（2017）浙04民终1018号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-09-18
案件名称
戴国红、嘉兴中安市场管理有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴国红,嘉兴中安市场管理有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终1018号上诉人（原审原告）：戴国红,女,1967年11月7日出生,汉族,住湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：沈新芳、施炜，湖州市苕溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市塘汇街道章园路***号。法定代表人：郑用溢，执行董事。委托诉讼代理人：韩澄、陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。上诉人戴国红为与被上诉人嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）商品房预约合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴国红上诉请求：撤销一审判决，改判支持戴国红的一审诉讼请求。事实和理由：一、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中安公司没有尽到必要的通知催告义务，将案涉房屋再次出售，明显损害了戴国红提出异议的权利，使戴国红丧失了购买房屋的机会，造成实际财产损失，中安公司应当承担违约责任，双倍返还定金，返还已支付房款，并赔偿戴国红损失。二、中安公司与案外人于2016年8月28日签订的签约确认单，真实性、合法性、关联性都存在问题。涉案房屋周边区域房价在该时间段的交易价格已近3万元每平方米，而中安公司与案外人的成交价格仅为1万元每平方米，显然违背常理，中安公司也未提供网签合同或买卖合同，如案外人确实购买了涉案房屋，中安公司理应补充说明其房款支付方式并提供支付凭证，请求二审查明房屋实际成交价格，扣除合同约定价格，即为中安公司因违约应支付戴国红的损失。三、双方因涉案房屋公摊面积存在较大争议，一直在磋商过程中，导致未能签订房屋买卖合同，戴国红不存在过错。中安公司辩称，中安公司不存在违约行为，双方的预约合同在2016年4月19日解除，中安公司在2016年1月18日通知戴国红签订正式合同，但戴国红没有来，戴国红有异议应该在三个月内起诉，根据双方签订的认购协议第四条规定，戴国红没有按约履行付款义务，故违约的是戴国红而不是中安公司。戴国红向一审法院起诉请求：1、中安公司双倍返还定金10万元和已付房款5万元，及利息损失10019.86元（以5万元为基数，从2014年11月20日起，以5万元为基数，从2014年11月28日起均按中国人民银行同期贷款利率的标准暂计至2016年10月26日，直至实际付清之日止）；2、中安公司赔偿戴国红损失30万元。一审法院认定事实：2014年11月20日，戴国红与中安公司签订了一份《嘉兴中安商贸园认购协议书》，约定：戴国红向中安公司认购嘉兴中安商贸园36幢137室房屋，房屋建筑面积36.17m2，单价为10671.83元/m2，房屋总价为386000元；备注为2014年11月20日支付定金5万元，2014年11月28日前付足50％，剩余50％银行按揭，若因中安公司原因导致无法贷款，则退还定金5万元，若因戴国红原因导致无法贷款，则不予退还定金5万元；第2条为在2014年11月28日前，中安公司有义务为戴国红保留该房屋。此间如中安公司擅自另行出售该房屋即视为违约，应按双倍定金罚赔戴国红；第3条为戴国红应在2014年11月28日前与中安公司签订《商品房买卖合同》，并预付购房首期款，同时办理相关手续；第4条为戴国红未能按时与中安公司签订《商品房买卖合同》，视为戴国红违约，放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，戴国红对此结果在填写本认购书时已明白并没有异议。同日，戴国红向中安公司支付5万元定金。2015年1月28日，戴国红向中安公司支付5万元房款。2016年1月18日，中安公司工作人员张建议以微信方式通知戴国红丈夫章正华：现在马上交房了，快点过来签约。因双方对房屋公摊面积产生争议，双方未按约签订《商品房买卖合同》。另查明，2014年8月1日，中安公司取得嘉兴中安商贸园26-36幢房屋的商品房预售证。2016年8月28日，中安公司与案外人侯敬兰签订一份签约确认单，约定：案外人侯敬兰向中安公司定购嘉兴中安商贸园36幢137室房屋，房屋建筑面积36.17m2，单价为1万元/m2，房屋总价为361700元，戴国红已付定金5000元，已付房款176700元，未付房款18万元。中安公司言明，涉案房屋已交由案外人侯敬兰使用。一审法院认为，戴国红与中安公司签订的嘉兴中安商贸园认购协议书，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。根据认购协议书约定，双方应于2014年11月28日前签订商品房买卖合同。戴国红在双方对房屋公摊面积存在争议的情况下，未按约付足50％房款，也未与中安公司达成补充协议。之后双方仍在继续磋商，2015年1月28日，戴国红向中安公司又支付5万元房款，2016年1月18日，中安公司通知戴国红签订商品房买卖合同，但双方仍未签订商品房买卖合同。2016年8月28日，中安公司在未通知戴国红的情况下，将涉案房屋转卖案外人侯敬兰，中安公司作为房屋开发商将涉案房屋再次出售，应尽到必要的通知催告义务。双方对最终未能签订正式商品房买卖合同均存在过错，在双方均有过错的情形下，故不适用定金罚则。戴国红诉请中安公司双倍返还定金10万元，不予支持，但中安公司应当全额返还戴国红定金5万元、房款5万元。戴国红诉请中安公司返还房款5万元，予以支持。戴国红诉请定金及房款的相应利息损失及房屋溢价损失30万元，根据上述理由，不予支持。中安公司提出戴国红支付的定金5万元、房款5万元不予退还的抗辩意见，根据上述理由，不予采信。中安公司提出戴国红以房屋公摊面积过大为由不要房屋，并确认解除合同；另2015年1月28日戴国红支付的5万元系定金，对此戴国红不予认可，中安公司也未提供有效证据加以证明，应承担举证不能的责任，中安公司对此抗辩意见，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中安公司于判决生效之日起十日内返还戴国红定金5万元、房款5万元，合计10万元；二、驳回戴国红的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4100元，由戴国红负担3210元，中安公司负担890元，在判决生效之日起七日内交纳。二审中，双方均未提供新的证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方签订的认购协议书属预约合同，当事人均应按约履行，并通过磋商洽谈最终签订正式买卖合同。根据查明的事实，戴国红因对公摊面积有异议，没有按约履行付款义务，也未与中安公司签订买卖合同，2016年1月18日，中安公司再次通知戴国红签约，戴国红仍未与中安公司签订合同，2016年8月28日中安公司将房屋另行出售。从上述事实看，本案并非中安公司不愿与戴国红签订商品房买卖合同，而是双方因公摊面积问题长时间协商无果，由于双方未能就合同内容达成一致，此情形属于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能正式订立。在此情况下，戴国红要求中安公司双倍返还定金并赔偿损失，缺乏依据，一审法院不予支持正确。综上所述，戴国红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6420元，由上诉人戴国红负担。本判决为终审判决。审判长 金富祥审判员 杨海荣审判员 王世好二〇一七年八月一日书记员 赵婉沁 来自