（2017）苏03民终979号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-08-15

案件名称

田为与章卫星、杨秀举二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

田为,章卫星,杨秀举

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2017）苏03民终979号上诉人（原审原告）：田为，女，汉族，1968年5月25日生，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章卫星，男，汉族，1966年2月4日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：鹿静，江苏彭淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：董闪，江苏彭淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨秀举，男，汉族，1952年5月28日生，住徐州经济技术开发区。上诉人田为因与被上诉人章卫星、杨秀举案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田为的委托诉讼代理人高峰，被上诉人章卫星的委托诉讼代理人鹿静，到庭接受询问，被上诉人杨秀举经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。田为上诉请求：1.请求撤销（2015）开民初字第1192号民事判决，改判为：确认徐州经济技术开发区碧落小区5区22-2-203室房屋归上诉人所有，终止在章卫星申请执行杨秀举一案中对该房屋的执行。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，应当予以改判。首先，一审法院查明上诉人与被上诉人杨秀举于2012年6月21日签订《房屋买卖合同》，约定上诉人购买杨秀举所有的碧螺小区5区22-2-203室房屋，房屋总价款为24万元，上诉人签订合同时付定金1万元，房屋过户时间为2012年6月26日，过户时上诉人支付房款10万元，余款当日付清。因涉案房屋已被抵押给他人，杨秀举与抵押权人于2012年6月25日注销了抵押登记，同日上诉人支付了全部购房款24万元。上诉人已经支付全部购房款的事实上，上诉人和被上诉人杨秀举在一审庭审中均作了肯定陈述，杨秀举提供了收条等证据，一审法院认定双方合同有效，上诉人已经支付了全部购房款是事实。其次，2012年6月25日，上诉人支付了全部购房款，杨秀举将房屋钥匙交给上诉人，上诉人虽然自己没有居住，但是上诉人已经对房屋实际控制和占有，杨秀举也认可其中从2012年6月25日后并没有对涉案房屋进行占有。一审法院认定上诉人没有实际占有涉案房屋属认定错误。最后，上诉人对涉案房屋未办理过户登记手续不存在过错。因涉案房屋存在抵押登记，无法按照合同约定方式履行，经双方协商，由上诉人出资，被上诉人杨秀举将抵押借款偿还给了抵押权人。1.合同虽然约定了过户时间，但因被上诉人的原因导致合同无法按照原约定履行。2.上诉人2012年7月8日到产权处办理过户手续，距离办理委托公证时间不到一个月。在合理期限之内3.在委托公证书中，被上诉人保证涉案没有抵押、查封等情况，没有与该房屋有关的债权债务，4.被上诉人章卫星与杨秀举是保证合同纠纷，该债务本身并非杨秀举本人举债。且杨秀举及配偶仅有一套房屋，面积为53.93平方米。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。章卫星物权要求法院拍卖涉案房屋用地偿还其债务。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定属于适用法律错误。综上看，请求法院依法支持上诉人的诉请。章卫星辩称，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十八条的规定。执行异议之诉的异议人需要同时满足以上四个条件其诉请才能得到支持，上诉人并不满足以上条件：1.上诉人并非涉案房屋的实际买受人。一审诉讼前期间，案外人王敏、胡彩芹以其是实际出资人为由申请参加诉讼，后又撤回诉讼，但能够证实田为并非本案涉案房屋的实际出资人。2.本案的购房款是否全部付清有待查证。上诉人在一审时提交的2012年6月21日与杨秀举签订的《房屋买卖合同》中乙方的签名明显涂改，该合同真实性被上诉人一直持有异议。并且上诉人没有提供相关的打款流水。房款是否付清均系杨秀举自认。3.房屋没有过户的原因上诉人存在过错。涉案房屋2012年6月25日解除抵押手续，2012年6月26日约定的过户时间，而上诉人一直未积极要求办理过户手续。4.上诉人在法院查封前并未实际占有涉案房屋。涉案房屋是在2012年7月18日被鼓楼法院查封，上诉人一审开庭时提供的三份房屋租赁合同日期为2014年2月8日之后。二、关于上诉人提到的法律适用问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，本案上诉人并非被执行人，系案外人提起的执行异议之诉，该争议不适用第六条。三、通过庭审能够看出上诉人与第三人之间存在的仅是一般债权，上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨秀举未答辩。田为向一审法院起诉请求：1、在章卫星执行杨秀举一案中停止对坐落于徐州经济技术开发区金山桥碧螺小区5区22-2-203室的执行，并确认该房屋归田为所有；2、诉讼费用由章卫星、杨秀举承担。一审法院认定事实：2012年6月21日，田为与杨秀举通过金螺中介签订《房屋买卖合同》一份，约定杨秀举自愿将座落在碧螺五区22#-2-203住房、建筑面积53.93平方、房产证号4××8、土地证号295**卖给田为，田为已对该房屋进行了充分的了解，自愿购买该房屋；房屋成交价为贰拾肆万元，定金壹万元，过户时间2012年6月26日，过户时田为付房款壹拾万元给杨秀举，余款当日付清，付清全部房款当日杨秀举交付给田为房屋；过户费由田为负担；该房屋转让其它设施包括空调，如杨秀举有户口在该房屋内，杨秀举应在陆个月内迁出，杨秀举如不迁出户口，杨秀举应赔偿田为押金壹仟元，待户口迁出后付清。当日，杨秀举的儿子杨威出具收条一份，载明今收田文现金壹万元整，购买碧螺小区5区22#2单元203室定金。因杨秀举及其妻子吴正娥向案外人陈东风、徐美英借款12万元，双方于2012年6月12日就涉案房屋办理了抵押登记，后于2012年6月25日注销该抵押登记。2016年6月25日，杨秀举向田为出具收条一份，载明今收到田为购买金山桥碧螺山5区22#-2-203室购房款贰拾肆万元整，全部房款已清。双方并未办理房屋产权变更登记手续，涉案房屋至今仍登记在杨秀举名下。另查明，2012年6月25日，田为与杨秀举及其妻子吴正娥就涉案房屋的出售、过户的委托手续至徐州市彭城公证处办理公证，内容为杨秀举、吴正娥是夫妻，二人在徐州市金山桥开发区碧螺山5#区22#楼2-203拥有房产一处，建筑面积53.93平方米。现委托人欲出售此房，特委托田为全权办理此房的买卖及过户（包括水、电、煤气、有线电视）的相关手续。田为因此所签署的一切文件及作出的决定，委托人均同意并认可。受托人有转委托权。委托人保证授权的房屋产权无争议，没有查封、抵押等限制产权转移情况，没有与该房屋有关的债权债务。委托人委托受托人代领售房款。还查明，因另案章卫星起诉杨秀举民间借贷纠纷，鼓楼法院于2012年7月18日作出（2012）鼓开民诉保第0106号民事裁定书，依法查封了涉案房产。后在本院执行过程中，田为提出执行异议申请，认为其已付清涉案房屋购房款并办理了公证书，并从购房之日实际占有、使用涉案房屋，请求法院依法解除对涉案房屋的查封。2015年6月20日，一审法院作出（2014）开执字第8号执行裁定，裁定驳回田为的异议申请。2015年7月21日，田为向一审法院提起诉讼，请求判令在章卫星执行杨秀举一案中停止对坐落于徐州经济技术开发区金山桥碧螺小区5区22-2-203室的执行，并确认该房屋归田为所有；诉讼费用由章卫星、杨秀举承担。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。就涉案房屋而言，田为据此主张排除强制执行，应当具备以下条件：一是原被告之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是田为在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是田为在法院采取强制措施前已经实际占有该房屋；四是田为对未办理房屋产权无过错。首先，关于涉案房屋买卖合同是否有效，田为是否付清全部购房款的问题。田为与杨秀举于2012年6月21日签订的房屋买卖合同，对于房屋坐落的位置、面积、价款、付款方式、过户时间等均进行了约定，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。另，结合杨秀举儿子杨威书写的收条、涉案房屋于2012年6月25日解除抵押的事实、杨秀举书写的收条及其庭审陈述，可以认定田为已付清全部房屋价款。但根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力，因此田为与杨秀举订立房屋买卖合同，付清购房款，但未完成过户登记时，田为尚未取得所有权，其仅享有债权，该房屋仍归杨秀举所有。其次，关于田为是否实际占有房屋的问题。田为虽主张自2012年6月26日之后实际占有涉案房屋，并将房屋出租，收取租金收益，但未能提供充分证据予以证明。从田为提供的三份房屋租赁协议看，均为中介代签，第一份房屋租赁协议为2014年2月8日与案外人佟振通签订，约定租期自2014年2月10日至2015年2月9日止；第二份房屋租赁协议为2014年2月10日再次与案外人佟振通签订，约定租期自2014年2月10日至2015年2月9日止，该两份协议的签订前后相差两天，且第二份协议的承租方由索学志涂改为佟振通、签订日期及租期均由2012年11月26日涂改为2014年2月10日；第三份房屋租赁协议为2014年6月22日与案外人马春林签订，约定租期自2014年6月23日至2015年6月22日止，但协议落款处乙方签名为刘某某，因上述三份房屋租赁协议章卫星均有异议，且承租人亦未能出庭作证，故对三份协议的真实性，不予确认。因此，上述三份房屋租赁协议并不能证明田为购买房屋后实际占有涉案房屋的事实。最后，关于田为对未办理过户登记是否存在过错的问题。本院认为，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的“第三人没有过错”，是指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。而本案中，田为与杨秀举于2012年6月21日签订房屋买卖合同，约定双方于2012年6月26日办理过户手续，而2012年6月25日涉案房屋抵押登记注销后，田为并未积极要求办理过户手续，取得涉案房屋所有权，而是要求杨秀举向其出具委托手续，从该公证委托书的内容来看，杨秀举及其妻子吴正娥委托田为全权办理涉案房产买卖及过户的相关手续，该委托书与买卖合同相互矛盾，田为在庭审中解释称其买这套房屋可以居住使用，如果价格合适也可以对外出售，在出售过程中为了避免重复缴纳契税，就与被告办理了该委托书。由此看出，田为未能及时办理涉案房屋过户登记的原因并非客观障碍所致，而是田为为避免二次出售房屋时再次缴税，因此，田为主观上有过错。综上，田为不享有足以排除强制执行的民事权益，田为的诉请均应依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回田为的诉讼请求。案件受理费人民币4900元，公告费350元，由田为负担。二审期间，上诉人提供证人证言两份，证明杨秀举对涉案房屋没有实际占有，证明在一审中杨秀举的自认杨秀举自己认可房屋在我方付钱之后已经交付给上诉人，上诉人实际对涉案房屋占有使用，包括出租。经质证，被上诉人章卫星认为上诉人提供的证据已经超过了举证期限，不属于二审新证据的范畴，上诉人的证据已经造成了证据失权，不能够证明上诉人的观点。第一个证人王某已经73岁了，对其证人证言真实性不予认可；对第二位证人李某证言的真实性也不予认可。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为上诉人要求停止对涉案房屋的执行是否成立。针对该争议焦点，本院评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，1、上诉人主张已经实际占有和控制了涉案房屋，但其提供的三份租赁房屋租赁合同的落款日期均为2014年，而涉案房屋早在2012年7月18日被法院查封，故上诉人提供的证据不足以证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋。2、本案一审期间，上诉人自认王敏、胡彩芹系涉案房屋的实际出资人，说明上诉人不是涉案房屋的实际购买人。3、关于未办理过户的原因，一审期间上诉人陈述“买这套房屋可以居住使用，如果价格合适也可以对外出售，如果在出售过程中，为了避免重复缴纳契税，在公证处办理的委托书，就说原告有权出售涉案房屋”，据此陈述，应当认定系因上诉人自身的原因而未办理过户手续。综上，上诉人要求停止对涉案房屋的执行并确权归其所有，不符合前述司法解释的规定。上诉人田为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人田为负担。本判决为终审判决。审　判　长　　潘全民审　判　员　　张　伟代理审判员　　胡元静二〇一七年八月一日书　记　员　　杨淑娴更多数据：搜索“”来源：