（2017）粤06民终1846号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山市南海区大沥镇平地村义基股份合作经济社、叶润玲土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海区大沥镇平地村义基股份合作经济社,叶润玲,郑锐敏
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1846号上诉人（原审原告）：佛山市南海区大沥镇平地村义基股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区大沥镇平地村。组织机构代码73759366-4。负责人：李鑑泉。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶润玲，女，1963年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志亮，广东泽康律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑锐敏，男，1969年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志亮，广东泽康律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海区大沥镇平地村义基股份合作经济社（以下简称义基经济社）因与被上诉人郑锐敏、叶润玲土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人义基经济社上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持义基经济社在一审提出的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由郑锐敏、叶润玲负担。事实与理由：《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》于2015年2月27日生效，不能调整本案的法律关系，也与本案无关。本案为租赁土地，一审法院混淆了租赁与出让的概念，认定三十年的租赁期无违反法律、行政法规的规定错误。我国村民组织法的相关规定是程序性规定，不是实体性规定，涉案合同及补充协议的签订即使经过民主决定，程序合法，但关于租赁期限30年的约定违反了合同法第二百一十四条的规定，应当认定为无效。被上诉人郑锐敏、叶润玲答辩称，《租赁土地合同书》及《关于郑锐敏、叶润玲租用龙船坦补充协议》在双方协商一致的情况下签订，是双方真实的意思表示，双方土地租赁纠纷属历史遗留问题，需审慎处理。类似于本案这种土地租赁纠纷为普遍现象。早期的土地租赁既充分利用了农村闲置土地，也为村民创造了福利。郑锐敏和叶润玲一直按约履行合同，按时交租，义基经济社并未提出任何异议，合同已得到充分履行，双方应继续履行合同。如对此类合同采取“一刀切”而判令无效，不仅保护不了诚信守约方的权益，不能起定纷止争的作用，相反还将导致同类型土地纠纷频发，不利于社会稳定。一审法院适用法律正确，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》对本案具有溯及力，制定该法律的目的是总结试点地区的改革经验，为修改完善有关法律做准备。根据我国立法法第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，同时参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定，该决定对本案具有溯及力。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的规定，集体土地的工业用地的出租期限最高年限不得超过50年。本案中，《租赁土地合同书》与《补充协议》约定的租赁期限为30年，没有超出《广东省集体土地建设用地使用权流转管理办法》所规定工业用地的最长出租期限，并不违反法律、行政法规强制性规定，不构成合同法第五十二条合同无效的情形。上诉人义基经济社向一审法院起诉请求：1.确认《租赁土地合同书》第十条无效；2.确认《关于郑锐敏、叶润玲租用龙船坦补充协议》无效；3.本案诉讼费用由郑锐敏、叶润玲承担。一审法院认定的事实：位于佛山市南海区大沥镇平地村义基经济社（土名）“农船坦”的土地登记使用权人为佛山市南海区盐步街道平地村义基股份经济合作社，用途为工业用地。2005年7月23日，佛山市南海区大沥镇平地村义基股份经济合作社（甲方）与郑锐敏、叶润玲（乙方）签订《租赁土地合同书》（以下简称涉讼合同），约定乙方承租甲方位于义基村“龙船坦”（土名）的1750平方米厂房用地及375平方米空地，用于兴建厂房，合同期为15年，自2005年8月1日起至2020年7月31日止，2005年4月1日至2005年7月31日为建筑期；厂房用地每月每平方米租金2.5元、空地每月每平方米租金1元，乙方每月应缴租金4750元；乙方每年缴交租金两次，每年1月1日前缴交当年应缴租金的50%、7月1日前缴交剩余的50%；乙方在合同签订之日向甲方缴交一个月租金作为押金，期满后不计利息退回乙方；逾期缴交租金，应按应缴总额日1%计算滞纳金，逾期两个月不交租金视为乙方违约，押金由甲方没收；（第十条）本合同期满，由乙方按本合同条款继续租赁15年，如甲乙双方不履行后15年的合同，视作甲乙双方单方违约，按第八条违约责任处理，第16年至30年租金按附表计算；等等。同日，双方签订《关于郑锐敏、叶润玲租用龙船坦补充协议》（以下简称涉讼补充协议），载明“甲乙双方签订的土地租赁合同书，租赁期为30年，即2005年8月1日至2035年7月31日，但考虑到签订合同的合法性问题（因为合同签订期限不能超过15年，否则为无效合同），也为了保证甲乙双方在合作期间的投资收益及合法权益，现将租赁合同期后15年（2020年8月1日至2035年7月31日）按原合同条款要求执行。租金计算办法：第1至5年厂房用地每月每平方米2.5元、空地每月每平方米1元，第6至15年厂房用地每月每平方米3.5元、空地每月每平方米1元。本协议以上内容经召开全体党员、村委及村民代表会议，并签名同意后生效，与原合同有同样法律效力”。陈明根、李润成作为甲方代表在上述合同及补充协议上签名，上述合同及补充协议均由佛山市南海区大沥镇平地村农村承包合同管理小组鉴证。合同附有2005年8月1日至2035年7月31日的租金缴款计算表、面积丈量说明，补充协议背面附有签名复印件。义基经济社于2005年8月1日将土地交付给郑锐敏、叶润玲使用，郑锐敏、叶润玲在涉讼土地上加盖了厂房，郑锐敏、叶润玲未欠义基经济社租金。另查明，佛山市南海区盐步街道平地村义基村民小组（甲方）与案外人李惠桃（乙方）于2005年4月8日签订《有偿使用土地使用权合同书》，约定双方合作开发土地，总面积1653平方米，甲方出场地，乙方出资兴建厂房，使用期为15年，从2005年1月1日起至2019年12月31日止，期满后继续由乙方使用五年（2020年1月1日起至2024年12月31日止）。该合同经佛山市南海区盐步街道平地村鉴证。佛山市南海区大沥镇平地村义基股份经济合作社（甲方）与案外人陈兴、吴观亮（乙方）于2005年7月18日签订《有偿使用土地使用权合同书》，约定双方合作开发土地，总面积11535.37元，甲方出场地，乙方出资兴建厂房，使用期为15年，从2005年2月15日起至2020年2月14日止。同日，双方签订补充协议，载明“双方签订的土地租赁合同书租赁期为15年，但考虑到签订合同的合法性问题（因为合同签订期限不能超过15年，否则为无效合同），也为了保证甲乙双方在合作期间的投资收益及合法权益，现将租赁合同期后5年（2020年2月15日至2025年2月14日）按原合同条款要求执行；本协议以上内容经召开党员及代表会议，并签名同意后生效，与原合同有同样法律效力”。该合同及补充协议均由佛山市南海区大沥镇平地村农村承包合同管理小组鉴证，补充协议背面附有与涉讼补充协议背面相同的签名复印件。义基经济社于2016年9月14日提起本案诉讼。诉讼中，义基经济社、郑锐敏和叶润玲确认涉讼补充协议背面的签名对应的人员为义基经济社当时的村委会成员、村民代表、党员代表、妇女主任等。义基经济社认为补充协议中“签订合同的合法性问题”是指当时的政策规定出租土地的最高期限为十五年。一审法院向佛山市南海区大沥镇平地村社区居民委员会调查，该委员会工作人员陈述“补充协议背面的签名是从义基村的会议记录本上复印的，会议记录本是原件，但未保存在我单位，每出租一个物业均需召开村民代表、党员代表会议，需村民代表、党员代表签名同意，鉴证时也会查阅会议记录，确有会议记录的才同意鉴证”。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，义基经济社主张涉讼合同第十条及补充协议为义基经济社前任社长与郑锐敏、叶润玲恶意串通签订，具体表现为：1.义基经济社持有的涉讼补充协议原件并无李润成的签名；2.涉讼合同约定的租期为15年，涉讼合同第十条及补充协议与涉讼合同的其他条款相矛盾，合同法规定租赁期限不得超过二十年，当时的政策规定合同期限不能超过十五年，涉讼合同第十条及补充协议为规避政策所签订；3.涉讼补充协议所附签名不真实，且未附有表决的相应会议记录，涉讼补充协议未取得足额村民或村民代表的同意；对此，一审法院具体分析如下：其一，一审法院调取的保存在鉴证单位的补充协议甲方落款处加盖了佛山市南海区大沥镇平地村义基股份经济合作社印章，并有陈明根、李润成的签名字样；其二，涉讼合同约定合同期为15年，第十条约定期满后由郑锐敏、叶润玲继续租赁15年，并附有为期30年的租金缴款计算表，补充协议也载明双方约定的租期为三十年及签订补充协议的原因为考虑到合同期限不能超过十五年，可见，签约双方真实的意思表示为30年租期，涉讼合同与补充协议并不矛盾。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》的规定，佛山市南海区属于试点区县，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。涉讼土地为工业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年，故涉讼合同及补充协议约定30年租期并无违反法律、行政法规规定。其三，《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，涉及村民利益重大事项须经村民会议讨论决定方可办理，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定，村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。诉讼中，义基经济社确认2005年时出租土地需先经党员代表和村民代表同时三分之二表决通过才签订出租合同，鉴证机关需对村民代表和党员代表关于出租土地的会议记录原件进行审核再进行鉴证，如义基经济社未提供上述会议记录则鉴证机关不予鉴证。涉讼合同及补充协议已经鉴证，会议记录及签名表为义基经济社在鉴证时提供，上级村集体组织审核后作为鉴证单位盖章确认涉讼合同及补充协议的合法性，郑锐敏、叶润玲作为合同相对方，有理由相信义基经济社提供的会议记录及签名表合法有效，义基经济社签订涉讼合同及补充协议已经内部民主程序表决。退一步讲，即使该签名表确实存在代签名情况，也属于义基经济社内部人员管理和上级集体组织审核不严的责任。综上，义基经济社未能提供有效证据证明郑锐敏、叶润玲与前任社长存在串通，一审法院对义基经济社的主张不予采纳。义基经济社也未提供充分有效的证据证明涉讼合同及补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。因此，涉讼合同及补充协议并未违反法律、行政法规强制性规定，义基经济社起诉请求确认合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回义基经济社的全部诉讼请求。案件受理费50元，由义基经济社负担。本院二审中，双方当事人未提供新证据，本院确认一审法院认定的事实。另查，佛山市南海区国土城建和水务局于2017年6月19日复函称：由义基经济社与郑锐敏、叶润玲签订的土地租赁合同不需经该局批准，按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》的要求，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限，即该地块（用途为工业用地）最长租赁年限不超过50年即可。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，本案二审争议焦点为：案涉土地租赁合同是否有效。双方自愿签订案涉土地租赁合同和补充协议，是双方的真实意思表示。佛山市南海区国土城建和水务局于2017年6月19日作出《关于广东省佛山市中级人民法院调查函（2017）粤06民终1846号复函》，明确双方当事人签订的土地租赁合同不需经该局批准，按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》的要求，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限，即该地块（用途为工业用地）最长租赁年限不超过50年即可。据此，双方签订的土地租赁合同约定的租赁期限为30年，没有违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第二项关于工业用地使用权出让最高年限为五十年的规定，且佛山市南海区属于《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点会（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定的试点区。因此，案涉土地租赁合同及补充协议应属有效合同。综上所述，上诉人义基经济社的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市南海区大沥镇平地村义基股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年八月一日书记员 郭文静张晓航 来源：