（2017）沪0112民初4253号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-10-20

案件名称

阳荣与沈克琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

阳荣,沈克琴

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2017）沪0112民初4253号原告：阳荣。被告：沈克琴。原告阳荣与被告沈克琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告阳荣及被告沈克琴到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告阳荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金人民币(下同)3,500元；2.判令被告继续履行合同；3.判令被告支付宽带安装费用150元；4.判令被告返还保证金1,650元。事实和理由：原、被告于2015年5月31日签订租房合同，约定由原告租用被告位于闵行区××镇××路住房1套，租金每月550元，付3押1。后来被告要求付3月保证金，房租每月支付，原告同意并一直履行。因为租期为2年，时间较长，原告购买了沙发并安装宽带。2016年3月，因房价剧烈上涨，被告无任何理由要求原告于2016年4月8日前搬走，原告只好于2016年3月28日搬走。由于房租剧烈上涨，原告只好在××租用1间10平方米的房屋居住，而房租每月800元。因被告的严重违约，造成原告巨大损失，原告遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告沈克琴辩称，愿意返还原告一个月押金550元，另外同意向原告支付根据合同提前解约的相当于3个月租金的违约金1,650元，两项合计2,200元。其他原告提出的高于该金额的损失被告均不予同意。对于水、电、煤气、有线电视等费用以及原告造成房屋内物品损坏及房屋清洁费，被告同意另案主张。经审理查明，位于上海市闵行区××镇××路×××弄×××号×××室房屋的产权人为被告沈克琴。2015年5月30日，原告阳荣(作为承租方，签约乙方)与被告沈克琴(作为出租方，签约甲方)在案外人上海A房地产经纪事务所的居间下，签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区××镇××路×××弄×××号×××室房屋出租给乙方作为居住之用。租赁期限为2年，自2015年5月31日至2017年5月30日止。每月租金为550元。租金按3个月为一期支付。第一期租金乙方于2015年5月30日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过20日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任。乙方同意支付给甲方租赁保证金共计550元，乙方应于交房当日或之后向甲方支付。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费，电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。乙方应按本合同的规定，按时支付租金，租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。甲、乙双方任何一方如需提前解除租赁合同，提议解除方需提前一个月通知对方并征得对方书面同意或支付给对方3个月的租金作为违约金。该合同第九条对违约责任作出如下约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的3倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修，添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定以该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付租赁保证金550元及相关租金，被告亦按约将租赁房屋交付原告使用。后在合同履行过程中，双方将保证金数额调整为1,650元。2016年3月7日，被告以原告将系争房屋使用的非常脏乱为由，要求原告于2016年4月8日前搬走。原告遂于2016年4月1日前搬离涉案房屋至他处另租房屋居住。原告认为，被告的违约造成其巨大经济损失，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，2015年6月，原告向案外人上海B网络信息服务有限公司提出申请，要求在涉案租赁房屋内安装宽带业务，使用期限自2015年6月至2016年6月(12个月)，并为此支付了安装及使用费共计500元。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《房屋租赁合同》及其《合同明细》各1份；2.收据2份；3.中国C银行银行卡交易明细清单(含支付宝付款交易记录)1组；4.被告向原告发送的要求搬出的《通知》；5.宽带申请登记表1份。被告提供的银行存折1本以及双方当事人的当庭陈述等为证。经庭审质证，被告对原告提供的1、2、4证据的真实性均表示没有异议。但对证据3表示有异议，因以被告方收到钱款为准。对证据5表示有异议，认为宽带本来不是被告使用的，原告安装被告不清楚。经庭审质证，原告对被告提供的银行存折认为与本案无关。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述租赁合同约定，原、被告中任何一方如需提前解除租赁合同，提议解除方需提前一个月通知对方并征得对方书面同意或支付给对方3个月的租金作为违约金。本案中，被告于2016年3月7日以原告将系争房屋使用的非常脏乱为由，要求原告于2016年4月8日前搬走。经查，原告已于2016年4月1日前搬离了涉案房屋至他处另租房屋，双方以各自的实际行为已表明不再继续履行涉案房屋租赁合同。现原告于2017年2月13日诉诸法院要求被告返还租赁保证金及支付违约金，而原告提出上述请求的前提是合同解除。查本案原告诉至本院后，被告于2017年2月18日签收了诉讼材料，故原告要求与被告解除租赁合同的意思表示于该日到达被告，双方的租赁合同于2017年2月18日已经解除。但被告的上述行为属擅自提前解除合同，已构成违约，理应按照双方合同约定向原告支付相当于3个月租金的违约金(即1,650元)。原告要求被告支付3,500元违约金，其中超出1,650元违约金之外的数额，不符合双方的合同约定，本院不予支持。根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此,被告在上述合同解除后，需向原告返还收取的租赁保证金。原告要求被告返还租赁保证金1,650元之诉请，于法有据，本院予以支持。现双方的租赁合同于2017年2月18日已经解除，故原告已无权要求被告继续履行合同。原告的该项诉请，本院不予支持。此外，原告要求被告支付150元宽带安装费用，实际上指的是原告因被告提前解除合同对其造成的经济损失。本院根据原告对宽带的使用期限，酌定由被告赔偿原告宽带安装费损失125元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈克琴于本判决生效之日起十日内支付原告阳荣违约金1,650元。二、被告沈克琴于本判决生效之日起十日内返还原告阳荣租赁保证金1,650元。三、被告沈克琴于本判决生效之日起十日内支付原告阳荣宽带安装使用费损失125元。四、驳回原告阳荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告沈克琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　陈春芳二〇一七年八月一日书记员　　周　燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”