（2017）琼0271民初3789号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-08-22

案件名称

孙有明与呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

三亚市城郊人民法院

所属地区

三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙有明,呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十六条

全文

海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初3789号原告：孙有明，男。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘学良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙德悦，内蒙古典威律师事务所律师。原告孙有明与被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理。受理后，依法适用简易程序，由审判员孙腾独任审理，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告孙有明的委托诉讼代理人李源、刘宏辉，被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孙德悦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙有明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还房款464000元；2、请求法院判令被告赔偿原告损失，具体计算方式为：以已交房款为基数，按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算，剩以使用期间，使用期间为2012年1月24日至被告实际赔偿之日止，目前暂计至2017年3月16日止的赔偿为145085.71元，以上金额合计609085.7元；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2012年1月24日与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于三亚市河东路临春五组1**号第1幢5**号房屋。合同约定房屋总价款为464000元，支付方式为一次性付清。同时合同第五条约定被告所售房屋如因违章建筑政府强行拆除所造成的损失，全部由被告负责并退还原告所付房款。2012年1月24日，原告交齐购房款，履行完毕合同义务。2015年4月，因涉案房屋被认定为违章建筑被政府相关部门拆除。根据合同约定被告应返还原告所付房款，并赔偿原告所受损失。被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司辩称：1、被告认为原告起诉没有确定合同的效力问题。2、原告购买被告开发的房屋，知道该房屋没有相关合法手续，而且也冒险购买了该房屋，属原被告之间都有过错，应该承担相应的责任，而不应当让被告全部承担返还财产的损失。3、原告诉讼请求已经超过了法律规定的两年诉讼时效，原告知道所购买的房屋被拆除，该时间为2015年4月22日，按照此侵权时间计算，原告向法院请求主张权利的时间应当是2017年4月21日，但是原告起诉的时间为2017年5月3日，原告请求超过了法定诉讼时效。原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组证据《商品房买卖合同》，证明：1、2012年1月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于三亚市河东区临春五组**号房屋的事实；2、该合同第五条规定被告所售房屋如因违章建筑政府强行拆除所造成的损失，全部由被告负责并退还原告所付房款的事实。第二组证据房款收条、银行卡取款回单、转账记录，证明：1、2012年1月24日，原告已向被告交齐房款，共计464000元的事实；2、原告已按合同约定履行了支付购房款义务的事实。第三组证据房屋拆除照片，证明：1、2015年4月8日，吉阳区城管局在涉案房屋墙壁上书写公告，限业主于2015年4月13日前从涉案房屋搬出，腾空房屋的事实；2、2015年4月22日，涉案房屋被政府拆除的事实；3、由于被告所售房屋为违章建筑被三亚市综合行政执法局强行拆除，被告应按合同约定返还房款并赔偿损失的事实。第四组证据2015年拆除典型违建的现场截图，证明：2015年6月19日，三亚市综合行政执法局在其门户网站公示了拆除被告所售房屋的拆除情况，注明“4月22日，拆除吉阳区临春社区2栋非法买卖土地建设的违法建筑，总建筑面积1.2万平方米”，并附拆除前后照片两张，以政府公告的形式确定被告所售房屋已经因非法建筑被政府强行拆除的事实。被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司未提交证据。上述证据，本院已组织双方当事人当庭质证，被告对上述证据的来源及真实性无异议，但对部分证据证明内容有异议：如合同是否有效，证明的问题并不一致，关乎责任承担、财产返还或合同赔偿问题；再者，被告认为房屋拆迁前原告入住时应该知晓该房屋属于违建性质，该《商品房买卖合同》是无效的；对原告提供的相关拆迁照片，被告认为拆迁对象非本案争议房屋，与本案没有任何关系，不予发表质证意见。即被告的上述质证意见，本院认为可作为认定本案实体内容的参考依据。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2012年1月24日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了位于三亚市河东路临春五组1**号第1幢***号房屋。签订合同当日，原告交付了购房款464000元，被告也已将房屋交付原告装修居住。原告入住后不久，因涉案房屋被认定为违章建筑，被政府列入拆迁范围；2015年4月8日，辖区城管部门以公告方式限令房屋业主于2015年4月13日搬出涉案房屋，2015年4月22日该房屋被政府相关部门拆除。2015年6月19日，三亚市综合行政执法局公示了涉案房屋所属住宅楼系非法买卖土地建设的违法建筑。房屋被拆除后，原告即行主张权利，要求被告按照合同第五条约定，返还其所付房款，并赔偿其所受损失。被告随即与原告协商，要求按责任分担方式赔偿相应损失，并认为原告在签约购房前已经知晓该房产系违法建筑的小产权房，原告是基于房屋价格便宜也不顾及许多。且其居住使用后也没有涉及到相关办证问题；而原告则认为买房当初并不知晓该房屋系违法建筑的小产权房，只认可被告系正式的房地产开发商，但认为当时房价的确比较适宜。据此认为房屋被拆所造成损失应归因于被告本人。为此，原告诉至本院，请求处理。庭审中，被告抗辩称双方签订的合同系无效合同，原告基于合同有效并视合同第五条主张返还房款、赔偿损失没有法律依据；同时认为原告的诉求已超过二年诉讼时效（时效期间应从2015年4月22日起算至2017年4月21日），原告已丧失其请求权。原告主张该房屋被拆后曾经向呼伦贝尔所在地法院提起诉讼，法院不予受理，又通过邮寄方式向三亚市城郊法院提起诉讼；但其提交的证据无法认定上述事实。另，本案诉讼中，本院已向原告释明如该《商品房买卖合同》无效，其是否变更诉讼请求，原告不同意，且认为该合同系有效合同，双方当事人应按有效合同的相应条款履行各自义务。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但合同所涉房屋是在非法转让的土地上兴建的，且被告投资建设的房屋也未经报建审批，该合同已违反法律的禁止性规定，系无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效产生的法律后果是返还财产或根据当事人的合同过错承担责任，而有效合同涉及的是继续履行或直接损失的赔偿和违约责任的承担。原告基于合同有效而主张按合同第五条履行义务，但合同无效，合同条款也随之无效；故原告主张按合同第五条履行返还及赔偿义务缺乏法律依据，其请求本院不予支持；因本案为合同纠纷性质，涉案合同的效力确认是关键前提，原告应在请求确认合同是否有效的基础上来主张其他项权利。庭审中，本院已向其释明相关问题，但被告不同意变更其诉求，从而导致其请求权利的丧失。另，原告主张买房当初并不知晓该房屋系违法建筑的小产权房，只认可被告系正式的房地产开发商，且当时房价的确比较合适，所以也不顾及其他，故导致合同无效的归责问题原告并没有作出合理的解释，可以看出原告当时是存在一种侥幸放任的行为。关于被告所述时效问题，本院认为，涉案房屋被拆后，原告力主与被告进行协商事后赔偿问题，原告亦予积极配合，并无间断的与被告沟通，这当中必然经过一个时间过程，被告也认可原告曾亲自到三亚进行协商，只在无法达成一致意见的前提下才向法院起诉，所以时效起算时间不应从房子被拆的当日计算。同时，本案首要解决的是确认合同效力问题，在合同效力没有确认之前，合同时效是延续性的，故被告的抗辩缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告孙有明的诉讼请求。本案受理费4945元（原告已预缴），由原告孙有明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员　　孙腾二〇一七年八月一日书记员　　乔莎附相关法律条文：中华人民共和国合同法第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。关注微信公众号“”