（2017）粤53民终416号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-12-13

案件名称

罗定天恒贸易有限公司与郭赤商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省云浮市中级人民法院

所属地区

广东省云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

罗定天恒贸易有限公司,郭赤

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省云浮市中级人民法院民事判决书（2017）粤53民终416号上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭赤，女，汉族，1976年7月5日出生，住罗定市。上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称天恒公司）因与被上诉人郭赤商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天恒公司上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判；二、驳回郭赤的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由郭赤承担。事实和理由：一审判决认定天恒公司没有书面通知郭赤收楼，据此认定天恒公司没有通知郭赤收楼。对此，一审判决认定事实有误。一、关于合同约定的交付期限和交付主义务的认定问题。天恒公司与郭赤双方签订的《商品房买卖合同》，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的约定。在该条约定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同约定的日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是按期交付房屋。商品房交付有法律上的交付条件。如果商品房不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其他业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明天恒公司在合同约定的交付期限（即2015年3月28日）前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。二、天恒公司没有向郭赤发出书面收楼通知，是否构成违约问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条款约定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条约定中，可以看出以下2点：（1）双方合同第十一条约定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的约定。所谓没有明确约定，是指既没有约定可以，也没有约定不可以。（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确约定，即未约定未履行书面通知义务而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同约定不清的问题。其次，根据合同法第61条、第62条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确约定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条约定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知义务，买受人自身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，天恒公司通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。第三，合同第十一条约定的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附辅性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后者常见交楼通知书、交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，对这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定的房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待，这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大。就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况，即使的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，天恒公司没有向郭赤发出书面收楼通知，不存在逾期交楼违约行为。综上所述，天恒公司已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给郭赤，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向郭赤发出书面的收楼通知，但并不影响郭赤按约定时间行使收楼的权利。郭赤以没有收到书面通知为由而不收楼，与天恒公司是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且天恒公司没有书面通知是否需要承担什么责任，合同没有约定，法律也没有规定。天恒公司没有书面通知与郭赤能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定天恒公司没有书面通知郭赤收楼，从而认为天恒公司逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，支持天恒公司的上诉请求。被上诉人郭赤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，依法驳回天恒公司的上诉请求，并判决天恒公司支付2016年5月13日至2017年3月14日共305天的违约金28201.21元。一、天恒公司认为2015年3月28日已具备合法交付房屋的条件是信口雌黄，混淆视听。天恒公司2015年3月28日根本不具备交房条件，开发商在交房的时候必须提供“三书一证一表”，当时仅能提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，尚欠最重要的收楼必备的《建筑工程质量认定书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》不能提供。收楼五大必备条件天恒公司仅有二项就认定可以收楼。天恒公司还认为2015年3月28日就已经取得了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，将递交验收报告申请之日当作是验收通过的完成日期。《房屋建筑工程竣工验收备案表》第5页清晰显示：罗定市城乡建设局工程竣工验收备案的印章下覆盖的日期是2016年8月12日。所以，按照有关规定，《房屋建筑工程竣工验收备案表》的每一项都必须报有关主管部门备案，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，天恒公司比合同约定的交楼日期2015年3月28日迟了501天才取得涉案房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，不可能如期交楼。二、天恒公司没有向郭赤发出书面的收楼通知，构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条款约定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”而事实是，涉案商品房并没有达到交付使用条件，且郭赤从未收到天恒公司的口头、书面、小区张贴公示等任何形式的收楼通知。合同期满后，被上诉人基于信赖和等待，多次到售楼部口头询问是否可以收楼，但销售人员从未明确作出答复，更不要说出示开发商在交房的时候必须提供的“三书一证一表”，被上诉人在706天后终于等到了确切的收楼通知，如果天恒公司不发书面通知，不构成违约，为何在被上诉人起诉后的2017年3月5日才发出收楼通知书？三、天恒公司强调书面通知并不是交付期限而是交付手续。但被上诉人在2017年3月5日收到了天恒公司发出的收楼通知书，被上诉人收到收楼通知书后于2017年3月14日到现场验收并办理了相关书面收楼手续。综上所述，被上诉人的一审诉讼请求和二审追加的诉讼请求都是合情、合理、合法的，请求二审法院驳回天恒公司的上诉请求，维持一审判决，并依法判决天恒公司支付2016年5月13日至2017年3月14日止共305天的违约金28201.21元（308210×3/10000×305天）郭赤向一审法院起诉请求：1、判令天恒公司向郭赤支付逾期交楼违约金48080.76元（违约期限自2015年3月29日至2016年8月30日，共520天，每日违约金按商品房总价款的万分之3计算）。2、本案的诉讼费用由天恒公司承担。一审法院认定事实：天恒公司是位于罗定市XX街道XXX路XX花园商住小区的房地产开发商。2014年9月23日，郭赤作为买受人（乙方）与天恒公司作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX花园X座X梯XXXX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额308210元。第六条约定买受人应于签订本合同之日交付首期房款188210元，签订本合同三天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款120000元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，郭赤按约定向天恒公司支付全部购房款308210元。后天恒公司一直未向郭赤发出《收楼通知书》。2016年5月12日，郭赤接收XX花园X座X梯XXXX号房钥匙，并在业主领取锁匙签收登记情况上签名。另查明：2015年3月8日，天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（施工单位）对XX花园（一、二期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为工程质量符合国家有关法律法规及工程建设强制性标准，质量评定为合格。2016年8月12日，天恒公司对XX花园（一、二期）办理竣工验收备案。以上事实，有郭赤提供的商品房买卖合同、购房发票，天恒公司提供的建设工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。郭赤与天恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房交付条件是否成就？2、天恒公司应当按何标准承担迟延交楼的违约金？对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司未以书面通知的形式通知郭赤收楼，郭赤以天恒公司组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能向其出示建设部门颁发竣工验收备案表等为由，认为天恒公司交付的房屋未符合约定的交付条件，而未办理收楼手续。一审法院认为，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收，验收合格方可交付使用。天恒公司对涉案房屋已于2015年3月8日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。郭赤认为天恒公司未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条规定，商品房一直未符合法定的交付条件。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条双方约定的交楼条件无效。故此，涉案商品房已符合合同双方约定的交楼条件，郭赤已于2016年5月12日实际接收房屋。郭赤认为天恒公司通知其收楼时涉案商品房未符合交付条件，理据不足，不予支持。对于第2个争议焦点，天恒公司应按何种标准承担迟延交楼违约金的问题。根据合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前将商品房交付郭赤使用。但天恒公司一直未向郭赤发出书面收楼通知，违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外，本案郭赤在该商品房符合合同双方约定的交付条件的前提下接收该商品房的锁匙，双方虽然未办理收楼手续，但天恒公司已交付该商品房给郭赤占有的行为，可视为天恒公司已交付该商品房给郭赤使用，所以，本案的房屋交付之日可确定为2016年5月12日。因双方签订的合同第九条已约定逾期交楼违约金的计算方法，郭赤已支付购房款308210元，故天恒公司应支付从2015年3月29日起计至2016年5月12日止共410天的违约金37909.83元（308210元×3/10000×410天）给郭赤。天恒公司提出理据不足的部分抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出判决如下：天恒公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月29日起计至2016年5月12日止的逾期交楼违约金37909.83元给郭赤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，由郭赤负担128元，天恒公司负担373元。本院二审期间，被上诉人郭赤提交了以下证据：一、《业主领取锁匙签收登记情况》；二、《收楼须知》；三、《XX花园房屋交接书》；四、《XX花园房屋验收记录表》（均为复印件），拟证明郭赤于2017年3月5日才收到开发商发出的收楼须知，2017年3月14日才接收房屋。天恒公司没有提交新证据。本院查明的案件事实与除与一审认定的“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。”不同外，其他事实与一审判决查明的一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。再查明：2014年9月23日，天恒公司与郭赤签订附件四：《合同补充协议》，该协议第7条载明：“买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。”本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。郭赤与天恒公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。郭赤在本院二审期间请求法院判决天恒公司支付2016年5月13日至2017年3月14日共305天的违约金28201.21元。至于郭赤要求天恒公司支付2016年5月13日至2016年8月30日的违约金问题，因郭赤在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院不作审理。郭赤要求天恒公司支付2016年8月31日至2017年3月14日的违约金问题，因该请求已超出其一审的诉讼请求范围，本院亦不作审理。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；3、天恒公司应支付多少逾期交楼违约金给郭赤。关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。郭赤认为涉案商品房于2016年8月12日才取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，在合同约定的交楼日期2015年3月28日不具备交付使用条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，本案涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《合同补充协议》第7条载明：买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。天恒公司已于2015年3月8日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行了验收，且验收结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年3月8日起，房屋交付条件已成就，郭赤的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题，双方签订的合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。天恒公司认为其已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给郭赤，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向郭赤发出书面的收楼通知，但并不影响郭赤按约定时间行使收楼的权利，故其不存在逾期交楼的违约责任。因双方签订的合同约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据合同的约定，天恒公司应当书面通知郭赤办理交付手续，天恒公司上述抗辩理由与双方签订的合同约定不符，本院不予采纳。现天恒公司未能提供证据证明其在2015年3月28日前将房屋交付给郭赤，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。关于天恒公司应支付多少逾期交楼违约金的问题。郭赤于2016年5月12日接收了涉案商品房的钥匙，且涉案商品房在2015年3月8日经验收合格符合交付标准，一审判决认定郭赤于2016年5月12日实际接收房屋正确，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因郭赤从天恒公司处领取涉案房屋的钥匙，从此时起，郭赤可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，根据上述司法解释的规定，可视为房屋交付。一审判决认定天恒公司支付逾期交楼违约金至郭赤领取涉案房屋钥匙时止正确，本院予以维持。根据合同约定，天恒公司应在2015年3月28日前将商品房交付给郭赤使用，而郭赤于2016年5月12日签收房屋钥匙，实际接收房屋，故天恒公司应支付自2015年3月29日起至2016年5月12日止的逾期交楼违约金给郭赤。一审判决天恒公司支付从2015年3月29日起计至2016年5月12日止共410天的违约金37909.83元（308210元×3/10000×410天）给郭赤正确，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由上诉人罗定天恒贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邓建勇审　判　员　　陈　阳代理审判员　　尹　蕾二〇一七年八月一日书　记　员　　徐俊贤微信公众号“”