（2017）辽02民终5287号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-05
案件名称
普兰店市丰荣办事处亿万家超市与大连雪苑商城有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
普兰店市丰荣办事处亿万家超市,大连雪苑商城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终5287号上诉人（原审原告）：普兰店市丰荣办事处亿万家超市，住所地普兰店市太平办事处台山村孛兰路北段鑫荣市场*号*层*号。经营者：赵涛。委托诉讼代理人：周辉,该超市经理。委托诉讼代理人：姜振茂，辽宁中衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连雪苑商城有限公司，住所地普兰店市中心路二段。法定代表人：孙梅，该公司经理。委托诉讼代理人：唐尧彧，该公司副经理。委托诉讼代理人：张婕，辽宁伯宁律师事务所律师。上诉人普兰店市丰荣办事处亿万家超市（以下简称亿万家超市）与被上诉人大连雪苑商城有限公司（以下简称雪苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿万家超市上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案原审判决适用法律错误。原审驳回上诉人诉讼请求，依据的主要是合同法94条第2项和合同法96条的规定，合同法第94条第2项规定在合同履行期满前，当事人一方明确表示不履行主要债务系法定解除条件，应是合同的相对方有权提出解除合同，法律为了保护守约一方的合法权益作出的规定，而原审判决把这一条款规定视为行为人自己实施了违约行为。原审判决认定被上诉人因自身的原因提出解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任，这是原审判决对被上诉人认定，而原审判决又认为被上诉人有权提出解除合同，这是原审判决错误关键所在，适用法律错误导致判决结果错误。另外，上诉人签订合同后，对履行租赁合同做的工作和购买的相关货物，原审对本案在事实认定上对原审上诉人举证有四方面没有认定。原审观点与最高法院民事诉讼证据规则93条的规定相背，上诉人签订了商场租赁合同，通过签订合同事实就可推知上诉人必然去做相关工作。原审判决没有按照证据规则认定上诉人的举证，是原审判决事实认定方面存在问题。雪苑公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。本案法律适用问题，一审法院认定除适用合同法94条第2款和96条之外，还应该适用合同法第110条之规定。本案中，上诉人要求继续履行不仅产生履行费用过高的问题，且事实上也无法履行。亿万家超市向一审法院起诉请求：请求确认被告通知解除与原告签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》的行为无效。一审法院认定的事实：2016年12月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大连雪苑商城房屋租赁合同》一份，约定：甲方向乙方提供雪苑商城一楼房屋开办食品超市。甲方向乙方提供雪苑商城一楼大厅房屋（不含大厅消防卷帘门前场地及房屋），年租金标准为人民币90万元整，租赁期限十年，租期时间：2017年7月7日至2027年7月6日止。本合同被告上达租金按年缴纳。乙方应在2016年12月15日前缴纳第一年租金20万元，余款70万元乙方应在2017年5月7日前付清。第二年至最后一年租金，乙方应在每年6月7日前支付给甲方。双方签订合同时，乙方应向甲方一次性缴纳押金5万元，作为租赁房屋、财产抵押和拆改保证金。租赁结束后，扣减乙方欠交甲方的各项费用及赔偿款，余额由甲方退还给乙方。抵押金不足部分由乙方缴纳。乙方应在合同期满前或解除后3日内返还房屋及相关财产，逾期未归还，甲方有权留置乙方经营商品及其经营用具，乙方除补交租金外，须按年租金20%承担违约责任。双方若违反本合同条款规定，按年租金的20%承担违约责任或扣押其相等的财产进行抵押。本合同一式三份，甲方两份，乙方一份，合同期满自动废止。合同签订后，原告于2016年12月15日向被告交纳25万元，其中5万元为保证金。2017年5月5日，原告经营者李涛以银行汇款方式向被告银行账户汇入70万元。原告认可被告已于2017年5月9日将该70万元退回。2017年3月22日，被告向原告发出《解除合同通知书》，内容为：”贵公司与我公司在2016年12月13日签订大连雪苑商城房屋租赁合同，约定我公司将雪苑商城一楼部分房屋出租给贵公司，年租金为90万元，租赁期限为10年。现我公司进行自我招商并整体经营，故不能继续履行此合同。为此，我公司正式通知贵公司：解除双方之间签订的大连雪苑商城房屋租赁合同，请贵公司接到此通知之日起3日内，到我公司领取已预交的20万元租金及5万元抵押金，洽谈合同解除后的相关事宜。对我公司解除此合同给贵公司造成的不便深表歉意，望贵公司予以体谅。”原告于2017年3月31日向被告发出《解除合同通知书复函》，内容：”2017年3月28日，获悉你公司于2017年3月22日向我方发来的《解除合同通知书》。你公司以”自我招商并整体经营”为由，提出解除我们双方于2016年12月13日签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》，我方不同意解除合同。我方自2016年12月份签订了该租赁合同后，根据合同约定履行了义务，且本租赁合同租用的房屋系设立经营超市，系长期投资较大的经营项目。为此，我方对该超市经营的一切计划项目正在进行中，解除合同将对我方的声誉、生产经营计划、员工的就业安排，以及经济上造成重大的不可挽回的损失。为此，请你公司权衡考虑双方的利益，履行我们双方签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》，我公司仍如期按计划工作项目进行。2017年4月1日，被告又向原告发出《关于解除合同通知书复函的回函》，内容：”贵公司于2017年3月31日发出的解除合同通知书复函，我公司于2017年4月1日收悉。根据合同法相关规定，《大连雪苑商城房屋租赁合同》自解除合同通知书到达贵公司时已经解除。在解除合同通知书中，我公司已经明确告知贵公司：由于我公司自我招商并整体经营，无法继续履行租赁合同，如贵公司执意按照原计划进行工作项目，为此所产生的一切损失，均与我公司无关。”庭审中，原、被告双方均认可被告未向原告交付案涉房屋。2017年5月7日，原告将部分装修材料运至案涉房屋，被告未允许其进入装修。同时，在庭审中，本院向原告释明若案涉租赁合同解除，其对解除后的法律后果要求如何处理时，原告表示没有考虑合同解除后的法律后果，认为合同应继续履行。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同成立并有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案，双方签订租赁合同后，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除双方签订的租赁合同，并在原告准备对案涉房屋进行装修时予以阻止，上述行为属于被告明确表示并以自己的行为表明不履行租赁合同所约定的主要债务。本案双方签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》符合法律规定的解除条件，应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案，原告认可收到被告的解除合同通知书的日期是2017年3月28日，故原、被告双方2016年12月13日签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》应于2017年3月28日解除。对原告的诉讼请求，不予支持。关于案涉租赁合同解除的过错责任问题，一审法院认为，原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告因自身原因提出解除合同，导致案涉租赁合同无法继续履行，被告构成违约，其应承担相应的违约责任。鉴于庭审中本院向原告释明若案涉租赁合同解除，其对解除后的相关法律后果要求如何处理时，原告表示没有考虑过合同解除后的法律后果问题，坚持认为租赁合同应继续履行。因此，本案对案涉租赁合同解除后的相关法律后果不予处理，双方可另案解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出判决如下：驳回原告普兰店市丰荣办事处亿万家超市的诉讼请求。案件受理费50元，由原告普兰店市丰荣办事处亿万家超市负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。上诉人提交的新证据：1.《请愿书》一份，拟证明上诉人承租案涉房屋与其他业主的关系，并不是被上诉人说的其他商户业主不同意上诉人承租。被上诉人的质证意见是：对真实性有异议，该证据性质属于证人证言，而签字的证人未出庭作证，无法核实真实性。即使内容真实，也仅代表部分人的意见，代表不了其他业主的意见。案涉租赁合同能否继续履行，取决于法律上的依据，并非个别人的意见。2.照片一组，拟证明案涉房屋所在的一楼超市还在对外招商中，并不是被上诉人所说的不具备履行合同条件。被上诉人的质证意见是：这组照片恰恰证明了被上诉人将商城整体出租给第三方，已经办理完交接手续，第三方现正在对外招商过程中。3.《益万家招商登记表》一份，拟证明上诉人已实际招商，现有商户业主支持上诉人入驻。被上诉人的质证意见是：对真实性有异议，该证据性质属于证人证言，而证人未出庭作证，无法核实真实性；对与本案的关联性有异议；对证据的证明效力有异议，该证据为上诉人单方制作，且没有其他证据佐证不能证明上诉人实际招商的事实。被上诉人提交了《房屋租赁合同》和《移交书》作为新证据，拟证明案涉房屋已经另行租赁给第三方，案涉房屋租赁合同不具备履行条件。上诉人的质证意见是：对《房屋租赁合同》真实性、关联性、合法性均有异议，被上诉人与合同相对方朱洪生系恶意串通，损害上诉人利益。该证据不是新证据，应当在原审中提出。《移交书》系2017年6月10日制作，系在本案的诉讼过程中损害上诉人利益的行为。双方当事人对一审法院认定的事实均未有异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明，被上诉人与案外人朱洪生于2017年4月10日签订了《房屋租赁合同》，约定被上诉人将案涉房屋所在的商城一、二、三、四层楼的部分房屋出租给朱洪生依法经营和使用，房屋建筑面积约9408.66平方米，该房屋交付时间为：一楼（案涉房屋所在楼层）于2017年5月15日交付，二、三、四楼于2017年8月20日交付。被上诉人已经向朱洪生交付该房屋，现朱洪生已实际占有该房屋，并对一楼进行了施工改造。本院确认上述事实有照片、《房屋租赁合同》、《移交书》、二审庭审笔录在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人通知解除与上诉人签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》的行为是否有效。本院认为，被上诉人通知解除与上诉人签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》的行为无效。理由如下：案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被上诉人在签订租赁合同后、租赁期开始前，即向原告发出《解除合同通知书》，并在原告准备对案涉房屋进行装修时予以阻止，且，自始未曾向上诉人交付案涉房屋，上述行为属于被上诉人明确表示并以自己的行为表明不履行租赁合同所约定的主要债务的情形，上诉人有权解除合同，被上诉人无权解除合同。故，被上诉人单方通知解除与上诉人签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》的行为无效。关于被上诉人所提出的已经向第三方交付房屋，现第三方已实际占有和使用案涉房屋，案涉租赁合同已经不能实际履行的主张，本院认为，被上诉人将案涉房屋交付给第三方的事实，虽可能导致案涉租赁合同在事实上不能继续履行，但该主张属于合同将来履行的问题，与本案争议的被上诉人单方解除案涉租赁合同的通知效力无关。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：大连雪苑商城有限公司通知解除与普兰店市丰荣办事处亿万家超市签订的《大连雪苑商城房屋租赁合同》的行为无效。二审案件受理费100元（普兰店市丰荣办事处亿万家超市已预交），由大连雪苑商城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长董凯审判员刘畅审判员吕瑛二○一七年八月一日书记员王亮 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