（2016）渝0116民初9496号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2018-09-10
案件名称
重庆鼎千房地产营销策划有限公司与重庆荣坤房地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鼎千房地产营销策划有限公司,重庆荣坤房地产开发有限责任公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初9496号原告：重庆鼎千房地产营销策划有限公司，住所地重庆市江津区几江街道滨江大道与元帅大道交汇处（C2-3地块江岸）东城中央7幢1单元负2-8号，统一社会信用代码91500116573431975W。法定代表人：刘西梅，经理。委托诉讼代理人：黎唤咏，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，特别授权。被告：重庆荣坤房地产开发有限责任公司，住所地重庆市合川区合阳办青龙街158号门市，组织机构代码75007423－6。法定代表人：李洪渊，董事长。委托诉讼代理人：邹井荣，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴波，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司诉被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告提出管辖异议而中止审理，现该管辖异议申请已被重庆市第五中级人民法院依法裁定驳回，本案继续审理。依法由审判员李海霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎唤咏、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹井荣到庭参加诉讼。本案因双方申请庭外和解曾依法中止审理，现已审理终结。原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年2月至2016年8月期间的佣金527303元；2、被告支付原告逾期付款违约金（以306555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年9月11日起计算至付清时止；以69291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年2月11日起计算至付清时止；以15550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年3月11日起计算至付清时止；以51269元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年4月11日起计算至付清时止；以18123元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年5月11日起计算至付清时止；以4891元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年6月11日起计算至付清时止；以11586元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年7月11日起计算至付清时止；以47588元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年9月11日起计算至付清时止）。事实和理由：原、被告于2011年6月23日、2014年3月1日分别签订《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》、《“鼎山丽景车位”委托销售合同》，合同约定被告将其开发建设的位于江津区“鼎山丽景”项目的楼宇和配套车位独家委托给原告销售，合同对销售的佣金计算（合同第四条）、支付时间（合同第六条）、逾期付款（合同第九条之第2小条）的资金利息等权利义务进行了详细约定，合同签订后，原告积极开展销售工作，现房屋、商业门面已全部销售完毕，车位仍在销售。但被告从2015年2月起至今，未按合同约定支付原告佣金合计527303元。经原告多次催收，被告至今未付。被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称：1、原告系被告鼎山丽景项目的独家代理销售商。但被告合同签订至今，还有200多个车位和部分住宅商品房未按合同约定期间完成销售任务，且还有一套住宅商品房虽然销售了，但因原告工作失误，给被告造成巨大经济损失，被告保留另案追诉原告权利；2、按合同第六条约定，支付佣金的程序，是先由原告向被告申报，在由被告审核确认后10日内支付佣金，双方一直按此约定规程支付原告佣金。而本案中原告所诉称佣金，被告至今未收到过原告申报佣金结算资料，被告也不清楚是否该支付原告佣金。因此原告在未向被告申报佣金结算情况下，起诉被告支付佣金，违反了双方有关佣金支付的程序规定，其请求应予以驳回；3、原告代理销售被告开发的鼎山丽景楼宇，被告已按合同第六条约定的佣金支付程序，根据原告自己申报的佣金结算单，并按时支付了原告全部佣金，不存在欠付原告佣金问题；4、原告自代理销售被告开发的鼎山丽景楼宇后至今，一直都没有与被告办理佣金对帐结算，原告未经双方结算就直接起诉要求被告支付佣金，违背合同第六条有关佣金结算支付的约定，不应得到支持；5、根据合同第四条第五款第六款约定，原告在代理销售房屋过程中，因购房户违约而向被告支付的违约定金，或因购房户另售他人需更名而向被告支付的溢价款，全部被原告收取拒不按约定与被告五五分成，这也正是原告迟迟不愿与被告结算佣金的真正原因。经审理查明：2011年6月23日，被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司（乙方）签订《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》，约定甲方委托乙方为本项目营销策划推广提案及独家销售代理（不包括商业面积），合同期限自2011年6月23日起，在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同。合同第四条代理佣金计算方法：1、销售合同总金额×1.2%。2、业绩核算标准：收取定金，与客户签定房地产买卖合同，即达到考核乙方销售业绩的标准。3、佣金结算标准：以每月实际到开发商帐户的总金额为准。4、若甲方已支付的代理佣金中因特殊原因退房或退款后，则在下期应支付乙方佣金中扣除已支付的相应佣金。5、若客户未交足定金或交纳定金后弃订，所没收款项作为溢价处理分配，甲方不另行向乙方支付代理费，若遇特殊情况经甲乙双方协商后可退款。6、为了有效控制销售进度，若遇付款后的客户要求更改名字的情况，需征得乙方同意并收取更名费，更名费在扣除合同总金额1.2%的佣金后,超出部分作为溢价甲乙双方按五五分配。合同第五条房款收取约定：本项目楼宇销售的合同及收据均由甲方提供，销售合同由乙方填写，甲方审核签字盖章。售楼款项由甲方专人收取，汇入甲方指定帐户。乙方不得擅自收取任何款项。合同第六条代理费结算约定：乙方应于每月3日前向甲方申报佣金结算清单，若因乙方原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。甲方在收到乙方结算清单后5个工作日内审核确认，于每月10日之前支付结算佣金。合同第九条违约责任约定：2、若甲方无故未能按期支付乙方代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付其利息。协商无果并可通过法律程序追讨乙方合同所得。合同还对权利、义务、合同终止等作出了约定。2014年3月1日，被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司（乙方）签订《“鼎山丽景”车位委托销售合同》，约定甲方委托乙方为本项目车位营销策划推广提案及独家销售代理单位，合同期限自2014年3月1日起，在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同，双方协商达成一致形成书面文件方可终止本合同。合同第四条代理佣金计算方法：1、销售的：按合同总金额×3.5%。2、佣金结算标准：以乙方与认购方签署完《车位意向认购协议》并且款项全部收集为结算依据，如果是招商租赁，以签署完《租赁合同》为依据。3、若客户未交足定金或交纳定金后弃订，所没收款项作为溢价按5：5的比例处理分配，甲方不另行向乙方支付代理费，若遇特殊情况经甲乙双方协商后可退款。4、若遇签署《车位意向认购合同》后要求更改名字的情况，甲方同意乙方制定并收取更名费，更名费甲乙双方按五五分配。合同第五条约定：本项目“车位”销售的合同及收据均由甲方提供，纸质合同由乙方填写，甲方审核签字盖章。售楼款项由甲方专人收取，汇入甲方指定帐户。乙方不得擅自收取任何款项。合同第六条代理费结算约定：乙方应于每月3日前向甲方申报佣金结算清单，若因乙方原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。甲方在收到乙方结算清单后5个工作日内审核确认，于每月10日之前支付结算佣金。合同第九条违约责任约定：2、若甲方无故未能按期支付乙方代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付利息。协商无果并可通过法律程序追讨乙方合同所得。合同还对权利、义务、合同终止等作出了约定。另查明，双方一致认可：被告未支付原告2015年2月至2016年8月期间的佣金。审理中，原告出示第1组证据：鼎山丽景2015年2-8月结佣申请单及郑成沉签字的该期间现金流水帐和接房、车位明细、2015年10月23日收据，证明被告欠付原告该期间佣金为306555元；鼎山丽景2015年9月-2016年1月结佣申请单及郑成沉审核确认签字的该期间现金流水帐和未结佣银行放款资料、2016年2月1日收据，证明被告欠付原告该期间佣金69291元；鼎山丽景2016年2.1-2.29结佣申请单及郑成沉审核确认签字的该期间住房和车库详表、2016年3月1日收据，证明被告欠付原告该期间佣金15550元；鼎山丽景2016年3.1-3.31日结佣申请单据及郑成沉审核确认签字的住房和车库详表，2016年4月1日收据，证明被告欠付原告该期间佣金51269元；鼎山丽景2016年4.1-4.30结佣申请单及郑成沉审核确认签字的该期间住房和车库详表、2016年5月3日收据，证明被告应支付原告该期间佣金2016年4月佣金18123元；鼎山丽景2016年5.1-5.31结佣申请单据及及郑成沉审核确认签字的该期间住房和车库详表、2016年6月6日收据，证明被告应支付原告该期间佣金4891元；鼎山丽景2016年6.1-6.30结佣申请单及郑成沉审核确认签字的住房和车库详表、2016年7月1日收据，证明被告应支付原告该期间佣金11586元；鼎山丽景2016年7-8月结佣申请单及郑成沉审核确认签字的住房和车库详表，证明该两月被告应支付原告佣金数额。第2组证据：2013年1月、6月、7月三份佣金发放申请表、对帐单和重庆农村商业银行交易明细，证明原告就是根据被告工作人员郑成沉签字确认的金额向被告收取佣金，证明郑成沉是得到被告公司授权的。第3组证据、出2013年1月10日、2013年7月29日的房款收据，原告将所有销售房款都是交给郑成沉，由其签字确认。上面均是郑成沉作为经办人签字，证明郑成沉并不是被告公司一般工作人员，而是被告公司授权的可以与原告进行结算审核的财务人员。第4组证据、出示原告法定代表人刘西梅与何学仲的手机短信记录，证明2016年11月开始原告一直在向被告鼎山丽景项目部负责人何学仲追索佣金，何学仲认可收到我方佣金申请单据，不支付理由是被告公司没有钱。被告质证后认为：1、对原告提供的第1组证据不予认可，被告没有收到原告提交的任一张佣金申请单，这一组证据均没有被告鼎山丽景项目部负责人何学仲的签字，而所有的签字者郑成沉只是鼎山丽景项目部的一般工作人员，其签字公司未授权；2、对第2组证据真实性无异议但不能达到原告证明目的，郑成沉只是一般工作人员，无权利去核对有关公司的财务帐目及原告的房屋销售事项，房屋销售佣金结算是公司的权利，郑成沉无此权利；3、对原告提交的第3组证据真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。郑成沉只是经手人，并不能证明郑成沉是经过公司授权去代表公司结算佣金问题。4、对原告提交的第4组证据真实性无异议，但手机短信记录不能证明原告将佣金申请单交给了被告。何学仲只是回答是在审计和没有钱，并不代表被告收到原告的佣金申请单。被告出示第1组证据：2015年2月原告向我方鼎山丽景项目负责人何学仲提供的支付佣金凭证及进帐单据24页，共支付原告佣金2417041元。证明被告支付佣金必须是原告提出申请，提交相关售房的套数及金额，再由公司项目负责人何学仲签字核实；第2组证据：2012年5份结佣发放申请，在郑成沉签字下方均有被告项目负责人何学仲签字；2012年7月的银行进帐单和领款申请单据，证明该月刘西梅申请的佣金为54281元，经公司项目负责人何学仲审核，减少佣金（不实）24281元，证明原告的佣金结算需交给何学仲，并由其审核结算。原告质证后认为：1、对第1组证据的24份支付凭证均非原件，真实性不认可。即使是真实的，也是被告公司内部支付款项的流程，与原告没有关系。原、被告双方合同没有约定必须要被告公司负责人何学仲签字作为付款条件；2、对第2组证据的也均系复印件，真实性不予认可。以上事实，有双方当事人陈述、《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》、《“鼎山丽景”车位委托销售合同》、佣金申请单据、现金流水帐及住房、车位明细、手机短信记录、郑成沉签字的房款收据和佣金发放表、对帐单据等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》和《“鼎山丽景”车位委托销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于2015年2月至2016年8月期间的佣金问题。双方在两份合同中均约定“原告应于每月3日前向被告申报佣金结算清单，若因被告原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。被告在收到原告结算清单后5个工作日内审核确认，于每月10日之前支付结算佣金。”本案中，原告出示了被告工作人员郑成沉签字确认的佣金结算清单，收到原告结算清单后5个工作日内审核确认，被告就应在每月10日之前支付佣金，被告抗辩从未收到原告提交的佣金结算清单，郑成沉只属于一般员工，无权代表公司进行签字确认。本院认为，一方面，合同中并没有明确原告申报佣金结算清单应交付何人，原告提供的郑成沉签字的单据等证据可以证明，长期以来关于鼎山丽景项目的房款以及之前佣金结算的经办人均是郑成沉。被告也认可郑成沉系公司鼎山丽景项目的工作人员，郑成沉在原告提交的佣金结算清单上审核确认签字行为，原告有理由相信郑成沉是代表被告公司履行职务行为，且在双方认可的手机记录中，被告鼎山丽景项目负责人何学仲以审计、没钱等拖延给付佣金给原告，足以证明被告应支付原告佣金而拒绝支付；另一方面，因合同没有约定申报佣金结算清单必须交给被告公司鼎山丽景项目负责人何学仲，原告将佣金结算清单据交给被告该项目工作人员郑成沉，视为其已履行了申报佣金结算清单的义务，被告在收到原告结算清单后却迟迟不予审核确认并支付结算佣金。是被告的责任。被告为了自己的利益，不正当地阻止支付条件的成就，按《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益，不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应视为上述合同约定的佣金支付条件已经成就，被告应按约定支付原告2015年2-8月佣金306555元、2015年9月-2016年1月佣金69291元、2016年2.1-2.29日佣金15550元、2016年3月佣金51269元、2016年4月佣金18123元、2016年5月佣金4891元、2016年6月佣金11586元，经核算原告提交的2016年7-8月的详表及结佣申请单，该期间原告应得佣金1903元。原告超过部分的主张，本院不予支持。以上合计被告应支付原告2015年2月至2016年8月佣金共479168元。被告辩称未收到佣金申请单据、未结算、不应支付原告佣金的辩论理由，因被告提供的证据均非原件，原告也未认可，本院不予采纳。关于逾期付款违约金的问题。原、被告双方签订的两份合同中均约定了“若被告无故未能按期支付原告代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付使其利息”。根据合同约定被告分别应在2015年9月11日前、2016年2月11日前、2016年3月11日前、2016年4月11日前、2016年5月11日前、2016年6月11日前、2016年7月11日前、2016年9月11日前支付原告306555元、69291元、15550元、51269元、18123元、4891元、11586元、1903元。被告至今未付原告上述佣金，显然已构成违约，双方在合同中对违约金有约定，逾期被告每日应按代理费用的5‰支付利息，原告只要求被告按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，符合法律规定，故对原告要求被告支付逾期付款违约金（以306555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年9月11日起计算至付清时止；以69291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年2月11日起计算至付清时止；以15550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年3月11日起计算至付清时止；以51269元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年4月11日起计算至付清时止；以18123为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年5月11日起计算至付清时止；以4891元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年6月11日起计算至付清时止；以11586元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年7月11日起计算至付清时止；以1903元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年9月11日起计算至付清时止）的主张，本院予以支持，超过部分主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：，一、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司2015年2月至2016年8月期间的佣金479168元。二、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司逾期付款违约金（以306555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年9月11日起计算至付清时止；以69291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年2月11日起计算至付清时止；以15550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年3月11日起计算至付清时止；以51269元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年4月11日起计算至付清时止；以18123为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年5月11日起计算至付清时止；以4891元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年6月11日起计算至付清时止；以11586元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年7月11日起计算至付清时止；以1903元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年9月11日起计算至付清时止）。三、驳回原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9073元，减半收取4537元，原告负担300元，被告负担4237元；财产保全费3020元，合计7257元，由被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。（其中案件受理费4237元，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳；财产保全费3020元，原告已实际缴纳，由被告在履行上述判决义务款时支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李海霞二〇一七年八月一日书记员 刘晓琴 百度搜索“”