（2017）津0111民初1276号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-09-05
案件名称
天津国民物业管理有限公司与肖爱华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津国民物业管理有限公司,肖爱华,天津国民地产发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初1276号原告：天津国民物业管理有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇京福公路以东社会山花园（1区）公建一。组织机构代码：66030386-7。法定代表人：戴士林，总经理。委托诉讼代理人：陈瑞新，该公司经理。委托诉讼代理人：马全，该公司客服经理。被告：肖爱华，女，1977年10月11日出生，汉族，住天津市南开区委托诉讼代理人：张培尧，天津森宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵君君，天津森宇律师事务所律师。第三人：天津国民地产发展有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇张家窝村。统一社会信用代码：91120111752233675N。法定代表人：戴卫东，董事长。委托诉讼代理人：顾霈，该公司职员。原告天津国民物业管理有限公司诉被告肖爱华，第三人天津国民地产发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日受理后，依法由代理审判员李月辉适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告天津国民物业管理有限公司委托诉讼代理人陈瑞新、马全，被告肖爱华及委托诉讼代理人张培尧、赵君君，第三人天津国民地产发展有限公司委托诉讼代理人顾霈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津国民物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2009年1月1日至2017年3月31日的物业费53578.8元；2、判令被告支付延期缴纳物业费滞纳金23788.99元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年7月10日，第三人与原告签订了《天津市前期物业管理服务合同》，第三人委托原告对于第三人开发建设的坐落于天津市西青区张家窝镇的住宅进行物业管理服务。合同约定，竣工验收合格交付业主后的物业费由业主缴纳，业主每月25日前缴纳，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的万分之三缴纳违约金。别墅物业管理费的标准为2.5元每平米每月。2008年5月27日，第三人与被告签订《天津市商品房买卖合同》，第三人将位于上述区域内的坐落在天津市西青区张家窝镇京福公路以东社会山花园住宅出售给被告。被告知悉原告与第三人签订的《天津市前期物业管理服务合同》的全部内容，并签字确认。第三人于2008年12月24日以EMS的方式给被告发了《入住通知书》《入住须知》等，通知被告2008年12月29日至2008年12月31日办理入住，但被告收到通知后至今未来办理入住。鉴于此，原告依据法律规定，诉至法院，望判如所请。被告肖爱华辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人出售给被告的房屋存在严重的质量问题，不符合法律规定的交房标准，被告与第三人之间涉及的房屋至今没有办理入住手续，第三人没有按照约定将合格的房屋交付给被告，根据法律规定，本案涉诉物业费应当由第三人承担。原告作为前期物业服务企业，对房屋物业管理存在诸多问题，没有达到物业服务标准。第三人天津国民地产发展有限公司辩称，第三人于2008年12月通知被告于2008年12月29日至2008年12月31日办理入住手续，但是被告收到通知后一直未办理入住手续。本院经审理认定事实如下：2008年5月27日，被告与第三人签订了《天津市商品房买卖合同》，被告购买了原告开发建设的坐落于天津市西青区××社会山花园××区××住宅××套。该合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付，甲方于2008年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方同意按下列第3种方式处理，合同继续履行，甲乙双方不追究违约责任。”第十一条约定：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”第十三条约定：“甲方（第三人天津国民地产发展有限公司）已向乙方（被告）明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》。乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。”在《天津市商品房买卖合同》附件五即《商品房买卖合同补充合同》第7条约定：“（1）在商品房交付时，乙方（被告）同意甲方（第三人）通过电话或邮寄送达等任一方式向其发出商品房交接通知；当甲方选择前述方式中的任一种方式发出通知后，视为甲方已履行向乙方告知交房的义务，乙方均应在商品房交接通知约定的交房时间内到甲方处申请办理商品房交付手续，如乙方逾期15日未办理的，双方均同意以商品房交接通知约定的交付期限的最后一天作为商品房实际交付时间，商品房的毁损、灭失风险及应缴纳的所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）自交付之日起由乙方承担，乙方如果购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限内自行向甲方领取商品房交付通知。（2）乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接受商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。”2007年7月10日原告与第三人签订了《天津市前期物业管理服务合同》第七条第（一）项物业管理服务费约定：“1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平米由业主交纳；……别墅（独栋别墅、联排别墅、院墅、宽House）物业管理服务费为2.50元/月/㎡”、“业主每月25日前交纳”……7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之叁交纳滞纳金。”被告系涉诉房屋产权人，房屋建筑面积216.48平米，物业费收费标准为每月每平米2.50元，被告辩称涉诉房屋至今没有办理入住手续，没有使用，房屋存在严重的质量问题，不同意交纳物业费。第三人辩称，2008年12月第三人已通知被告于2008年12月29日至2008年12月31日办理入住手续。根据北方公证处出具的（2008）津北方证经字第8268号公证书，第三人确向被告邮寄了《入住通知书》、《入住须知》及《致一区业主参与入住活动的提示》。另第三人分别于2011年8月26日、2012年7月20日、2012年12月5日、2013年5月31日、2014年4月1日多次向被告邮寄了催促办理入住手续通知书。上述事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为：原告具有合法的物业管理资质，其与第三人签订的《天津市前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”该前期物业合同对业主具有约束力，各方应遵照约定全面履行。原告要求被告交纳物业管理费，被告辩称至今没有办理入住手续，不同意交纳物业费，根据现有证据，第三人确已多次通知被告办理入住手续，第三人与被告签订的《天津市商品房买卖合同》对于商品房交付及物业费的交纳已经做出了明确约定，第三人已经根据约定履行了通知义务，被告作为涉诉房屋的买受人应采取积极主动的态度对所购房屋情况给予关注，在第三人多次通知被告办理入住的情况下，被告仍未办理入住手续属于其自身原因，被告提出房屋存在质量问题与本案系不同法律关系，被告没有办入住手续及房屋存在质量问题的答辩意见不足以抗辩原告要求被告支付物业费的诉请。原告按合同约定履行了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业费。被告提出原告的物业服务存在问题，并未提供充分证据证明原告物业服务存在严重瑕疵，更不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。原告要求被告支付2009年1月1日至2017年3月31日的物业费53578.8元的诉请，事实清楚，证据充足，本院予以支持。庭后，原告自愿撤回关于滞纳金的诉讼请求，并不违反法律规定，本院准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告肖爱华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告天津国民物业管理有限公司交纳自2009年1月1日至2017年3月31日的物业费53578.8元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由原告负担269元（已收讫），由被告负担598元（该款被告于本判决生效之日起五日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 李月辉二〇一七年八月一日书 记 员 张明春附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 微信公众号“”