（2017）鲁02民终4985号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2018-07-18
案件名称
孙加笏、成寸斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙加笏,成寸斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4985号上诉人（原审原告）：孙加笏委托诉讼代理人：韩瑞祥，即墨胜和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：成寸斌上诉人孙加笏因与被上诉人成寸斌房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初12115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙加笏的委托诉讼代理人韩瑞祥，被上诉人成寸斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙加笏上诉请求：撤销一审判决，依法改判成寸斌支付孙加笏房屋占有使用费45965元或发回重审；一、二审诉讼费由成寸斌负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应予纠正。1、一审未依据法律规定分配成寸斌继续举证的责任或由成寸斌提供其已支付租赁费的直接书证举证责任。一审中，虽然成寸斌提交了由孙加笏出具的编号为3070722的收据载明“多收房租1888元”，但该证据并未明确注明其他相关信息，该证据既不能证明成寸斌已支付租赁费，也缺乏证据的客观性。孙加笏为了证明成寸斌未支付租赁费，已向一审法院提供了给成寸斌出具的收取涉案房屋租赁费24000的原始单据存根，其背面明确备注“未付”字样，成寸斌应依法向法庭提交该书证。也就是说，成寸斌主张已向孙加笏支付24000元租赁费，应承担进一步充分的举证责任或提供已支付租赁费的直接书证，仅凭成寸斌提交的载明“多收房租1888元”的编号为3070722的收据，系孤证，不足以证明成寸斌的主张。2、成寸斌提交的载明“多收房租1888元”的书证，缺乏客观性，且系孤证，依法不能作为认定本案事实的合法依据。该书证不能真实反映孙加笏的真实意思表示，也不能真实反映成寸斌主张的已支付租赁费的事实。该书证系证明成寸斌已支付租赁费的唯一证据，系孤证，缺乏其他证据进一步证明，缺乏证据链条，不足以证明成寸斌已足额支付孙加笏租赁费。3、成寸斌在一审中明确认可支付租赁费到2015年6月1日，且于该日搬出涉案房屋的事实。其一，按照合同约定年租金24000元，而到2015年6月1日是11个月，与其交付租赁费24000元的说法相互矛盾。其二，成寸斌在租赁期未满的情况下搬出涉案房屋，有悖常理。其三，一审法院违反事实认定成寸斌支付租金至2015年6月30日，成寸斌主张使用租赁房屋11个月的理由不成立。4、孙加笏为证明成寸斌使用涉案房屋至2015年9月15日，在一审中提交村委会收取成寸斌支付电费的证明、证人证言予以证明，形成有效的证据链条，能够充分证明孙加笏的主张。而成寸斌主张已足额支付租金及使用涉案房屋至2015年6月1日，证据不足。二、一审判决认定关键事实错误，导致本案适用法律错误。三、孙加笏要求成寸斌出示孙加笏给成寸斌出具的24000元的房租费收据，如果成寸斌不能提供，法庭应当要求成寸斌提交证据予以证明。综上，请求二审法院依法改判支持孙加笏的请求。成寸斌辩称，成寸斌正常使用涉案房屋至2015年6月1日，之前的所有租金已经交纳。因为多交的租金是1888元，所以孙加笏将之前的收据收回，开了一张“多收房租1888元”的收据，可以证明成寸斌已经足额交纳租金，不再拖欠孙加笏的任何租金。“多收房租1888元”的收据编号为722号，收取24000元的收据编号在后，是735号，单据背面写了未付，该单据造假。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。孙加笏向一审法院起诉请求：1、判令成寸斌参照年租金24000元标准支付孙加笏2014年7月1日至2015年9月15日期间的房屋占有使用费29000元；2、本案诉讼费用由成寸斌负担。一审法院认定事实：2011年6月10日，孙加笏（出租方）与成寸斌（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、房屋座落于即墨市通济办事处八里三村第二工业园内，共计十间，房屋使用面积377.5平方米。二、租赁期限：租赁期共三年，出租方从2011年7月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2014年6月30日收回。三、租金和租金的交纳期限：租金标准65元/平方米，每年承租方应向出租方交纳租金共24000元整。承租方应于每使用年度的起始之日即每年五月一日前一次付清全年的租金。成寸斌已以现金方式支付了孙加笏2011年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租赁费。2015年7月20日，孙加笏为成寸斌出具编号为NO.3070722收款收据，内容：多收房租：1888元。成寸斌称其于2015年5月向孙加笏交纳了2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租赁费24000元，因其于2015年6月1日搬离涉案房屋，实际占有使用涉案房屋不足一年，故孙加笏将剩余租赁费退还，一个月租赁费为2000元，因剩余租赁期差一天就一个月，孙加笏就开具了1888元的收款收据。孙加笏称，2015年7月20日一次性先后为成寸斌开具了编号为NO.3070722、NO.3070735两份收款收据，先开具的编号为NO.3070735收款收据，载明：从2014年7月1号—2015年7月1号止壹年，金额：24000元。成寸斌手中的该单据背面标注有“未付”字样，因成寸斌自出具单据之日至今并未交付租金，所以孙加笏才将自己手中的该单据标注上“废”字。关于编号为NO.3070722收款收据，孙加笏解释称，因成寸斌认为续租期间按照原租赁合同的标准支付租赁费偏高，并且租赁房屋面临拆迁，所以将成寸斌已支付的租赁费（2011年7月1日至2014年6月30日）每平方米优惠5元。因此，孙加笏为成寸斌开具了编号为NO.3070722收款收据，该收据载明“多收房租1888元”。成寸斌辩称，不存在编号为NO.3070735收款收据。经调查，即墨市通济街道办事处八里三村村民委员会出具的两份证明均为村会计黄娟书写，黄娟称该村每月5-8号收电费，不核对交款人身份，电费台账上也没有成寸斌的签字。经法庭询问证人，两位证人均未直接看到成寸斌于2015年9月15日搬离涉案房屋。一审法院认为，孙加笏于2011年6月10日与成寸斌签订房屋租赁合同，约定成寸斌租赁孙加笏的房屋，年租金24000元。合同签订后孙加笏交付了涉案房屋。涉案房屋未办理权属证书，双方签订的租赁合同应认定为无效，但承租人已实际占有使用涉案房屋，应当支付出租人占有使用费。合同到期后，成寸斌继续占有使用涉案房屋，应当参照合同约定支付孙加笏房租。综合双方举证及庭审陈述情况，孙加笏的下列陈述不符合常理：孙加笏于2015年7月20日先为成寸斌开具了编号为NO.3070735收款收据，载明：从2014年7月1号—2015年7月1号止壹年，金额：24000元。在成寸斌要求减免该期间租赁费的情况下，孙加笏只需要在该单据上标明减免情况即可，完全没有必要另开编号为NO.3070722收款收据，载明“多收房租1888元”。另，孙加笏解释称该1888元是对已履行完毕租赁期间（2011年7月1日至2014年6月30日）每平方米减免5元计算得出的，出租人在合同履行完毕后，时隔一年之久再出具收据减免租赁费1888元不符合常理，且收据上载明的是“多收房租”与孙加笏所称的“减免租赁费”有本质上的不同。再者，编号在后的收据（NO.3070735）先于编号在前的收据（NO.3070722）出具也不符合账簿使用的一般规律。孙加笏对上述问题均未作出合理解释，故按照通常理解，一审法院采信成寸斌对于编号为NO.3070722收款收据的解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，孙加笏的陈述有诸多不合常理之处，且成寸斌提交的编号为NO.3070722收据的证明力明显高于孙加笏提交的村委证明及证人证言，故对于成寸斌的抗辩意见予以采信。孙加笏未能提供证据证明其主张应当承担举证不能的法律后果，故对于孙加笏的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回孙加笏的诉讼请求。案件受理费525元，由孙加笏负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙加笏作为房屋出租人主张承租人成寸斌使用涉案房屋至2015年9月15日，成寸斌拖欠其2014年7月1日至2015年9月15日期间的房屋占有使用费，并提交租赁合同、村委证明、证人证言、收款收据等证据予以证明。成寸斌不予认可，辩称其已交纳2014年7月1日至2015年6月30日的租金，其于2015年6月1日搬离涉案房屋，并提交孙加笏于2015年7月20日为其出具的载明“多收房租1888元”的编号为3070722的收据予以证明。本院审查认为，孙加笏主张成寸斌未支付其2014年7月1日至2015年9月15日期间的房屋占有使用费，但孙加笏却于2015年7月20日为成寸斌出具2014年7月1日至2015年7月1日止一年租金24000元的收款收据，孙加笏对其为成寸斌出具该收款收据的行为无法做出合理解释，亦与日常交易习惯不符。孙加笏又于同日为成寸斌出具“多收房租1888元”的收款收据，孙加笏对此解释称，该收据系根据成寸斌的要求，对成寸斌2011年7月1日至2014年6月30日期间的部分租赁费予以免除而出具的收款收据。成寸斌辩称，该收款收款足以证明其已支付孙加笏全部租赁费，因成寸斌提前搬离涉案房屋，实际占有使用涉案房屋不足一年，孙加笏便将剩余租金1888元予以退还。综合考虑双方履行涉案租赁合同的实际情况，本院认为成寸斌的解释更具合理性，孙加笏对其为成寸斌出具上述两张收款收据的解释无法令人信服。在成寸斌搬离涉案房屋时，因双方未办理涉案房屋书面交接手续，成寸斌提交的孙加笏于2015年7月20日为其出具“多收房租1888元”的收款收据，可以证明成寸斌已于2015年6月1日搬离涉案房屋，双方于2015年7月20日对租金进行了最终结算，确认成寸斌已付清占有使用费，不再拖欠孙加笏占有使用费。成寸斌就其主张已提交证据予以证明，已完成举证责任。孙加笏提交的证人证言、村委证明等证据，无法推翻上述收款收据的证明效力，本院对孙加笏提交的上述证据不予采信。孙加笏对其主张未提交充分、有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。综上所述，上诉人孙加笏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人孙加笏负担。本判决为终审判决。审判长 谢雄心审判员 安太欣审判员 齐 新二〇一七年八月一日书记员 况君仪书记员 于国英 微信公众号“”