（2017）川民申2403号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-11-18
案件名称
四川江油五星投资（集团）有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
四川江油五星投资（集团）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川民申2403号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地四川省江油市新华中路1号。法定代表人：林顺才，董事长。委托诉讼代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：聂明海，男，汉族，住四川省江油市。委托诉讼代理人：郭亮，四川鼎天律师事务所律师。再审申请人四川江油五星投资（集团）有限公司（以下简称五星公司）因与被申请人聂明海商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2017）川17民终452号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。五星公司申请再审称，一、原一审、二审法院判决五星公司承担聂明海已交房款的资金利息损失没有法律依据。本案诉讼中，一审法院没有判决解除合同，二审法院补充判决解除合同，双方合同应从二审法院判决书送达生效之日起解除，在此之前，五星公司收取并占有聂明海的房款是有合同依据的，是合法占有。因此对有合同依据和法律依据的合法占有判令承担资金利息损失不符合法律规定，五星公司只应对解除合同后的资金利息损失承担责任。这样处理虽然聂明海会有合同没有解除期间的资金利息损失，但这是聂明海诉讼要求解除合同必然带来的法律后果。事实上，解除合同必然会造成双方的经济损失，聂明海通过签订合同将五星公司的价值900余万元的两间门面从2015年1月起锁定到2017年4月共两年三个月，也给五星公司造成两间门面不能另行销售的闲置商机丧失损失，原一、二审判决只考虑聂明海损失，不考虑五星公司损失有片面偏袒之嫌；二、原一审、二审判决不认定五星公司提出的专用烟道损失赔偿有失公平。五星公司与聂明海签订买卖合同以后，为配合支持聂明海今后对房屋从事餐饮经营的需要和使用，根据聂明海的要求，在修建过程中专门为其购买房屋设计并修建了专用排烟道、排污管道，为此花费了数十万元。该专用烟道如因聂明海解除合同，该房屋重新出卖给其他人，新买受人不用该排烟道反而妨碍别人使用，还需花费资金拆除，给五星公司造成的损失巨大，即使一二审判决支持聂明海解除双方买卖合同，也应同时判决聂明海合理承担申请人修建专用烟道、排污管道的费用损失，但一二审判决却全部驳回五星公司反诉请求，明显不公；三、原一审、二审判决主动上调聂明海资金利息损失违反不告不理原则。双方在买卖合同中对买受人解除合同退房明确约定了已交房价款1％的违约金，该约定应为双方的有效约定，即使本案判决解除合同也应按该标准计算违约金。但原一审、二审法院在聂明海没有提出违约金过低，要求上调违约金主张的情况下，将聂明海的违约损失认定为利息损失，并判决五星公司按银行同期贷款利率支付聂明海的资金利息，实际上调了本案的违约金。一审法庭的上述判决违反“不告不理”原则，应该予以纠正；四、本案房屋按揭贷款可以办理而没有办理，聂明海可以向建设银行申请按揭贷款，是聂明海一方违约，不是五星公司违约。聂明海不办理贷款手续是因为其不想承担房价下跌的风险。实际上，虽然该房屋没有取得一些证件，但是房屋可以交付使用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。聂明海陈述意见称，一、五星公司所称的房屋按揭贷款问题，按照合同，我方的商业贷款不是任意选择的，而是需要和与五星公司有合作关系的银行进行按揭。之前双方约定是中国工商银行，但事后该银行没有就该项目发放贷款，中国建设银行事后进入，我方不知情。而且中国建设银行只是就住房发放贷款，如果放商业贷款，房屋必须竣工验收，达到使用条件，所以也不可能对我方提供按揭贷款；二、按照合同约定，在2015年12月30日没有交房，对方就是违约。关于资金利息损失问题，对方称房屋存在闲置有损失，是五星公司自己造成。如果双方不违约，就不存在闲置的损失。一审中，聂明海提交了营业执照，拟证明聂明海买了房子已经据此办了营业执照，准备开餐馆，实际上聂明海是有损失的；三、关于烟道损失问题，因为对方无法按约交房，烟道损失我方不能承担。损失是对方造成的；四、关于上调资金利息损失问题，一审中聂明海提出了按每月1%计算投入资金的利息损失，一审按银行同期贷款利息计算，其实不足以弥补我方损失，但为了解决问题，还是认可了。至今，江油市还是没有一家银行可以就案涉房屋进行放贷。综上，请求驳回再审申请。本院经审查认为，本案主要争议是：一、原一审、二审判决五星公司支付聂明海的资金利息损失和数额是否有依据；二、原一审、二审未支持五星公司反诉关于烟道损失的请求是否有依据。一、关于五星公司承担的资金利息损失和数额。本案中，聂明海与五星公司签订合同备案号为48748的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，受法律保护。五星公司未按合同约定的时间向聂明海交付所购房屋，其逾期交房时间已经超过合同约定的60日。并且本案案涉房屋至今没有竣工验收合格，既不具备合同约定的交付条件，也不符合银行对商业用房按揭贷款的条件。五星公司申请再审称系聂明海的原因没有办理按揭贷款，没有充分证据予以证明。因此本案无证据证明聂明海有违约行为，而五星公司存在违约行为，聂明海依照合同约定，主张解除双方的买卖合同，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”聂明海主张解除与五星公司签订的房屋买卖合同并由五星公司向其退还购房款及代收的维修基金共计1942821元的请求，符合合同约定和法律规定，原一审、二审判决对此认定并无不当。本案双方《商品房买卖合同》约定按已交房价款1％计算违约金。但聂明海起诉主张按已付款月利率1%计息计算其损失，系认为约定违约金过低。原一审、二审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定进行调整，判令五星公司按同期银行贷款利率按已付款数额和已付款时间计算聂明海的相应损失，有法律依据，并未违反不告不理原则，并无不当。五星公司对该项判项的申请再审理由不能成立。二、关于专用烟道费用损失。本案专用烟道系五星公司根据聂明海的要求安装。但由于本案案涉房屋未竣工验收合格，五星公司未能依照合同约定期限交付符合条件的房屋，存在违约行为。本案中无证据证明聂明海存在违约行为。因此，由于合同解除导致的专用烟道的费用损失，系五星公司自身违约行为导致。五星公司向聂明海主张专用烟道的费用损失，无法律依据。原一审、二审法院不予支持并无不当。综上，五星公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回四川江油五星投资（集团）有限公司的再审申请。审判长 李海昕审判员 李永晴审判员 刘 文二〇一七年八月一日书记员 于宜平 来源：百度“”