（2017）粤13民终1424号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-11-06
案件名称
刘育平、惠州市南天大新置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘育平,惠州市南天大新置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1424号上诉人（本诉原告、反诉被告）：刘育平，男，汉族，1965年5月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：陈胜文，广东万理通律师事务所律师。上诉人（本诉被告、反诉原告）：惠州市南天大新置业有限公司。住所地：惠州市河南岸银铃路*号南丰楼**座***房。法定代表人：张志强。委托诉讼代理人:邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人:林丽珠，广东金卓越律师事务所律师。上诉人刘育平、上诉人惠州市南天大新置业有限公司（下称南天大新公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见刘育平向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告自2014年8月1日起至实际交付之日止，每日按已付2630626元房价款的万分之五计算支付原告的迟延交房违约金（暂计至2015年9月23日，421天违约金为553747元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2014年3月7日，原告向被告购买位于惠州市惠城区××办事处××花园××号的商铺，并于当日正式签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）及补充协议。该房建筑面积129.47平方米，每平方米单价20318.42元，总金额2630626元，该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，交付经验收合格的商品房”；同时，该合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。原告于2014年5月31日付清房价款2630626元。被告至今没有通知原告交付房屋，办理相关交付手续。对于被告的违约行为，原告与其协商但无法解决问题，请求法院依照双方合同约定和相关规定，判令被告支付迟延交房的违约金。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，请贵院依法判如所请。被告（反诉原告）南天大新公司辩称：原告所购买的商品房所在建筑工程已经于2014年4月28日经参建单位联合初步验收合格，2014年6月30日经该项目的监督单位即惠州市惠城区建筑工程质量监督站出具工程质量监督报告、工程质量评价表各项评价意见合格，监督结论为同意向备案机关申请备案。买卖双方合同约定的交楼期限届满前，被告已多次委托销售代理通知收楼，且被告不构成逾期交付，且补充协议第八条第三项明确约定购买现房的出卖人不再出面通知办理交付手续，买受人应当按照合同约定的日期自行到出卖人处办理收楼手续。综上，被告已经按照合同的约定完成了工程建设且该商品房符合合同约定的交付条件，原告也实际在该商品房内建筑楼梯实际使用了该商品房，被告不构成逾期交付商品房，原告的诉请没有事实根据、法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。被告（反诉原告）南天大新公司诉称：位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖东西路10号南贸花园是由反诉人开发建设的商品房项目。该项目01-05栋及地下室工程于2014年4月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合初步验收合格，2014年6月30日，该项目监督单位惠州市惠城区建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》。载明工程开工时间2012年9月15日，竣工时间2014年6月27日，工程质量评价表意见合格，监督结论为同意向备案机关申请备案。2013年10月25日，反诉人与被反诉人刘育平签订《商铺认购协议书》，约定被反诉人刘育平认购南贸花园1栋111号商铺，建筑面积129.47平方米，认购价2657198元，首期楼款1337198元须于2013年10月30日之前付清；其余楼款1320000元须于2013年10月30日之前按相关银行的规定提供完整、真实、合法有效的证明文件等有关资料向银行办理按揭支付楼款；被反诉人须于2013年10月30日前到反诉人售楼处签署《商品房买卖合同》。经反诉人多次催告，被反诉人于2014年3月7日才与反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定总价款为2630626元，签署本合同之日，已付首期房款1320626元，剩余房款1310000元由被反诉人于签订本合同7个工作日内办理银行按揭手续；反诉人应在2014年7月31日前将具备下列第4种条件的商品房交付被反诉人使用:“4、该商品房建设、设计、勘查、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章。”该合同补充协议第八条第3项约定:“购买现房的，出卖人不再书面通知买受人办理交付手续，买受人应按合同约定日期自行到出卖人处办理收楼手续。”第八条第1项又约定：“如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应该由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测机构认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其它质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。”该商品房按揭银行于2014年5月20日开始按规范发放按揭贷款。尽管双方于2014年3月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议时该商品房已经属于现房，反诉人按照补充协议第八条第3项约定无需另行通知被反诉人收楼，但反诉人还是在双方约定交付时间即2014年7月31日前的2014年6月25日起，委托销售代理商多次通知被反诉人收楼。被反诉人收楼后于2014年12月在该商品房内加建楼梯。反诉人认为，被反诉人未按照合同约定的2013年10月30日前与反诉人签订《商品房买卖合同》并按规定提供完整、真实、合法有效的证明文件等有关资料向银行办理按揭支付楼款，已构成违约；在合同约定的2013年10月30日至实际签订《商品房买卖合同》日即2014年3月7日期间，应当以申请按揭贷款金额为基数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率向反诉人计付违约金41592.50（1310000×6%÷360×1.5×127＝41592.50）。为了维护反诉人的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求依法支持反诉人的反诉请求为盼。原告（反诉被告）刘育平辩称:反诉被告虽2013年10月25日签订了认购书约定在2013年10月30日前提交相关银行办理按揭手续资料，办理好按揭贷款并签署正式的商品房买卖合同，由于不属于双方的原因导致该约定无法履行最后双方在2014年3月7日才签订正式的商品房买卖合同，该合同已经涵盖了之前的认购协议条款故此前的认购协议的内容已经失效，相关条款应以正式的商品房买卖合同为准，合同约定了按揭的条款，故该反诉于理于法无据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2013年10月25日，刘育平（买方）与南天大新公司(卖方)签订商铺认购协议书，刘育平向南天大新公司认购位于惠州市××办事处××东××花园××房商铺，协议第二条第4款中约定：“买方须于签订本认购书后6日内，即2013年10月30日前携同本《认购书》及身份证或公司证明文件与第一期楼款到卖方大新城售楼处签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件；买方选择一次性付款或分期付款的，《广东省商品房买卖合同》一经签署，且所有购房款及相关费用付清后本认购书自动作废，定金即自动转为楼款的一部分；买方选择银行按揭贷款支付部分楼款的，买方申请银行按揭获得银行审批通过并且按揭贷款进入卖方账户后，本认购书自动作废，定金即自动转为楼款的一部分。”2014年3月7日，刘育平（买受人）与南天大新公司(出卖人)签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10004310]，该合同主要内容为：买受人刘育平向出卖人南天大新公司购买位于惠州市惠城区××办事处××花园××号的商铺（以下简称“该商铺”），该商铺为预售商品房，已付首期房款1320626元，余房款1310000元由买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；出卖人承诺供水供电基础设施在该商品房交付时施工完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在180天内完善。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第八条第二款约定：购买预售商品房的，已交清购房款及相关费用的买受人应依照出卖人书面收楼通知确定的期限验收楼房，如买受人如期不办理上述收楼手续的，则自出卖人向买受人发出收楼通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知额，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天）即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格，该商品房损毁、灭失的风险自交付之日起转移。上述合同签订后，南天大新公司于2014年5月31日向原告开具了2630626元的售房款发票。刘育平于2015年4月1日发函南天大新公司要求交付商铺。南天大新公司向本院提交了《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》拟证明涉案商品房已经符合交付标准。《建筑工程竣工验收报告》中记载的竣工初验日期为2014年4月28日，《工程质量监督报告》记载的竣工验收时间为2014年6月27日。以上事实，有《商铺认购协议书》、《广东省商品房买卖合同》、售房款发票、照片、律师函、《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。原审判决理由和结果原审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，南天大新公司与刘育平签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同双方均应依照合同履行义务。关于涉案商品房是现房还是预售商品房的问题，根据《商品房销售管理办法》第三条第二款：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”，即法律上的现房应当是已经竣工验收合格的商品房。南天大新公司向本院提交的《建筑工程竣工验收报告》封面打印的竣工初验日期为2014年4月28日，但各单位盖章处签名处均未填写时间，而南天大新公司提交的《工程质量监督报告》记载的竣工验收时间为2014年6月27日，建设工程质量监督站同意向备案机关申请备案的时间为2014年6月30日，则本院认定涉案房屋竣工验收合格的时间为2014年6月27日。本案刘育平与南天大新公司签订商品房买卖合同的时间为2014年3月7日，合同签订时涉案商品房尚未达到现房买卖的条件，因此，南天大新公司主张涉案商品房为现房的意见，本院不予采纳。关于涉案商品房是否已达到交付标准的问题。涉案商品房已于2014年6月27日竣工验收合格，已经达到了合同约定的交付条件，另《购房合同》补充协议第八条第一款中约定：除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收本合同项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其他质量问题，买方应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。本案中刘育平没有向本院出具有资质的检测机关的检测报告，刘育平所主张的涉案商品房不符合交付条件的意见，本院不予采纳。关于南天大新公司是否违约交楼的问题。涉案商品房买卖合同明确约定，刘育平向南天大新公司购买的为预售商品房，南天大新公司应当在2014年7月31日前，将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位《工程竣工验收报告》的商品房交付给刘育平，并向刘育平发出书面收楼通知，确定验收楼房期限，以便刘育平办理收楼手续。现南天大新公司未向本院提交证据证明其通过书面或者其他有效形式通知了刘育平收楼，则应认定南天大新公司没有尽到通知收楼的义务构成违约。关于刘育平诉请的违约金是否应支持的问题。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。南天大新公司未书面通知刘育平收楼，导致刘育平延期收楼，应向刘育平承担违约责任，但南天大新公司未书面通知收楼，违反的是一种合同的附随义务，涉案房屋并非未达到交付条件无法交付，也没有证据证明南天大新公司故意拒绝交付房屋或者阻碍刘育平收楼，刘育平可随时自行收楼，同时根据庭审中双方当事人陈述，原告刘育平在涉案的房产加建楼梯，并且可以随时到临时物业管理处存取涉案房屋的钥匙，房屋的支配使用权实际已经在原告的控制下。且根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故在计算南天大新公司应赔付给刘育平的违约金金额时，应当进行一定的限制。又根据《合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因涉案房屋已经在2014年6月27日验收合格，已经达到合同约定交付条件，涉案合同约定南天大新公司应当在2014年7月31日前交付商品房，逾期180天即刘育平有解除合同的权利，则刘育平在未接到南天大新公司书面收楼通知满180天，应当主动与南天大新公司沟通办理收楼事宜，避免损失扩大，但刘育平直至2015年4月1日才采取相应措施，则因此扩大的损失刘育平不得要求赔偿。故刘育平诉请按照合同约定每日按已付房价款万分之五计算违约金，本院依法对违约金计算标准进行调整，按日万分之三计算南天大新公司应向刘育平支付违约金142053.80元（2630626元×万分之三×180天）。关于南天大新公司请求刘育平支付违约金是否支持的问题，刘育平（买受人）与南天大新公司(出卖人)签订商铺认购协议书，其中第二条第4款中约定了该协议的作废条件，2014年3月7日，刘育平（买受人）与南天大新公司(出卖人)签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10004310]，前期签订的商铺认购协议书已经在《购房合同》签订后达到作废条件，南天大新公司不能根据商铺认购协议主张权利，故南天大新公司向刘育平主张违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《商品房销售管理办法》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市南天大新置业有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告刘育平支付违约金142053.80元；二、驳回原告刘育平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9340元（刘育平已预交），由被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司承担3141元，原告（反诉被告）刘育平承担6199元；反诉费420元[被告（反诉原告）已预交]，由被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司承担。当事人二审意见上诉人刘育平不服原审判决，向本院提起上诉请求：l、撤销一审判决第一判项，改判南天大新公司向上诉人支付逾期交房违约金236756.34元(2630626元×万分之五×180天)；2、由南天大新公司承担二审诉讼费用。事实和理由:上诉人与南天大新公司合同对违约金的约定为合法有效，南天大新公司在一审中坚称是交付现房并且对违约金没有主张调整的情形下，一审判决主动调整双方约定的违约金，完全违反相关法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定逾期交房违约责任，并没有违反法律、行政法规为合法有效，南天大新公司应当按照合同的约定承担违约责任，南天大新公司在一审中坚持主张涉案房屋为现房买卖，不存在违约，对于违约金并没有请求法院进行调整，根据人民法院不告不理的原则，一审判决主动调整违约金错误，应按照己交付房价款每日万分之五向上诉人支付违约金。而此理由，是相同的另一案李彩梅诉南天大新公司、案号为(2016)粤13民终3389号的二审判决书所认定。综上所述，一审判决第一判项适用法律错误，也与相同案件的上级法院的判决相违背，故请二审法院对该判项改判。上诉人南天大新公司也不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2015)惠城法水民初字第925号民事判决第一项、第三项;2、判令南天大新公司刘育平向上诉人惠州市南天大新置业有限公司支付逾期付款违约金41592.50元。3、判令南天大新公司刘育平承担本案本诉、反诉及上诉的全部诉讼费用。事实与理由:一、上诉人不构成逾期交付，无需向南天大新公司支付违约金;假设需要支付违约金，合同约定和原审判决约定的违约金明显偏高。涉案商品房所在的01-05栋及地下室工程于2014年4月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合初步验收合格;2014年6月30日，该项目监督单位惠州市惠城区建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》，载明工程开工时间2012年9月15日，竣工时间2014年6月27日，工程质量评价表各项评价意见合格，监督结论为同意向备案机关申请备案。双方于2014年3月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议时，涉案商品房已属于现房。按照《商品房买卖合同》补充协议第八条第3项“购买现房的，出卖人不再书面通知买受人办理交付手续，买受人应按合同约定日期自行到出卖人处办理收楼手续。”约定，南天大新公司应按约自行到上诉人处收楼，上诉人无需另行通知南天大新公司收楼，故上诉人不构成逾期交付，无需向南天大新公司支付违约金。假设需要支付违约金，合同约定的每日万分之五和原审判决的每日万分之三，比中国人民银行规定的同期同类贷款利率明显偏高，应当予以调低。二、原审判决认定《商铺认购协议书》的效力错误原审判决认为，双方zO13年10月25日签订的《商铺认购协议书》第二条第4款约定了作废条件，故不能以该协议书要求南天大新公司支付违约金。事实上，《商铺认购协议书》第二条第4款仅约定了“作废”条件，并没有约定“失效”条件，该条款的真实意思是指《商铺认购协议书》与《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》为准。在《商铺认购协议书》没有失效的情况下，原审判决以“作废”为由不予支持上诉人提出的要求南天大新公司支付违约金的请求，适用法律错误。综上所述，原审判决适用法律部分错误，应当依法予以改判。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，南天大新公司惠州市南天大新置业有限公司二审坚持一审的主张本案是现房买卖，并且主张在签订合同时涉案的房屋已经符合交付条件，不存在逾期交房。南天大新公司在法定期限内未提起上诉，视为放弃其上诉的权利，本院仅对上诉部分进行审理，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是涉案商品房何时达到交付的条件；二是双方当事人约定的违约金是否过高以及是否予以调整；三是南天大新公司主张的违约金是否应当得到支持。关于涉案商品房何时达到交付的条件。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同该约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章。”南天大新公司应当按照合同约定履行合同义务，将符合上述交付条件的涉案房屋交付南天大新公司。南天大新公司向法院提交的《建筑工程竣工验收报告》显示，验收日期为：“2014年4月28日竣工初验”，并且建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章处没有落款日期，南天大新公司主张的2014年4月28已经竣工验收，依据并不充分。但是，南天大新公司同时提供的证据《工程质量监督报告》显示，涉案房屋竣工验收时间为：“2014年6月27日”，依据该《工程质量监督报告》可以佐证涉案的房屋即便未在2014年4月28日竣工验收，但是也可以确认涉案房屋达到竣工验收条件的日期为2014年6月27日。据此，原审法院依据上述证据认定涉案房屋的竣工验收时间为2014年6月27日，有事实依据，处理并无不妥。关于双方当事人约定的违约金是否过高以及是否予以调整的问题。依据《合同法》一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任，不违反法律、行政法规，合法有效，南天大新公司应当按照合同的约定承担违约责任。南天大新公司在一审期间坚持主张涉案房屋为现房买卖，不存在违约，对于违约金并没有请求法院进行调整，根据人民法院不告不理的原则，原审法院主动调整违约金欠妥，本院予以纠正。本案一审中南天大新公司未就违约金计算标准提出抗辩，二审中提出的本院也不予支持。关于违约金的计算期限，上诉人刘育平主张180天的，并未超过合理的限度，本院予以支持。关于上诉人南天大新公司主张的刘育平逾期付款违约金的问题，由于本案是刘育平以《商品房买卖合同》作为索赔依据，而南天大新公司反诉是以此前的《购房合同》为索赔依据，《商品房买卖合同》与《购房合同》两者之间是承接关系。尽管在《购房合同》中约定了刘育平逾期付款的违约责任，但在《商品房买卖合同》签订时重新约定了付款方式及违约责任，而并未继续保留南天大新公司有依据《购房合同》追究刘育平违约责任的权利。因此，在刘育平已经按照《商品房买卖合同》的约定付款的情况下，南天大新公司请求依照《购房合同》由刘育平承担违约责任的主张一审法院不予支持是正确的。综上所述，上诉人刘育平关于违约金计算的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。上诉人南天大新公司关于刘育平逾期付款的主张没有法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第925号民事判决第二项、第三项；二、变更惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第925号民事判决第一项为：南天大新公司惠州市南天大新置业有限公司应在本判决生效之日起七日内向上诉人刘育平支付逾期交楼违约金236756.34元（2630626元×万分之五×180天）。本案一审本诉受理费9340元，反诉费420元，共计9760元。由惠州市南天大新置业有限公司负担6630元，刘育平负担3130元。本案二审受理费6630元，由上诉人惠州市南天大新置业有限公司负。刘育平预交二审受理费9340元由本院予以退回，惠州市南天大新置业有限公司预交的二审受理费9340元扣除其承担6630元外剩余2710元由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年八月一日法官助理 赵 铎书 记 员 彭科梅附：相关裁判依据：1、《中华人民共和国合同法》一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；