（2017）苏01民终5644号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-25
案件名称
南京冠松房地产营销策划有限公司与汪彬房屋买卖合同纠纷、行纪合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪彬,南京冠松房地产营销策划有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5644号上诉人（原审被告）：汪彬，男，1965年10月4日生，汉族，个体户，住安徽省马鞍山市当涂县。被上诉人（原审原告）：南京冠松房地产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦珠南路26号紫晶龙华广场02幢509室。法定代表人：孟辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：马志强，江苏玄博律师事务所律师。上诉人汪彬因与被上诉人南京冠松房地产营销策划有限公司（以下简称冠松公司）房屋买卖中介合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪彬上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人在法律规定的合理范围内承担违约金。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年7月27日，上诉人、被上诉人与第三人何会新签订房屋买卖中介合同，合同签订后由于房屋无法落户，导致上诉人不能继续履行合同约定的义务。根据《＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在一审庭审中，上诉人答辩及发表辩论意见时都表明了同意支付5000元违约金给被上诉人，能够确认上诉人请求法院予以减少过高的违约金。从违约金的具体数额来看，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院判决上诉人承担违约金74500元，该违约金的数额明显超过被上诉人损失的百分之三十。对被上诉人损失的认定，因房屋无法落户不能履行合同后，被上诉人对该笔业务既不再需要人力、物资和其他成本的投入，又不会因为该笔业务产生税费等其他附加费用，上诉人认为被上诉人的损失以5000元为宜。冠松公司辩称：根据双方的合同约定，在一方违约的情况下，应当按照房款10%的比例支付违约金，这一比例并不高，符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冠松公司向一审法院起诉请求：判令被告依照合同约定支付违约金74500元，律师费3000元，共计77500元；2、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月27日，何会新（甲方）、汪彬（乙方）与冠松公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定第三人何会新将位于南京市浦口区江浦街道浦口大道8号万汇城1幢713室的房屋通过原告冠松公司居间售卖给被告汪彬，该房屋面积为67.8平方米，总房款为74.5万元。合同第九条违约责任：第（二）项三方商定，甲、乙有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；……第（三）项三方商定，上述违约行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。……2、按标的额的10%，计人民币74500元为违约金。同日，还签订了《补充协议》约定，乙方于2016年7月27日支付甲方购房款人民币贰万元，乙方于2016年8月20日前给甲方购房款人民币叁拾万元，甲方于2016年8月20日前办理好解押手续。2016年8月20日，第三人何会新（甲方）与被告汪彬（乙方）签订《协议》，约定：乙方于2016年9月1日之前支付给甲方购房款人民币伍拾万元，乙方支付给甲方2016年8月10日至2016年9月10日一个月的贷款利息，若乙方未能按9月1日之前支付房款，则甲乙双方解除冠松地产签订的买卖合同。定金贰万元不予退还。2016年9月6日，第三人何会新出具《声明书》一份，上书：“本人是南京市浦口区江浦街道浦口大道8号万汇城1幢713的业主，本人通过冠松公司与汪彬达成该房屋的买卖协议，并签订买卖合同，三方约定于2016年8月20日前买方支付购房款人民币叁拾万整，买方未能按约定支付该款，已违约。后买方与本人多次沟通，本人同意与其签订了新的补充协议，协议约定买方须于2016年9月1日之前支付购房款人民币伍拾万元，并支付2016年8月10日至9月10日一个月的贷款利息，人民币叁仟零陆拾肆元，直至今日，买方仍未能按约支付以上款项，根据约定，买方再次违约。故本人声明，本人与汪彬及冠松公司所签订的房屋买卖合同终止。定金人民币贰万元不予退还，本人已委托冠松公司及其他中介机构寻求新买家。如给中介方造成损失，由买方汪彬全部承担。”一审法院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖中介合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。合同已明确约定无正当理由不履行合同的应承担违约责任，并且约定了违约金为74500元，汪彬无故不履行合同，引发诉讼，理应承担相应民事责任。故对原告要求被告支付违约金74500元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因双方之间并未在合同中明确约定律师费用，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条的规定，一审法院判决：一、被告汪彬于判决生效之日起十日内向原告南京冠松房地产营销策划有限公司支付违约金74500元；二、驳回原告南京冠松房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1738元，由原告南京冠松房地产营销策划有限公司负担67元，由被告汪彬负担1671元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。另查明，何会新、汪彬与冠松公司签订的《房地产买卖中介合同》约定，上诉人应向被上诉人支付佣金和代办费35000元。上诉人尚未向被上诉人支付该笔中介费。本院认为，上诉人与被上诉人及案外人签订的《房地产买卖中介合同》为各方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上诉人作为买受人，因自身原因未能履行合同，构成违约，应当承担违约责任。该合同第九条约定，无正当理由不履行合同的，违约行为方应当按标的额的10%，计74500元作为违约金支付给守约方。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审中，上诉人明确表明只愿意赔偿5000元，亦即要求法院对双方约定的违约金数额予以减少。综合《房地产买卖中介合同》约定的中介费数额、中介费占房屋总价款的比例以及被上诉人无需继续为上诉人提供协助过户、房屋交接等事宜，客观上减少了成本投入等情况，本院酌定上诉人应支付被上诉人违约金24500元。综上所述，汪彬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8400号民事判决第二项；二、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8400号民事判决第一项为：汪彬于本判决生效之日起十日内向南京冠松房地产营销策划有限公司支付违约金24500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1738元，由南京冠松房地产营销策划有限公司负担1188元，由汪彬负担550元。二审案件受理费1738元，由被上诉人南京冠松房地产营销策划有限公司负担1188元，由上诉人汪彬负担550元。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年八月一日书记员 朱亚芳 来自：