（2017）川1111民初400号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-11-28
案件名称
原告万星文与被告乐山市昶星置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
乐山市沙湾区人民法院
所属地区
乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万星文,乐山市昶星置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1111民初400号原告：万星文，男，1985年10月3日出生，汉族，住四川省犍为县。委托诉讼代理人：王志宽，乐山市沙湾区沙湾法律服务所法律工作者，系乐山市沙湾区法律援助中心指派。被告：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区。法定代表人：陈秀云，董事长。委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。原告万星文与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，本院于2017年5月8日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告于2017年5月26日向本院申请司法鉴定。本院于2017年6月12日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证房地产评估公司）对案涉房屋进行类似房地产价值评估。原告万星文及其委托诉讼代理人王志宽，被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万星文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2010年7月12日签订的2301号《商品房买卖合同》，判决原告将购买、抵押的住房退给被告；2、被告退付原告购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证等费用169,877.00元，房屋装修费60,000.00元，房屋增值差价52,223.97元，合计282,100.97元；3、被告支付原告购房首付款契税等活期利息1,403.00元及银行按揭贷款利息（以113,000.00元为本金，从2011年6月9日起按银行同期活期存款利率计算至付清本金止）。以上2-3项合计金额为283,503.97元。庭审中，原告明确第2项诉讼请求中的具体金额，即：退付原告购房款163,210.00元、国土收费200元、契税3,253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,198.65元、房印税5元、他项权证293.78元、工本费10元，共计170,410.95元，扣除被告已退付的购房差价534.01元后，被告还应退付原告款项169,877.00元。明确第3项诉讼请求中利息的计算基数为首付款50,210.00元、国土收费200元、契税3,253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,198.65元、房印税5元、他项权证293.78元、工本费10元，共57,410.95元。事实和理由：2010年7月12日，原告以按揭方式购买被告开发修建的“公园一号”X号住房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同预测总价为163,210.00元（合同面积：91.69平方米，单价：1,780.02元/平方米）。合同签订后的当日，原告即一次性首付被告50,210.00元（庭审中，原告表示诉状中50,201.00元系笔误）。2010年11月17日，原告作为借款人，被告作为保证人和收款人与中国工商银行股份有限公司XX支行（以下简称XX工行）共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告以该住房作预售抵押物，向XX工行申请个人购置住房贷款113,000.00元（贷款期限为10年，年利率为6.14%），2011年6月9日，XX工行将原告的该笔借款一次性转账支付到了被告在XX工行设立的银行账户内。2011年10月1日，被告向原告交房，住房实测面积91.39平方米，实测总价162,676.03元，扣减原告多付的购房款534.01元，原告当日向被告实际支付了国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费等各项费用6,667.00元。之后，原告对该住房进行装修入住，共支出了住房装修费用约80,000.00元（折旧为60,000.00元）。后因被告开发修建的“公园一号”XXX栋出现了地坪和墙体开裂等质量问题，2015年4月7日，乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局（以下简称沙湾区住建局）委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心（以下简称西南交大鉴定中心）对“公园一号”XXX栋建筑物裂缝成因进行了鉴定。2015年5月15日起，沙湾区住建局委托四川天辰空间信息技术有限公司（以下简称天辰公司）对“公园一号”XXX栋进行主体沉降观测，根据沉降监测数据，房屋发生不均匀沉降，主体基础呈隆起状，且未有稳定趋势。2016年4月12日被告向“公园一号”A区7栋72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房及处理办法。2016年5月26日，徐光文等二十二户选择退房率先起诉至法院后，2016年11月7日，由法院委托的四川中节能工程检测中心有限公司（以下简称中节能公司）对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定，鉴定结论为：1、受检房屋主体结构施工质量不合格。2、受检房屋主体结构安全性鉴定评级为CSU级，房屋整体存在安全隐患。该鉴定结论，完全符合原、被告双方所签2301号《商品房买卖合同》第16条约定的退房条件。另外，原告比照（2016）川1111民初611号案徐光文（XXXXX号）房地产评估总价214,900.00元，确定原告购买的X号房屋增值差价为52,223.97元。被告昶星公司在答辩期内未提交书面答辩状，但在庭审中辩称，1、原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不符合合同解除的条件；2、双方签订的合同对房屋差价没有作出约定，原告主张房屋增值损失的主张不应支持。如果支持了住房差价，那么国土收费、契税、备案费等费用就不应支持，房屋增值差价和契税等费用，二者只能二选一；3、原告主张的装修费不应该得到支持，没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2010年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，原告以贷款方式购买被告开发修建的“公园一号”X号住房一套，购房总金额为163,210.00元（合同建筑面积：91.69平方米，单价1,780.02元/平方米），合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，原告支付被告房屋首付款50,210.00元。2010年11月17日，原告作为借款人，被告作为保证人，XX作为贷款人，三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告以该住房作抵押物，向XX申请个人购置住房贷款113,000.00元，贷款期限为120个月，年利率为6.14%。同日，乐山市嘉州公证处对原告与XX上述借款/担保合同出具公证书。2011年6月9日，XX将原告该笔借款113,000.00元一次性转账支付到被告银行账户。2011年9月26日，案涉房屋竣工并经验收合格，原告所购上述房屋经实测面积为91.39平方米，实测总价为162,676.03元。2011年10月1日，被告向原告交付了房屋，原告同日向被告一次性支付了国土收费200元、契税3,253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,198.65元、房印税5元、他项权证费293.78元、工本费10元，共计7,200.95元,扣除被告已退付的购房差价534.01元，被告还应退付原告款项6,667.00元。原告收房后，对房屋进行装修并于2012年8月18日入住。从2012年年初起7号楼部分房屋买受人（住户）发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决未果。2015年4月7日，沙湾区住建局委托西南交大鉴定中心对“公园一号”XXX栋建筑物裂缝成因进行了鉴定，鉴定结论为：1、一层室内地坪开裂。该类裂缝是由回填土沉降引起的；2、墙体斜裂缝，该类裂缝主要分布于该建筑物的一层墙体及个别二层墙体。该类裂缝是由于部分桩基施工不满足设计要求导致的；3、门、窗洞角裂缝、墙体抹灰龟裂是由于温度应力、材料收缩引起的；4、建议对该建筑物地基基础进行加固处理，建议对该建筑物一、二层存在斜裂缝的墙体进行加固处理，建议对该建筑物门窗洞角存在开裂的墙体进行处理。2015年5月15日，沙湾区住建局委托天辰公司对“公园一号”7号楼主体沉降进行观测，截止2016年10月15日观测至第167期，根据沉降监测数据，7号楼主体已出现不均匀沉降，主体基础呈隆起状。2016年4月12日，因“公园一号”7号楼存在房屋质量问题，被告向“公园一号”7号楼72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》，即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房处理的，房款在签订退房协议后2年内付清，已装修的房屋，评估机构现场评估并按实际情况折旧后补偿，装修款在签订退房协议后2年内付清，契税和维修基金全款退还（除其他费用外）。原告根据被告的方案选择退房，但不同意被告房款的退付方式（两年时间太长），因此，原、被告未就房屋纠纷达成一致的解决方案。2016年5月26日至2016年6月6日，“公园一号”7号楼业主徐光文等20余人先后向本院提起诉讼，本院依法于2016年9月3日委托中节能公司对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。2016年11月7日中节能公司作出了《鉴定报告》，鉴定结论：1、受检房屋主体结构施工质量不合格。房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求。2、受检房屋主体结构安全性鉴定评级为Csu级。房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙体开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患。中节能公司根据本次鉴定结论,提出建议:1、对房屋继续进行持续沉降监测，并建议重新设置水准点进行交叉对比监测；2、对房屋桩基础进行加固处理；3、在对房屋基础处理完毕且沉降确定趋于稳定后对房屋开裂地梁、墙体进行维修加固处理，对出现裂缝的楼板进行加固处理，对验算不满足要求的墙体进行加固处理。据此，本院于2016年12月28日对徐光文等20余人系列案做出判决，判决解除徐光文等购房人与被告之间的商品房买卖合同。以上涉及“公园一号”7号楼共性部分的事实已经本院及乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。2017年4月19日，原告向本院提起诉讼，并于2017年5月26日向本院申请司法鉴定。2017年6月12日，本院委托了中证房地产评估公司对原告位于“公园一号”X号的住房进行类似房地产价值评估（含装修，以2017年5月26日为基准日）。2017年6月20日，中证房地产评估公司出具《房地产估价报告书》，估价结果为：估价对象房地产在满足本次估价目的、估价假设条件、现状利用条件和实物权益状况下，依据市场价值标准确定在价值时点（2017年5月26日）的房地产估价结果为：评估单价2,936.00元/平方米，评估总价268,300.00元。以上事实有商品房买卖合同、个人住房借款/担保合同、公证书、银行借款凭证、入住缴费清单、收费收据、西南交大鉴定中心出具的鉴定报告、公园一号（一期）7号楼主体沉降观测报表、公园一号7号楼质量问题处置方案、中节能公司出具的鉴定报告、中证房产地评估公司出具的房地产估价报告书等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据？二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案首先需要审查涉案7号楼主体结构（砖混结构）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。被告作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。“公园一号”7号楼主体结构经中节能公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋。该事实已经生效判决确认。因此，本案中原告所购买的“公园一号”X号住房的主体结构质量不合格，原告依法有权解除与被告签订的商品房买卖合同。原告以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点以原告的诉状送达给被告之日为准，本案被告收到原告的诉状时间为2017年5月10日，故原、被告于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》从2017年5月10日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求将其所购“公园一号”X号的住房退还给被告的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？第一，关于原告要求被告退还购房款及国土收费、契税等费用共169,877.00元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原、被告的合同解除后，原告将所购房屋退还给被告，被告也应将所收取的房款和相关费用返还给原告。即被告应退还原告购房款163,210.00元、国土收费200元、契税3,253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,198.65元、房印税5元、他项权证293.78元、工本费10元，扣除被告已退付的购房差价534.01元后，被告还应退付原告款项169,877.00元。第二，原告主张的房屋装修费60,000.00元、房屋增值差价52,223.97元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中原告在履约过程中无违约行为，被告应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给原告造成的全部损失。因房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，原、被告约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及原告退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，原告所购位于公园一号X号的房屋（含装修，以2017年5月26日为基准日）的评估总价为268,300.00元，其差价损失（含装修）为：评估总价268,300.00元-购房实际总价162,676.03元=105,623.97元，该部分差价应当认定为原告的履行利益即被告违约所造成的损失,被告依法应当赔偿给原告。对于原告要求的超过鉴定的部分金额，本院不予支持。第三、关于原告要求被告支付购房首付款、契税等费用的活期利息1,403.00元及银行按揭贷款利息（以113,000.00元为本金，从2011年6月9日起按银行同期活期存款利率计算至付清本金止）的问题。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十六条第二款第1项“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任”的约定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应当按上述合同约定和法律规定给付原告利息损失，利息的计算应按合同约定的“银行同期活期存款利率”计算。原告于2010年7月12日支付房屋首付款50,210.00元，2010年的银行活期存款利率为年利率0.36%,从2010年7月至2017年7月，该笔首付款的利息为50,210.00元×0.36%×7年=1,265.00元。2011年10月1日原告交付国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费共计6,667.00元，仍按2010年银行活期存款利率0.36%（月利率为0.03%）计算,从2011年10月计算至2017年7月利息为6,667.00元×0.36%×6年-6,667.00元×0.03%×3个月=138元，上述利息共计为1,403.00元，被告应当依合同约定将该部分利息损失支付给原告。2011年6月9日被告收到原告从沙湾工行所借贷的银行按揭贷款113,000.00元，被告也应按合同约定支付原告该部分款项的利息损失，即被告支付原告银行按揭贷款113,000.00元的利息（计算方式：以113,000.00元为基数，从2011年6月9日起按银行同期活期存款利率计算至该款付清为止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、原告万星文与被告乐山市昶星置业有限公司于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》从2017年5月10日起解除；二、原告万星文在本判决生效后十日内将所购位于乐山市沙湾区铜河西路北段“公园一号”X号的住房一套退还给被告乐山市昶星置业有限公司；三、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告万星文购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证、工本费等费用169,877.00元、房屋装修费和房屋增值差价105,623.97元，合计275,500.97元;四、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告万星文购房首付款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证、工本费等费用的利息1,403.00元及银行按揭贷款113,000.00元的利息（以113,000.00元为基数，从2011年6月9日起计算，按银行同期活期存款利率计算至该款付清为止）；五、驳回原告万星文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,552.00元，由原告万星文负担200.00元，被告乐山市昶星置业有限公司负担5,352.00元。房屋装修增值评估费2,950.00元（原告万星文已预交），由被告乐山市昶星置业有限公司负担2,950.00元（在本判决生效之日起十日内直接支付给原告万星文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长 陈 永审 判 员 梁琼先人民陪审员 王全珍二〇一七年八月一日书 记 员 杨 敏《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成直接经济损失成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 关注微信公众号“”