（2017）辽0703民初1094号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2018-02-24

案件名称

原告锦州某物业管理有限公司与被告孙某某物业服务合同纠纷一案民事判决书

法院

锦州市凌河区人民法院

所属地区

锦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

锦州某物业管理有限公司,孙某某

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0703民初1094号原告：锦州某物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：李某，该公司经理。委托诉讼代理人：侯某，女，该公司职员。被告：孙某某，女，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：王某（系孙某某丈夫），住锦州市凌河区。原告锦州某物业管理有限公司与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州某物业管理有限公司的法定代表人的委托诉讼代理人侯某、被告孙某某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付拖欠的物业费966元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系锦州市凌河区某小区的业主，被告自2013年3、4季，2014年至2016的全年，每季69元，累计拖欠物业费966元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业费。被告孙某某辩称，一、原告诉求实体无理。2013年以前，被告房屋屋顶漏水，物业均能及时维修。2013年5月以来，被告房屋漏水，向物业连续报修未果，原告只能自己维修，共花费3800元，无正式发票，物业工作人员说不能报销，说让我抵物业费。从2013年第三季度开始，被告停交物业费，物业也了解并配合，未进行催交，双方关于物业费抵扣防水维护费的口头协议生效，并得到实际履行；二、原告起诉程序违法。本案原告并未与业主、业主委员会、施工建设单位签订过任何有效的物业服务合同，所谓“合同纠纷”并无依据，本小区至今未成立业主委员会，而《物业管理条例》第六十五条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”本案原告的起诉缺乏必要的前置程序。本院经审理认定事实如下：2012年10月28日原告与锦州某某物业管理有限公司签订《住宅小区物业管理移交协议书》（附移交管理小区详表）。被告系原告从事物业服务活动的业主，建筑面积116.61平方米。被告自2013年3、4季、2014年至2016年，共累计拖欠物业费966元，经多次催要未果。为证明上述事实，原告提交了《住宅小区物业管理移交协议书》、移交管理小区详表、营业执照、物价局文件、收费许可证、催要通知书等证据，原告所举的上述证据具有民事诉讼证据真实性、合法性、关联性的特征，并经庭审质证和本院审查，本院予以采信。原告所举上述证据证明的事实，本院予以确认。本院认为，原告与锦州某某物业管理有限公司签订了《住宅小区物业管理移交协议书》，原告即取得了被移交小区的物业管理主体资格。本案原告虽然未与被告签订物业服务合同，但原告事实上提供了物业服务，被告也享受了服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务企业，对小区进行了管理，履行了物业服务义务，被告亦应履行足额交纳物业费的义务。现被告未按期交纳物业费属违约行为，故对原告的诉讼请求应予以支持。关于被告物业费抵扣防水维修费的辩解意见，因原告不予认可，被告未提交相应的证据证明其辩解的事实存在，故被告的辩解理由不予采信。被告关于原告的起诉缺乏必要的前置程序的辩解，因原告服务的小区未成立业主委员会，物业服务企业依法可以直接向业主催交物业费，故被告的辩解不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告孙某某于本判决生效后五日内给付锦州某物业管理有限公司2013年3、4季，2014至2016年累计拖欠的物业费966元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员　　郭艳君二〇一七年八月一日书记员　　周　芳 搜索“”