（2017）闽0782民初758号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-12-06

案件名称

黄俊文、张泽平等与林小霞等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武夷山市人民法院

所属地区

武夷山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄俊文,张泽平,林小霞,林荣娇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省武夷山市人民法院民事判决书（2017）闽0782民初758号原告（反诉被告）：黄俊文，男，1994年5月22日出生，汉族，住武夷山市。原告（反诉被告）：张泽平，男，1989年4月7日出生，汉族，住南昌市经济技术开发区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：占红亮，福建弘袍律师事务所律师。被告（反诉原告）：林小霞，女，1979年9月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。被告（反诉原告）：林荣娇，女，1968年11月26日出生，汉族，住松溪县，公民身份35212819681126102X。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：熊标，福建航嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）黄俊文、张泽平与被告（反诉原告）林小霞、林荣娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄俊文及黄俊文、张泽平的共同委托诉讼代理人占红亮，林小霞、林荣娇的共同委托诉讼代理人熊标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄俊文、张泽平向本院提出诉讼请求：1.判令林小霞、林荣娇返还黄俊文、张泽平合作经营酒店押金200000元，并从2017年3月15日起按年利率6%支付资金占用的利息至押金清偿完毕之日止。后经本院释明，变更诉讼请求为：同意在转租合同的法律关系基础上，1.解除黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇之间的合作协议；2.退回押金200000元，并按年利率6%支付2017年3月15日起的资金占用利息；3.双方约定的条款要求变更相应的条款，即变更双方约定的第三条的条款，该条款显失公平，请求法院予以调整。事实和理由：2016年7月8日，林小霞、林荣娇租赁案外人封晓平、阎凤英位于武夷山市××姑××区大王××号房屋经营酒店，租赁期限10年。2016年7月30日黄俊文、张泽平和林小霞、林荣娇协商一致对上述酒店合伙经营，双方签订《酒店承包合作协议》，约定合伙期限从2017年8月1日至2026年7月8日，合伙模式为黄俊文、张泽平每年给林小霞、林荣娇红利200000元。合同签订后，黄俊文、张泽平向林小霞、林荣娇缴纳押金200000元，并进行酒店装修。2017年3月15日，因为装修的原因在经营6个多月后双方协商终止合作，该酒店交回由林小霞、林荣娇自己经营，现在林小霞、林荣娇收回后对外招租，黄俊文、张泽平要求林小霞、林荣娇退回200000元未果。黄俊文、张泽平和林小霞、林荣娇不再合作经营酒店，林小霞、林荣娇收取押金应当退回。林小霞、林荣娇辩称：1、2016年7月30日，黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇签订的《酒店承包合作协议》，协议内容约定内容是林小霞、林荣娇将奥峰酒店承包给黄俊文、张泽平经营管理，该协议第十一条约定内容明显是承包关系而不是合伙经营关系。2、合同签订后，林小霞、林荣娇将奥峰酒店交由黄俊文、张泽平经营管理。合同履行期间，林小霞、林荣娇按约支付了2016年8月-2017年2月期间的租金和红利，但在2017年2月以后，黄俊文、张泽平就拖欠应当支付的租金和红利，但黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇之间没有签订解除《酒店承包合作协议》的协议内容，酒店仍然由黄俊文、张泽平在经营管理，所以黄俊文、张泽平在诉状中所说的将酒店交回林小霞、林荣娇自己经营不是事实。3、按《酒店承包合作协议》第四条约定，现黄俊文、张泽平拖欠租金已达数月之久，已构成违约，按协议内容林小霞、林荣娇有权没收黄俊文、张泽平缴纳的押金。综上，应依法判决驳回黄俊文、张泽平的诉请。林小霞、林荣娇向本院提出反诉请求：1.请求依法解除林小霞、林荣娇与黄俊文、张泽平签订的《酒店承包合作协议书》，并判令黄俊文、张泽平将酒店移交给林小霞、林荣娇；2.请求依法判令黄俊文、张泽平向林小霞、林荣娇支付拖欠的租金、承包费（即红利）181248元（该租金、红利的数额从2017年3月1日暂计至2017年5月30日止，实际的租金、红利数额计至《酒店承包合作协议书》解除后，黄俊文、张泽平将酒店移交给林小霞、林荣娇之日止）；3.请求判令黄俊文、张泽平向林小霞、林荣娇支付其经营酒店期间拖欠的水电费17190.78元（水费暂计至2017年4月30日，电费暂计至2017年5月7日止，实际拖欠的水电费计至黄俊文、张泽平将酒店移交林小霞、林荣娇之日止）；4.保留黄俊文、张泽平对林小霞、林荣娇在其经营酒店期间损毁酒店财产的赔偿诉权。经本院释明后，同意将其主张的承包合作关系变更为转租法律关系，诉讼请求的数额不变。事实和理由：2016年7月30日，林小霞、林荣娇与黄俊文、张泽平签订了一份《酒店承包合作协议书》，将武夷山市国家旅游度假区大王峰路18号的奥峰酒店承包给黄俊文、张泽平经营使用，约定每月的租金43750元（并且每年递增5%），每月红利（即承包费）16666元，并且约定租金、红利按月支付。2016年8月1日，林小霞、林荣娇将该酒店移交给黄俊文、张泽平经营使用。合同履行期间，黄俊文、张泽平按约支付了2016年8月份至2017年2月份期间的租金以及红利（即承包费用），但在2017年2月份以后，黄俊文、张泽平就一直拖欠应当支付的租金、红利（即承包费用），而且还拖欠了酒店经营期间的水电费用。黄俊文、张泽平的行为已构成违约。黄俊文、张泽平反诉辩称：l、黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇签订的《酒店承包合作协议》在2017年3月10日已经解除了，已经履行了解除合同的行为，酒店已经交给林小霞、林荣娇了；2、林小霞、林荣娇要求黄俊文、张泽平支付承包金等费用，因为黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇之间已经解除协议，不存在支付租金和红利的依据。退一步说，约定是保底条款，不受法律保护。3、支付水电费，是在2017年3月10日之后的费用，酒店交给林小霞、林荣娇之后，由林小霞、林荣娇进行管理，也聘请了保安进行管理，这些费用应该由林小霞、林荣娇承担。综上，林小霞、林荣娇的反诉没有法律依据，请求驳回林小霞、林荣娇的反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的证据即黄俊文、张泽平所举的房屋租赁合同，黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇共同所举的酒店承包合作协议书、同意书、收条，林小霞、林荣娇所举的水电费票据、物品清单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对黄俊文、张泽平所举的电话录音，现场相片，黄俊杰、张欣宇、刘海安、王勤四位证人证言，视频及本院向电工王世荣的询问笔录，本院认为这些证据与本案的其他证据能够互相印证，本院予以采信为证据。根据本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：2016年5月7日林小霞、林荣娇与封晓平签订房屋租赁合同，主要内容有：封晓平将坐落于武夷山市××区××路××号年涉诉房屋出租给林小霞、林荣娇，租赁期限2016年7月8日至2026年7月8日，年租金为525000元，第二年后每年递增5%，履约保证金为100000元，一方租赁期间不得私自转让，如有转让意向须经一方认可。2016年7月30日林小霞、林荣娇与黄俊文、张泽平签订酒店承包合作协议书，主要内容有：双方签订合作战略伙伴，乙方（黄俊文、张泽平）从2016年8月1日起至2026年7月8日，乙方每年支付甲方（林小霞、林荣娇）525000元租金，按每个月支付43750元每年递增5%，无论是否盈利乙方都要付给甲方每年200000元的红利，每个月支付16666元整，签订合同时，乙方支付押金200000元，在乙方装修酒店工程结束退押金100000元，乙方第一年先支付3个月的租金，2016年8月1日到2016年10月1日之后每年按照一个月一个月进行，不得延期一个星期，如有超过半个月，甲方有权收回酒店，将装修好的所有经营权，并收回乙方的全部押金，不得有异。2016年7月23日封晓平出具了同意书，同意在原有合同基础上，新增加一个股东黄俊文。2016年7月30日林小霞、林荣娇收到了，张泽平交酒店押金200000元整，进行了物品移交，签订了物品清单表，其中电视57台、2米床3张、1.8米床22张、1.5匹空调21台、3匹空调6台，黄俊文、张泽平聘请的财务人员王俊杰在其上签署了名字。黄俊文、张泽平履行了缴纳租金、红利至2017年2月底，共支付了422912元。在装修了两个样板间后，因装修的原因，2017年3月10日黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇双方进行协商解除协议，但没有达成一致意见。2017年3月15日，黄俊文、张泽平遣散了员工，撤离了酒店。后酒店门口挂有招牌，上书本店招租或转租，以及林小霞、林荣娇的联系电话。后林小霞、林荣娇有聘请了保安苏贵全，交代酒店的原电工照看酒店，有带人来看酒店。2017年5月16日林小霞、林荣娇有到酒店，与2017年2月就入住该酒店的旅客王勤发生冲突，要求其搬离酒店。后双方协议因善后处理发生纠纷，黄俊文、张泽平诉至本院。林小霞、林荣娇提起含有要求解除合同内容的反诉，反诉状于2017年6月14日送达黄俊文、张泽平。另查明，酒店目前拖欠的水电费为17190.78元（水费计至2017年4月30日，电费计至2017年5月7日止）。一、关于本案黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇关系是合伙协议还是承包协议问题，本院认为黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇关系既不是合伙协议也不是承包协议，而是名为承包合作协议实为转租协议，林小霞、林荣娇向封晓平承租房屋，由林小霞、林荣娇负责向封晓平支付租金，黄俊文、张泽平负责完成装修、自主经营及向林小霞、林荣娇支付押金并按期支付原租金和红利。综上所述，从合同的内容上看双方之间的关系符合是房屋转租特征，为转租协议。二、双方的协议是否解除，酒店是否移交。根据合同法第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案没有证据表明，黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇双方达成了解除合同的一致，也没有证据证明存在着附合约定解除的情况。黄俊文、张泽平主张合同已经解除，没有提供证据，黄俊文、张泽平举证不足，本院不予采纳，由于黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇没有协商一致的情况下于2017年3月15日撤出酒店，其后林小霞、林荣娇聘请保安、交代电工照看酒店，带人来看酒店，应认定为防止损失扩大的行为，符合合同法第一百一十九条的规定，不能以此认定为林荣娇当时就收回了酒店，双方解除了合同，而黄俊文、张泽平撤出酒店的行为可以认定为其以自己的行为表明不履行主要债务，且有解除合同的意思表示，根据合同法第九十四条规定，另一方当事人林小霞、林荣娇有权主张解除合同，故对林小霞、林荣娇解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据合同法第九十六条的规定，林小霞、林荣娇解除合同的通知到达黄俊文、张泽平时解除，林小霞、林荣娇的反诉状可视有解除合同的内容，该反诉状于2017年6月14日送达黄俊文、张泽平。故本院确认黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇双方之间的酒店承包合作协议于2017年6月14日解除。林小霞、林荣娇有权在2017年6月14日后接管酒店，由于林小霞、林荣娇已聘请了保安，防止损失扩大的行为，本院认定其2017年6月14日接收了酒店。由于黄俊文、张泽平在接收酒店时有移交物品清单，现黄俊文、张泽平没有举证证明有移交这些物品，故本院认定酒店的内部物品尚未移交，黄俊文、张泽平应及时与林小霞、林荣娇办理好移交。双方如有争议，可另案解决。2017年6月14日前酒店的水电费应由黄俊文、张泽平负担，本院认定黄俊文、张泽平拖欠水电费为17190.78元。三、黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇双方签订的酒店承包合作协议，实为转租协议，黄俊文、张泽平主张协议书存在保底条款，本院认为这种保底条款是转租合同的特征，即使存在也不违反法律规定，故该协议不存在合同无效的情形。但黄俊文、张泽平主张该协议第三条显失公平，请求本院予以变更，本院认为，该协议第三条约定，通过转租，林小霞、林荣娇获得了每月固定16666元的收益。结合协议第四条的约定，黄俊文、张泽平要支付200000元押金，在完成装修后才退回100000元押金，而林小霞、林荣娇只应向封晓平支付押金100000元。现黄俊文、张泽平也进行了部分装修，投入了资金，合同解除后，该100000元押金及已投入的装修资金利益为林小霞、林荣娇享有，故黄俊文、张泽平主张协议第三条的约定显失公平，本院予以采纳，本院酌定对该条款约定的红利变更为每月6350元，即每月的转租租金为50000元，按本院认定林小霞、林荣娇2017年6月14日接收了酒店，本院认定拖欠的租金为三个半月。黄俊文、张泽平应交的转租租金为525000元，黄俊文、张泽平已交7个月的转租租金为422912元，尚欠102088元，林小霞、林荣娇要求黄俊文、张泽平支付拖欠的租金本院予以支持。四、该协议第四条的约定，黄俊文、张泽平要支付200000元押金，在完成装修后才退回100000元押金。本院已结合该条款对协议第三条认定显失公平，予以变更。黄俊文、张泽平也未对该条款提出要求，故该条款对双方有约束力，黄俊文、张泽平只进行了两个样板房间的部分装修，显然没有完成装修，故对黄俊文、张泽平的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、驳回黄俊文、张泽平的诉讼请求；二、确认黄俊文、张泽平与林小霞、林荣娇签订的酒店承包合作协议于2017年6月14日解除，此后由林小霞、林荣娇行使酒店管理权；三、黄俊文、张泽平应于本判决生效之日起三十日内向林小霞、林荣娇支付租金102088元及水电费17190.78元；四、驳回林小霞、林荣娇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元由黄俊文、张泽平；反诉案件受理费2134元，减半收取1067元由黄俊文、张泽平负担641.50元，林小霞、林荣娇负担425.50元。黄俊文、张泽平，林小霞、林荣娇应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员　　谢晖二〇一七年八月一日书记员　　林艺本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：百度搜索“”