（2017）津02民终3975号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-09-04
案件名称
原鹏程、刘耀俭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
原鹏程,刘耀俭,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3975号上诉人（原审原告）：原鹏程，男，1974年5月15日出生，汉族，天津市公安局河东分局民警，住天津市河东区。委托诉讼代理人：徐凯，天津则立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘耀俭，男，1980年11月20日出生，汉族，深圳利红互联网金融服务有限公司总经理，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘海明，男，住天津市河西区。由深圳利红互联网金融服务有限公司推荐。原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：鲁晗，男，该公司职员。上诉人原鹏程因与被上诉人刘耀俭、原审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人原鹏程的委托诉讼代理人徐凯，被上诉人刘耀俭的委托诉讼代理人刘海明，原审第三人中原物业公司的委托诉讼代理人鲁晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原鹏程上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金177500元，中介费29000元，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人没有按照合同约定履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。刘耀俭辩称，请求驳回上诉，维持原判。中原物业公司述称，同意上诉人的上诉请求。原鹏程向一审法院起诉，请求：1、确认原、被告及第三人签订的《房产交易合同》已解除；2、判令被告向原告支付违约金177500元；3、判令被告向原告退还定金50000元，赔偿原告信息服务费29000元、评估费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月6日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》（合同编号0012873）。合同主要约定，原告购买被告位于天津市××路与××交口西南××雪莲××里××号房屋，房屋建筑面积85.01平方米，交易价格为1775000元；原告应于合同签订之日支付定金50000元，于2017年2月1日前办理贷款申请手续，并将首付款存入资金监管中心；被告应于2017年1月20日前还清贷款���注销抵押权；若违反本合同约定，每逾期1日违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当日，原告支付被告定金50000元，被告为原告出具收取定金50000元的业主收据，原告通过POS机向第三人支付中介费29000元、评估费2000元。但直至2017年2月1日，被告并未如期还清贷款注销抵押权，原告遂于2017年2月6日委托其代理律师向被告发送律师函，要求被告收到（或根据合同约定视同收到）律师函之日起立即履行还清贷款消除抵押权义务，并于2017年2月15日前与原告共同至房管部门办理房屋买卖手续，如超过该期限仍未履行，原告将根据合同约定追究被告相应的法律责任。被告于2017年2月7日签收该律师函。但至2017年2月15日被告仍未履行还清贷款注销抵押权义务，原告遂于2017年2月16日向被告及第三人发送解除合同通知书，要求解除《房产交易合同》。被告于2017年2月18日签收该通知书。另查，被告于2017年3月7日完成涉诉房屋抵押权注销。庭审中，经一审法院释明，被告明确表示违约金明显过高，要求减免。一审法院认为，原、被告及第三人于2016年12月6日签订的《房产交易合同》（合同编号0012873），系当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律规定，该合同合法有效，原、被告房屋买卖关系依法成立。原、被告均应按照合同的约定享有权利并承担义务。根据合同约定，被告应于2017年2月1日前还清贷款并注销抵押权，但被告未能如期履行，经原告发送律师函催促，至2017年2月16日被告仍未履行该义务，故原告要求解除合同。被告虽于2017年3月7日注销抵押权，但是原、被告目前只签订了《房产交易合同》，后续手续均未办理，且原告明确表示不再继续履行该合同，故原告要求确认《房产交易合同》解除，一审法院予以支持。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。庭审中，原告明确表示选择适用违约金条款,一审法院予以照准。被告虽未能在限定期限内完成抵押权注销，但被告积极履行合同，于2017年3月7日完成抵押权注销，被告不存在违约的故意。且中介费、评估费系买卖双方为合同履行的必要支出，原、被告对该项费用应按照约定分别予以承担，故一审法院对原告要求被告支付违约金及中介费、评估费的诉讼请求不予支持。原告向被告支付50000元定金，现原告要求返还，因合同解除被告理应返还，故对原告返还定金之主张，一审法院予以支���。综合以上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十六条，判决：“一、原、被告及第三人于2016年12月6日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2016-0012873）解除；二、被告刘耀俭于本判决生效之日起10日内返还原告原鹏程定金50000元；三、驳回原告原鹏程的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2588元，由原告原鹏程负担2088元，被告刘耀俭负担500元。”本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人以及原审第三人签订的《房产交易合同》，系当���人的真实意思表示，不违反法律效力性禁止性规定，一审法院认定该合同合法有效正确。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照双方合同约定，被上诉人应当于2017年1月20日前还清贷款并注销抵押权，若违反本合同约定，逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）。被上诉人没有在双方约定的期限内履行还清贷款并注销抵押权的合同义务且超过十五日，上诉人委托律师向被上诉人发送律师函并向被上诉人及原审第三人发送解除合同通知书，双方约定解除合同的条件已经成就，上诉人主张解除合同，一审法院支持其该项诉讼请求于法有据。双方合同的解除，是因被上诉人没有按照合同约定履行合同义务造成的，被上诉人应当承担违约责任，一审法院以被上诉人不存在违约的故意为由，免除被上诉人的违约责任，没有法律依据，对此，本院予以纠正。在一审审理期间，经释明，被上诉人明确表示违约金明显过高，要求减免，经查阅涉诉小区二手房价格在2016年12月以后呈现降价趋势，上诉人亦未提交因合同解除产生实际损失的相应证据，故本院酌定违约金数额为：以50000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍为标准，自2016年12月6日至本判决确定的给付之日止的利息。关于上诉人向被上诉人主张的中介费29000元，是上诉人已经支付费用，属于上诉人的实际损失，应由被上诉人承担赔偿责任，一审法院以该费用系买卖双方为合同履行的必要支出，双方对该项费用应按照约定分别予以承担为由没有支持上诉人该项损失显属不当，上诉人该项主张成立，本院��以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初1774号民事判决第一、二项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初1774号民事判决第三项；三、自本判决生效之日起十日内，被上诉人刘耀俭向上诉人原鹏程支付违约金（以50000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍为标准，自2016年12月6日至本判决确定的给付之日止）；四、自本判决生效之日起十日内，被上诉人刘耀俭赔偿上诉人原鹏程信息服务费29000元整；五、驳回上诉人原鹏程其他诉讼请求；六、驳回上诉人原鹏程其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2588元，由上诉人原鹏程负担1740元，由被上诉人刘耀俭承担848元；二审案件受理费4428元，由上诉人原鹏程负担2978元，由被上诉人刘耀俭承担1450元。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 张晓彤代理审判员 李冬梅二〇一七年八月一日书 记 员 李珊珊 微信公众号“”