（2017）湘1202民初662号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-10-17
案件名称
原告廖明良与被告怀化好安居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖明良,怀化好安居房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第二十五条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初662号原告廖明良，男，汉族，1978年11月9日出生。委托诉讼代理人杨青清（特别授权），女，汉族，1986年6月18日出生。被告怀化好安居房地产开发有限公司。法定代表人：龙宪忠。委托诉讼代理人丁健（特别授权），系湖南五溪律师事务所律师。原告廖明良与被告怀化好安居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理，原告廖明良的委托诉讼代理人杨青清与被告怀化好安居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖明良提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年9月26日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告按照《商品房买卖合同》立即退还原告购房款37396元，并按购房合同约定支付1﹪违约金373.96元，合计37769.96元；3依法判令被告按照《商业用房委托经营合同》约定向原告支付经营收益共计35018元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，被告违约，依法应当返还购房款及利息。2011年9月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》购买了该公司新天地城市广场第8栋地下一层131号门面，该门面面积为5.98平方米，总金额为109667元，合同约定签订合同当日付房款55667元，剩余54000元向银行申请按揭贷款。当日，原告支付给被告37396元购房款，同时双方签订委托经营合同，原告以2013年和2014年的返租金抵交18270元购房款。原告在签订合同后多次找被告要求被告办理银行按揭手续，都因被告以种种借口推诿未能办理。2013年1月30日，被告未能按照合同约定履行交房手续至今，因此，原告根据合同的第八条、第九条，请求解除合同。二、被告以售后包租、返本销售的方式违法销售商品房涉嫌恶意欺诈。依据2001年4月4日建设部令第88号文件发布的《商品房销售管理办法》第十一条和2006年发布的国办发2006-37号《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的规定：房地产开发企业不得采取售后包租、返本销售的方式销售未竣工商品房。然而被告依然积极推行以委托经营模式做卖点的营销策略，与原告签订了《商业用房委托经营合同》，合同约定委托经营期限为12年，即从2013年2月1日至2025年1月31日，返租金支付方式为从2013年2月1日起被告按月在每月20日前支付原告返租金（按每年的返租金数额为购房总价款的8.33﹪的标准支付）。但从合同签订至今，被告未向原告支付任何返租金。按委托经营合同，被告应向原告支付46个月返租金共计35018元（109667元×8.33﹪÷12×46）。三、被告恶意违约造成原告所购房产的合法权益受到巨大损害。按照商品房买卖合同约定，合同生效后30天内，由出卖人向当地房产管理局申请预告登记。但被告一直没有履行合同约定给原告办理预告登记，现原告所购商品房因被告欠他人债务被法院查封，使原告合法权益受到了巨大损害。综上所述，原告为维护合法权利，现特诉至法院，请求依法判如所请。原告廖明良提供下列证据支持其主张：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告身份信息；证据2、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明被告的身份信息；证据3、收据、商品房买卖合同、商业用房委托经营合同，拟证明原告所购买的怀化好安居房地产开发有限公司新天地城市广场商业负一楼131号铺位，购买后被告没有按照合同约定支付返租金，房屋现已经被被告方抵押给他人。被告怀化好安居房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同是真实合法有效的合同，但被告认为原告方要求解除的理由不充分；2、原告方要求被告支付违约金和收益也没有事实上的依据，合同不能解除也就不存在违约金，收益也不应当是由被告方来支付，原告方不是和被告方签订委托经营合同，委托经营是由好安居商业管理公司来进行，也就是后面成立的新天地城市商业广场经营公司，合同收益应当由新天地城市商业广场管理公司来支付。被告怀化好安居房地产开发有限公司未提交证据支持其主张。经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，原告所举证据均真实、合法、有效，本院予以确认。根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：2011年9月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：一、原告购买被告开发的怀化市新天地城市广场第8栋地下一层131号门面，该门面面积为5.98平方米；二、门面总价款为109667元，合同签订后当日由原告支付给被告房款55667元，另外54000元向银行申请按揭贷款。由被告协助原告办理房屋评估、抵押、保险等贷款所需手续，原告需在2011年10月2日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料，否则，视为原告违约；三、被告应当在2013年1月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付给原告。同日，双方签订了《商业用房委托经营合同》，合同约定原告在该商品房交付使用后返租给被告，返租期限为12年，即从2013年2月1日至2025年1月31日，返租金支付方式为从2013年2月1日起被告按月在每月20日前支付原告返租金（按每年的返租金数额为购房总价款的8.33﹪的标准支付）。上述两份合同签订后，原告支付给被告37396元购房款，同时原告以2013年和2014年的返租金抵交18270元购房款，以上两项合计55666元。由于在申请按揭贷款的过程中，原告发现其他门面买受人未收到返租金，便停止申请办理按揭贷款。另查明，因北京华安北海机电工程有限公司诉被告建设工程合同纠纷案，本案商品房于2015年9月9日被本院查封。本院认为，原告廖明良与被告怀化市好安居房地产开发有限公司签订的编号为1110355的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。《商品房买卖合同》签订后，原告未按时办理按揭贷款手续，属于违约行为，但现原告所购商品房因其他案件已被本院查封，使合同履行成为不可能，现原告向本院起诉要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告退还给原告已支付的购房款37396元，本院应予支持。由于原告在本案中亦有一定的违约行为，故对原告要求被告支付返租金的诉讼请求，本院不予支持，本院仅支持以所付购房款37396元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从交付购房款之日即2011年9月26日起计至退清之日的资金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告廖明良与被告怀化市好安居房地产开发有限公司于2011年9月26日签订的编号为1110355的《商品房买卖合同》；二、被告怀化市好安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告廖明良的购房款37396元，并支付以所付购房款37396元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年9月26日起计至退清之日的资金占用利息；三、驳回原告廖明良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由原告廖明良承担620元，由被告怀化市好安居房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 吴家林人民陪审员 向绪平人民陪审员 黄巧云二〇一七年八月一日代理书记员 石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 来源：百度搜索“”