黄岐行政服务中心配合办理涉讼房屋过户手续。2017年5月26日，原告通知被告苏志强可直接全款支付1650000元（含已付首付）。2017年5月27日，原告在佛山市南海区公证处办理提存公证，将应支付给被告苏志强的购买涉讼房屋的首期购房余款300000元提存于该处。2017年7月25日，原告账户62×××10内存款余额为1692182.13元。另查明一，2016年2月20日，被告孙秀云与案外人张燕霞签订《租赁合同》，将涉讼房屋出租给该案外人使用，租赁期限为2016年2月23日至2017年2月23日，每月租金为2800元。庭审中，被告孙秀云称其已经与张燕霞续约，将租赁期限延长至2019年2月23日。至庭审辩论终结，涉讼房屋仍由张燕霞居住使用。2017年5月23日，原告收取张燕霞2017年6月、7月、8月租金共8400元。此外，张燕霞曾向原告表示知道被告出售涉讼房屋，并表示不购买。庭审中，原告同意带租约购买涉讼房屋。另查明二，原告曾于2017年5月18日、5月26日在大沥镇黄岐行政服务中心预约办理涉讼房屋过户手续。另查明三，两被告于2002年8月2日登记结婚，现仍为夫妻关系。本院认为，被告虽称涉讼合同中备注所约定的内容有失公平，但经审查，该约定仅针对因政府政策此非双方原因导致合同不能履行的情形，且该条款为双方自愿平等协商的结果。除因政府政策原因外，原告亦无权单方终止合同；若原告拒不履约，被告完全可依据合同约定主张原告继续履行或承担违约责任，即使原告无能力购房，被告亦可以要求原告承担违约责任。综上，被告的权利并不因备注约定受到实质性限制，现以该备注约定不公平、不平等为由拒不履行合同没有理据，本院不予采纳。本院认为，涉讼合同为原告与被告苏志强真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。原告诉请确认涉讼合同合法有效符合法律规定，本院予以支持。被告虽称其家属要到涉讼房屋居住，故不愿再出售涉讼房屋，但其一，涉讼合同一经成立生效即发生法律效力，被告应严格按照合同约定履约，不得单方面终止合同；其二，被告一方面提出自己需要使用涉讼房屋的主张，另一方面又自认继续将涉讼房屋出租给案外人使用，两者之间显然自相矛盾。综上，无论如何，被告均不能以自己单方面的理由拒不履行合同。被告在履约过程中经原告多次通知拒不配合办理房屋过户手续，后又将原告支付的定金退还给原告，已经构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。除因本案被查封外，涉讼房屋现无其他权利障碍，且原告已经将首期房款300000元提存，并具备一次性支付剩余房款的能力，故原告诉请被告配合办理涉讼房屋过户手续合法有据，本院予以支持。涉讼合同约定，被告未按约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，而合同约定被告最迟应于2017年5月30日配合原告办理过户递件手续，现被告未能按照该约定履行配合递件义务，应从2017年5月31日起开始计付逾期违约金予原告。原告虽称违约金应计算至涉讼房屋实际交付之日，但涉讼合同约定房屋于被告收齐全部房款当天交付，现原告尚未支付全部房款予原告，房屋交付条件尚未成就，故本院对原告该主张不予采纳。本案处理之后，被告是否配合履约未能确定，故本院酌定逾期违约金暂计算至庭审辩论终结之日止，即被告应向原告支付逾期违约金45375元（1650000×0.05%×55）。此后的逾期违约金，原告可视合同履行情况另行主张。关于租金损失的问题。租金损失实际亦为被告逾期履约导致原告的损失，现本院已支持原告有关逾期违约金的请求，故对该项诉请不再另行支持。涉讼合同没有约定律师费承担问题，该费用以及公证费均非必然支出的费用，本院对原告相应的赔偿诉请不予支持。两被告为夫妻关系，本案债务发生于双方婚姻关系存续期间，两被告应负连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李德峰与被告苏志强于2017年4月24日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告苏志强、叶秀云应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理将佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园L座86-905房变更登记至原告李德峰名下的手续；三、被告苏志强、叶秀云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金45375元予原告李德峰；四、驳回原告李德峰的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取10158元，由原告负担128.81元，由两被告负担10029.19元。财产保全费5000元（原告已预交），由两被告负担。两被告负担份额共15029.19元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年八月十日书记员 邓莹莹 微信公众号“”