（2017）粤1803民初1549号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-10-27
案件名称
陈嘉乐与郑崇坤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清新区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈嘉乐,郑崇坤,清远市清新区太和镇益众地产中介服务部
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初1549号原告（反诉被告）：陈嘉乐，男，汉族，1996年12月23日出生，住址：广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：刘东华，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮钊洪，广东法行律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑崇坤，男，汉族，1976年12月9日出生，住址：广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：潘志明，广东正肯律师事务所律师。第三人：清远市清新区太和镇益众地产中介服务部，经营场所：清远市清新区太和镇建设路南27号102#。经营者：郑志华。原告（反诉被告）陈嘉乐诉被告（反诉原告）郑崇坤、第三人清远市清新区太和镇益众地产中介服务部（以下简称“益众中介服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈嘉乐的委托诉讼代理人刘东华、被告郑崇坤及其委托诉讼代理人潘志明、第三人益众中介服务部的经营者郑志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉乐向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于清远市清新区太和镇中山路北3号中华苑602#的房屋到房管局办理变更登记手续并过户到原告名下；2.判令被告向原告支付违约金，违约金从起诉之日起以195000元为基数按每日千分之一的利率计算至被告将房屋过户到原告名下时止；3.本案诉讼费用由被告承担。由于诉讼过程中被告已经转卖了涉案房屋，原告当庭变更诉讼请求为：1.解除房屋买卖合同；2.判令被告返还购房定金10000元及诚意金5000元，并从2017年3月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至款项全部清偿之日止；3.判令被告赔偿原告损失10000元；4.判令被告向原告支付违约金19500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，原、被告通过第三人签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于清远市清新区太和镇中山路北3号中华苑602#的房屋（房产证号：51××10）出售给原告，建筑面积共84.42平方米，该房屋成交价为195000元。原、被告双方在合同附件约定原告在签订合同当日支付10000元作为定金，首期款55000元在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清，余款140000元以原告申请银行按揭贷款的方式支付。在签订合同当日，原告依约支付了10000元定金给被告。双方亦到银行办理了房屋按揭手续，银行在收齐资料后亦已于2017年4月27日明确告知同意放贷。但是后来被告因房价高升的原因，不愿意配合原告办理房屋过户手续，并明确告知原告不再出售房屋，同时也不退回定金给原告。原、被告签订的合同合法有效，应当继续履行，但由于被告在诉讼过程中已将房屋转卖他人，因此原告要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告郑崇坤答辩称：1.我方同意解除合同；2.合同的违约方是原告，我方没有违约，无需返还定金、违约金及赔偿损失，诚意金我方没有收取，返还主体不是我方。被告提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉人不退还被反诉人定金10000元；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金19500元；4.责令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，我方已配合原告去银行办理贷款申请手续。但是直到2017年4月15日，原告及第三人一直不与我方去房地产交易中心办理过户手续，已严重违约，而且我方已将涉案房屋转让给了案外人。因此请求法院支持我方的反诉请求。第三人益众中介服务部辩称：我方为了促成合同已经做了很多工作，银行已经批款，现在解除合同对我方不公平，解除合同要赔偿我方损失，合同第九条的最后一句话约定违约方应赔偿中介费，不低于成交价4%，但我不清楚谁是违约方。5000元是诚意金，签合同当天诚意金转成了定金。7500元是办理银行按揭、过户相关费用。违约方应当支付我方中介费，对合同中没有涉及到我方的部分，原、被告如何处理我方无意见。本院经审理认定事实如下：陈嘉乐作为买方、郑崇坤作为卖方、益众中介服务部作为中介方于2017年3月10日签订了《房屋买卖合同》，约定郑崇坤将位于清远市清新区太和镇中山路北3号中华苑602#房屋以195000元的价格出售给陈嘉乐。买卖双方约定了付款方式为按揭付款，（1）10000元定金于合同签订支付。（2）首期楼款（含定金）55000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后30天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2017年4月15日前完成（以付清双方交易税费为准）。（3）140000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后15天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。合同第九条约定，买卖双方独家委托第三人益众中介服务部提供中介服务，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须向经纪方赔偿买卖双方的咨询及中介服务费（不低于成交价的4%）。第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。2017年3月7日，陈嘉乐向益众中介服务部支付了购买涉案房屋的诚意金5000元。签订《房屋买卖合同》当天即2017年3月10日，郑崇坤出具收据，确认收到陈嘉乐交来的购房定金10000元。2017年3月13日，陈嘉乐向益众中介服务部支付了协助办理银行按揭、缴纳税费等费用7500元。2017年4月27日，陈嘉乐为购买涉案房屋的按揭贷款140000元获得中国邮政储蓄银行清远市清新区支行审批通过。2017年6月27日，郑崇坤与案外人王家乐签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以205000元出售给王家乐，并已于2017年7月12日将该房屋产权过户到王家乐名下。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。买卖双方及中介方签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，合同签订人应当按照合同履行各自的义务。由于郑崇坤已将房屋出卖他人，原、被告双方均要求解除合同，第三人对合同中不涉及到其权利义务的部分也同意解除，并表示将向违约方另行追究责任，因此对于双方要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，陈嘉乐已按约定支付了定金，并获得了银行的贷款审批，履行了大部分的合同义务。郑崇坤称未能依约定将房屋过户给陈嘉乐是因为陈嘉乐不配合过户，但未提交任何证据证明，相反郑崇坤在陈嘉乐起诉要求其继续履行合同（包括房屋过户）后在诉讼过程中将房屋出卖给案外人并过户到案外人名下，以其行为表示拒绝履行合同，存在根本违约，因此陈嘉乐有权根据合同约定的违约金条款要求郑崇坤返还购房定金10000元及其利息，并支付违约金19500元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此原告要求被告赔偿损失10000元，合法合理，本院予以支持。关于原告主张返还的诚意金5000元，收取人是第三人中介方，因此原告要求被告返还本院不予支持。被告郑崇坤作为违约方，无权要求没收定金及要求原告支付违约金，因此对其该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，判决如下：一、解除原告陈嘉乐、被告郑崇坤、第三人清远市清新区太和镇益众地产中介服务部于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑崇坤应于本判决生效之日起十日内向原告陈嘉乐返还购房定金10000元，并从2017年3月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至全部款项清偿之日止；三、被告郑崇坤应于本判决生效之日起十日内向原告陈嘉乐支付违约金19500元；四、被告郑崇坤应于本判决生效之日起十日内向原告陈嘉乐赔偿损失10000元；五、驳回原告陈嘉乐的其他诉讼请求；六、驳回被告郑崇坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉受理费2259元，共计2309元，由被告郑崇坤负担。此款原告陈嘉乐已预交50元，被告郑崇坤已预交2259元，超出陈嘉乐应负担的部分，本院不作退回，由郑崇坤在履行上述判决时迳付给陈嘉乐。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 杨 玲二〇一七年八月一日书记员 杨丹娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 关注公众号“”