（2016）闽0503民初2575号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-10-30

案件名称

林斌彬、陈晨等与吴敦莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林斌彬,陈晨,吴敦莉,鲍茗茗

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百八十五条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初2575号原告：林斌彬，男，1986年4月28日出生，汉族，住福建省晋江市青阳象山北区。委托诉讼代理人：张谋川、庄培文，福建顺济律师事务所执业律师。原告：陈晨，男，1980年8月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张谋川、庄培文，福建顺济律师事务所执业律师。被告：吴敦莉，女，1992年7月28日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：庄江琼，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。第三人：鲍茗茗，男，1991年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告林斌彬、陈晨与被告吴敦莉、第三人鲍茗茗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林斌彬、陈晨及其委托诉讼代理人张谋川、被告吴敦莉及其委托诉讼代理人庄江琼、第三人鲍茗茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林斌彬、陈晨向本院提出诉讼请求：1.判令吴敦莉继续履行与林斌彬、陈晨于2016年2月19日签订的《房产买卖协议》；2.判令吴敦莉及鲍茗茗共同向林斌彬、陈晨支付剩余购房款67万元，并支付自2016年2月29日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；3.判令吴敦莉及鲍茗茗共同向林斌彬、陈晨支付因逾期付清购房款产生的违约金10500元（按总购房款70万元的0.05%/每日计算，暂计至起诉之日止）。事实和理由：2016年2月19日，林斌彬、陈晨与吴敦莉签订《房产买卖协议》一份，协议约定：林斌彬、陈晨将址在丰泽区新华北路与省道307线交叉口宝德凯莱.西湖名仕花园酒店B栋1508室房屋转让给吴敦莉，该房屋建筑面积46.73平方米，该房屋成交价为70万元。同时双方约定了购房款的支付方式、各自的权利义务以及违约责任等，并且约定若因该事宜发生纠纷，则由该房屋所在的人民法院诉讼管辖。协议签订后，林斌彬、陈晨已按协议约定积极配合吴敦莉进行房屋买卖及办理房屋过户手续事宜，且该房屋也已过户至吴敦莉名下。此外，吴敦莉除于2016年2月19日通过鲍茗茗向林斌彬、陈晨支付购房定金3万元整外，目前仍有购房款67万元未支付，吴敦莉的行为已经构成根本违约。然而林斌彬、陈晨多次与吴敦莉协商解决该购房款事宜，均遭到吴敦莉拒绝。现因在本案诉讼中，吴敦莉于2016年6月1日向申请追加鲍茗茗为第三人，林斌彬、陈晨一并请求鲍茗茗共同承担购房款及违约金的清偿责任。吴敦莉辩称，吴敦莉并非房屋买受人，只是房屋受赠人。林斌彬、陈晨明知该房屋的实际买受人是鲍茗茗，也清楚鲍茗茗是要买来赠与给吴敦莉，故而本案的房款支付责任应当由鲍茗茗来承担。因逾期而产生的违约责任亦应当由鲍茗茗承担，因此请求驳回林斌彬、陈晨对吴敦莉的全部诉讼请求。一、林斌彬、陈晨明知诉争房屋系鲍茗茗为了赠送而购买，故而房款支付责任应由鲍茗茗承担。诉争房产系鲍茗茗在与吴敦莉建立恋爱关系之后主动提出要赠送给吴敦莉的。之后，由鲍茗茗联系林斌彬、陈晨商谈购买事宜，吴敦莉对卖方是谁、房屋售价多少、价款如何支付等问题一概不知，仅仅是在接到鲍茗茗通知后在《房屋买卖协议》上签字，并且也是在签字当天才认识林斌彬、陈晨，连房屋定金也是鲍茗茗支付的。当时，三方对这一客观事实均明了。林斌彬、陈晨与吴敦莉原本就是多年的朋友关系，在明知鲍茗茗买房时为了送给女朋友的情况下，仅仅收取3万元定金就同意将房屋过户至吴敦莉名下。吴敦莉认为，这是林斌彬、陈晨自愿将房屋处分权交予鲍茗茗并配合鲍茗茗完成赠与办理过户手续需要而签的字，并非真正的房产买卖合同的相对方。因此，林斌彬、陈晨诉求房款的支付责任应当由鲍茗茗来承担。二、吴敦莉虽成为诉争房产的名义所有权人，但背负巨额债务且未实际拥有该房的处分权，未从中获益，如判由吴敦莉承担支付责任实属不公平。诉争房产过户至吴敦莉名下后，鲍茗茗以再赠送车辆的理由要求吴敦莉将诉争房产抵押给银行，申请消费贷款38.5万元。贷款被指定放款至鲍茗茗朋友郭盼盼账户后，所有贷款被鲍茗茗一一挪用，吴敦莉不仅没有得到分文贷款，而且还背负上偿还38.5万元的债务。现吴敦莉每月要偿还2000元不等的债务。在2016年4月28日前，吴敦莉从未听闻鲍茗茗说过该房屋价款未支付，也未接到林斌彬、陈晨任何催讨房款的电话。如果知道鲍茗茗仅支付3万元房屋订金，吴敦莉是不可能再听从鲍茗茗的话去申请贷款，让自己背负巨额债务的。因此林斌彬、陈晨未及时向吴敦莉反映也存在一定的过错。从过户至今，诉争房产均由鲍茗茗实际控制，且也被鲍茗茗出租，租金收益均由鲍茗茗占有。作为实际控制人，鲍茗茗更应当承担本案的民事责任。三、林斌彬、陈晨诉求资金占用损失无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十九条规定”既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案《房产买卖协议》上明确约定了违约金，因此林斌彬、陈晨诉求资金占用损失无依据，应予驳回。第三人鲍茗茗述称，对林斌彬、陈晨诉求的事实和理由均没有意见。对吴敦莉的答辩意见也没有意见。经审理查明，丰泽区新华北路与省道307线交叉口宝德凯莱·西湖名仕花园酒店B栋1508（下称案涉房产）原系林斌彬、陈晨所有。2016年2月19日，林斌彬、陈晨与吴敦莉签订《房产买卖协议》一份，约定：林斌彬、陈晨将案涉房产出售给吴敦莉，房产成交价70万元，签定协议当天支付定金3万元，过户当日支付20万元（含定金），银行放款当日支付50万元，交易税费由吴敦莉负担。案涉《房产买卖协议》另约定:1、吴敦莉向银行申请贷款50万元，该贷款由银行直接转至林斌彬、陈晨账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，吴敦莉应于银行放款当日将差额部分以现金方式支付给林斌彬、陈晨。林斌彬、陈晨应于收到全部房款当日将房产交给吴敦莉使用；2、若吴敦莉不能按期向林斌彬、陈晨付清购房款或林斌彬、陈晨不能按期向吴敦莉交付房产，每逾期一日，由违约方向对方和字符上述购房款的0.05%作为违约金。2016年2月29日，鲍茗茗向林斌彬、陈晨支付了3万元。2016年3月14日林斌彬、陈晨将上述房产转移登记至吴敦莉名下，鲍茗茗承担了部分案涉房产办理转移登记的税费。案涉房屋办理转移登记后，林斌彬、陈晨将案涉房产的钥匙交付给鲍茗茗。吴敦莉以案涉房产作为抵押物办理了零售借款最高额抵押借款，兴业银行于2016年4月1日向吴敦莉指定的郭盼盼的银行账户发放贷款38.5万元。另查，林斌彬、陈晨与鲍茗茗系多年朋友关系。吴敦莉与鲍茗茗曾系恋爱关系。林斌彬、陈晨与吴敦莉系通过鲍茗茗介绍认识。2015年12月，林斌彬通过微信向鲍茗茗转账5000元，鲍茗茗于2016年3月通过微信向林斌彬转账3000元。上述事实，有林斌彬、陈晨提供的房屋买卖协议、房屋权属证书复印件、录音光盘及文字整理资料、微信转账凭证，吴敦莉提供的微信往来记录、录音及文字整理资料、《零售授信额度借款合同》、《零售借款最高额抵押合同》、兴业银行特种转账贷方凭证、借方凭证及陈文胜的庭审陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，林斌彬、陈晨与吴敦莉签订的《房产买卖协议》系双方的意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，双方的房屋买卖关系成立有效，双方均应按照《房产买卖协议》的约定行使权利履行义务。吴敦莉辩称案涉《房产买卖协议》系鲍茗茗购买用于赠与吴敦莉，吴敦莉无需承担付款责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房产从始至终并未登记在鲍茗茗名下，而系由林斌彬、陈晨名下转移登记至吴敦莉名下，依照上述法律规定，鲍茗茗从未取得案涉房产的所有权。而根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。案涉房产并未鲍茗茗的自有财产，其无权将案涉房产赠与吴敦莉。本院认为，从鲍茗茗的庭审陈述、与吴敦莉、林斌彬之间的聊天记录及其支付定金、部分转移登记税费的行为可以认定案涉房产确实系鲍茗茗自愿为吴敦莉购买并登记在吴敦莉名下，且吴敦莉提供的吴敦莉与林斌彬、陈晨及案外人黄芳洁的谈话录音也能够证实林斌彬、陈晨知晓该房产系鲍茗茗欲购买并”赠与”吴敦莉的。但案涉《房产买卖协议》发生在林斌彬、陈晨与吴敦莉之间，鲍茗茗并非案涉《房产买卖协议》的当事人，故应认定鲍茗茗自愿为吴敦莉承担案涉房产购房款的付款责任。案涉的《房产买卖协议》的买卖双方系林斌彬、陈晨与吴敦莉，根据合同的相对性原则，吴敦莉依约应承担案涉《房产买卖协议》中房屋买受人的义务。吴敦莉以其与鲍茗茗的赠与关系主张其不应承担购房款的支付责任，没有法律依据，不予支持。案涉《房产买卖协议》签订后，林斌彬、陈晨已将案涉房产过户至吴敦莉名下，并交付给鲍茗茗且目前实际由吴敦莉使用，现林斌彬、陈晨请求吴敦莉继续履行双方于2016年2月19日签订的《房产买卖协议》，吴敦莉对继续履行合同未提出异议，案涉《房产买卖协议》应继续履行。鲍茗茗主张除定金3万元外，另有向林斌彬微信转账付款，经林斌彬提供微信转账记录核对，购房后鲍茗茗仅于2016年3月向林斌彬微信转账3000元，林斌彬主张该笔3000元系偿还林斌彬2015年12月出借给鲍茗茗的5000元并提供转账记录证明，故鲍茗茗主张该3000元系用于支付购房款，本院不予认定。根据《房产买卖协议》，剩余购房款67万元，吴敦莉、鲍茗茗应于过户当日即2016年3月14日支付17万元，于银行发放贷款当日即2016年4月1日支付50万元。而案涉房产在林斌彬、陈晨仅收到3万元购房款的情况下于2016年3月14日过户给吴敦莉，不符合日常生活常识、交易习惯及双方的协议约定。根据吴敦莉提供的其与林斌彬、鲍茗茗及案外人黄芳洁的谈话录音体现林斌彬在谈话中称”他当时，为什么我会答应过户，是因为他当时签了一张17万的借条给我，首付的借条，签了个17万的借条给我”。据此，应当认定该17万元购房款已经通过鲍茗茗向林斌彬借款17万元的方式支付完毕。林斌彬、陈晨请求吴敦莉、鲍茗茗支付上述17万元购房款，没有事实和法律依据，不予支持。用于购房所借的该17万元款项，林斌彬、陈晨可向鲍茗茗另行主张权利。剩余购房款50万元，吴敦莉未按照合同约定指定贷款银行将贷款直接转至林斌彬、陈晨账户，也未在银行放款当日即2016年4月1日补足50万元支付给林斌彬、陈晨。根据《房产买卖协议》第十条约定，每逾期一日应按上述购房款的0.05%支付违约金。双方未对”上述购房款”进行详细说明，本院对违约金计算的购房款基数以实际应付购房款的数额予以认定。吴敦莉应向林斌彬、陈晨支付50万元购房款及自2016年4月2日起至实际付清款项之日止按日0.05%支付50万元购房款的违约金。鲍茗茗应对上述购房款及违约金承担共同清偿责任。林斌彬、陈晨另请求吴敦莉、鲍茗茗支付尚欠购房款的资金占用利息，但案涉《房产买卖协议》中已约定了逾期支付购房款的违约责任，逾期支付购房款的违约责任有协议约定的，应以协议约定为准，故对林斌彬、陈晨的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、林斌彬、陈晨与吴敦莉于2016年2月19日签订的《房产买卖协议》继续履行；二、吴敦莉、鲍茗茗应于本判决生效之日起十日内向林斌彬、陈晨支付购房款50万元，并自2016年4月2日起至实际付清款项之日止按日0.05%支付50万元购房款的违约金；三、驳回林斌彬、陈晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10640元，由原告林斌彬、陈晨负担918元，由被告吴敦莉负担9722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审　判　长　　吴新竹审　判　员　　郑丹红代理审判员　　吕俊高二〇一七年八月一日书　记　员　　洪双凤执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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