（2016）湘1222民初187号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-10-30

案件名称

沅陵县经济建设投资有限公司与全少华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沅陵县人民法院

所属地区

沅陵县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沅陵县经济建设投资有限公司,全少华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百二十九条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省沅陵县人民法院民事判决书（2016）湘1222民初187号原告：沅陵县经济建设投资有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路城南市场54号，统一社会信用代码：91431222707463594Q。法定代表人：全洪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙科周，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312200310792854。被告：全少华，男，1968年9月25日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。委托诉讼代理人：丁健，湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312200010441875。原告沅陵县经济建设投资有限公司与被告全少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，因本案必须以另一尚未审结的案件的审理结果为依据，于2016年6月17日中止诉讼，2017年5月15日因中止诉讼的原因已经消除而恢复审理，于2017年5月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沅陵县经济建设投资有限公司的委托诉讼代理人孙科周与被告全少华及其委托诉讼代理人丁健到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告沅陵县经济建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼105号门面；2.判令被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2000年左右，沅陵县公安局自建城东派出所综合楼。房屋建成后，一楼7间门面对外出租，被告在一次性付清了十四年的租金6万元后，承租了105号门面。2005年6月30日，沅陵县公安局与被告补签《门面出租协议》，明确了租期从2002年1月1日到2015年12月31日。2011年10月，根据沅陵县人民政府专题工作会议纪要等相关文件，上述门面产权变更至原告沅陵县经济建设投资有限公司名下。现租期已满，被告拒不退还门面，已构成侵权。被告全少华辩称：1、本案此次审理程序不合法，被告已经向沅陵县人民法院提起行政诉讼，行政案件还在中止过程中，本案此时开庭程序不合法；2、争议门面都是各被告在当时公安局领导鼓励下集资修建的，集资建房的权属应该属于集资人，原告公司起诉理由不充分；3、原告公司取得房屋所有权证是不合法的，并没有按照2008年颁布的房屋登记办法规定取得该房屋的所有权，仅仅是依照沅陵县人民政府文件办理房屋所有权的产权变更；4、租赁协议系被沅陵县公安局逼迫签订，且修建城东派出所综合楼时没有任何手续，后面补办是违规办理的，2005年沅陵县公安局并没有取得该房屋的合法的所有权证，不是合法所有权人的话不能签署出租协议，租赁协议是无效合同；5、沅陵县公安局拒绝提供相关的证据，沅陵县公安局应该作为当事人出庭；6、当时那个时候并不存在原告这个公司，所以被告和原告之间不存在返还门面关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的沅陵县房屋所有权登记审批表、申请办理门面用房变更登记的报告、沅陵县人民政府沅政函【2011】92号文件、沅陵县人民政府专题工作会议纪要、沅陵县人民政府办公室沅政办函【2011】118号文件、沅房权证城字第7110017**号房产证、沅国用【2011】第01593号国土证、沅房权证城字第7110019**号房产证，拟证明根据沅陵县人民政府、沅陵县人民政府办公室及沅陵县人民政府专题工作会议纪要等相关文件，2011年10月将位于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、104等7套门面的产权人由沅陵县公安局变更为沅陵县经济建设投资有限公司。被告认为该组证据不能达到原告的证实目的，反而证实了原告办理产权是不合法的，审批表记载事项部分错误，建成时间不是审批表记载的2010年，产权来源记载是自建但房屋不是原告自建，实际上城东派出所楼有六层而不是五层。原告公司取得房屋并不是依照2008年房屋登记办法所规定的办法进行转移的，原告公司取得该房屋的产权是源于沅陵县人民政府的会议，产权登记不合法。合议庭评议后认为：沅陵县房屋所有权登记审批表虽在记载事项——建成时间及产权来源上有瑕疵，实际建成时间为2001年，产权来源也不是原告自建，但作为原告向沅陵县房产管理局提交的所有权变更登记审批材料，部分记载事项的瑕疵不能否定房屋所有权登记的效力，除非经国家有权机关确认房屋所有权登记有误并撤销登记，否则房屋所有权的登记可直接作为法院认定事实的证据，故上述证据为有效证据，本院予以采信。2、原告提交的沅陵县公安局的职务表、党委书记扩大会议记录、党委会会议记录、门面出租协议，拟证明：一、孙宪初从2000年3月8日起至2007年7月1日在沅陵县公安局担任政委职务；二、2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会会议，会议讨论决定位于沅陵镇辰州东街（城东派出所）的7间门面在建成后出租并明确了租赁期限、租金等事项；三、全少华承租了位于沅陵镇辰州东街（城东派出所）的门面一间，租赁期限为2002年1月1日至2015年12月31日止，租金为6万元。被告认为签订门面出租协议的日期为2005年6月，当时的沅陵县公安局并没有取得房屋的产权，这栋房屋没有任何许可证，没有取得产权的情况下签订的出租协议是无效的。党委书记扩大会议会议记录不能证实任何事实，会议没有形成任何决议，而且发言人没有签字，这个会议不能对争议门面形成约束力；被告及孙宪初在公安局当时的任职情况对本案没有任何意义。合议庭评议后认为：孙宪初系本系列案件中的当事人(系列案件被告)之一，孙宪初2000年在沅陵县公安局的任职决定了其参加了2000年4月10日党委书记扩大会议及2000年4月11日党委会会议，其对公安局局党委在会议上对7间门面作出出租13年收取6-7万元租金的决定是明知的；该二份会议记录能够证实公安局当初建设城东派出所时经局党委开会决议决定对城东派出所综合楼七间门面是出租而不是买卖,二次会议所作出的决定虽为沅陵县公安局内部会议作出的决定，对外不能产生法律效力，但该局党委所作出的决定即系城东派出所综合楼整个修建过程中必须要执行的内部决定，所涉案的7间门面采取预收门面租金的方式，预收租金的对象是该局干警，7间门面并不公开对外销售或出租等；且该证据与沅陵县公安局与被告全少华签订的租赁合同能够相互印证；法律未规定出租人必须对租赁物取得所有权，争议门面是否在签订租赁合同时取得所有权证书不影响租赁合同的效力，故本院对该组证据予以采信。3、原告提交的李代飘收条复印件、毛路洁与石进新门面租赁合同，拟证明门面目前的租金情况。被告认为该组证据不符合证据要求，没有被调取人的签字“与原件一致”，租赁合同是毛路洁签名，但房屋是毛羽的，李代飘的收据是否是他本人签字无法核实。合议庭评议后认为：李代飘收条能证明2017年1月至6月李代飘将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼的一间门面出租给向海棠的租金为12000元，毛路洁与石进新门面租赁合同能证明2017年2月17日至2018年2月16日毛路洁将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼靠近沅陵县人民医院的第二间门面出租给石进新的年租金为32000元，两份证据均能反映沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼门面的租金情况，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。4、被告提交的县计委《固定资产投资计划批准通知》（沅计字（2000）04号）【2000年3月27日】，拟证明原、被告争议房产经沅陵县计委批准集资修建的事实。原告对真实性无异议，但认为该证据并未说明允许对门面进行集资，当时特殊历史条件下只允许对住房进行集资，公安局是行政单位不可能对商业性的门面进行集资。合议庭评议后认为：原告对真实性无异议，本院对该证据的所证明的事实予以采信，但县计委批复显示沅陵县公安局城东派出所综合楼总投资120万元，城东派出所自筹30万元，集资80万元，结合证据2可见被告所使用的门面并不是实质上的集资建房，而是以集资款名义提前收取租金，以筹措部分资金用于建设，该证据不能证明被告欲证明的目的。5、被告提交的房屋所有权登记资料，拟证明原告违法办理房屋所有权登记的事实。原告认为该组证据恰恰证实了原告公司对争议房屋享有所有权，即使被告提出产权变更有瑕疵，但是并没有否认产权归属，根据法律规定，房屋所有权证没有撤销的情况下，原告公司对该房屋享有产权。合议庭评议后认为：未经有权机关确认产权登记、产权变更登记确有错误并予以撤销，产权登记、产权变更登记为有效登记，具有确认所有权人的对外公示效力，故本院对该组证据予以采信，但不能证明被告拟证明的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沅陵县公安局城东派出所在沅陵县城移民搬迁时即已规划并取得了划拨土地。2000年3月27日，县计委批准沅陵县公安局城东派出所报请的修建宿舍办公楼一栋的固定资产投资计划，计划内容为修建建筑面积1700㎡的宿舍办公楼，其中宿舍面积1200㎡，总投资120万元，2000年已落实110万元，其中自筹30万元，集资80万元。2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会，孙宪初等沅陵县公安局领导参会，会议作出决议性意见：城东派出所七间门面，以一间6万元—7万元不等的租金出租13年。2001年城东派出所综合楼施工完毕。被告全少华在2000年时为沅陵县公安局在职干警，其于2000年12月6日向沅陵县公安局交纳门面“集资款”6万元，并从2001年开始至今实际占有、使用城东派出所综合楼一楼105号门面。2005年6月，沅陵县公安局与被告全少华签订了门面出租协议，约定门面租赁期间从2002年元月1日到2015年12月31日止共14年，租金6万元。2011年9月8日，沅陵县公安局以沅房权证城字第7110017**号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、104等7套房屋的所有权。2011年8月至9月，沅陵县人民政府以沅政函【2011】92号文件、专题工作会议纪要，沅陵县政府办公室以沅政办函【2011】118号文件，决定县政府对全县行政事业单位经营性的国有资产收回统一管理，并全部变更登记到县经济建设投资有限公司，依上述决定，2011年10月17日，沅陵县经济建设投资有限公司以沅房权证城字第7110019**号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、104等7套房屋的所有权，同年10月25日取得了沅国用（2011）第01593号国土使用权证书，该证书载明土地用途为商业用地，使用权类型为国有出让。2017年1月至6月，李代飘将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼的一间门面出租给向海棠，半年租金为12000元。2017年2月17日至2018年2月16日，毛路洁将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼靠近沅陵县人民医院的第二间门面出租给石进新，年租金为32000元。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，国有资产的买卖、出租、出借等使用与处置须上报同级财政部门审核批准并履行严格的程序。本案的争议焦点是：1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体；2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体。沅陵县公安局系行政机关，其所占有和支配的财产均为国有资产。根据查明的事实，沅陵县公安局城东派出所综合楼系由沅陵县公安局根据发改局的批准通知用自筹和集资二种方式筹集款项在国有划拨土地上自建而得，自建的资金来自于沅陵县公安局干警的集资及该局自筹的资金，综合楼包括办公用房、集资宿舍及争议的7间门面。综合楼在修建前沅陵县公安局召开了两次会议讨论决定了综合楼修建资金的来源及修建房屋的使用方式。所涉案的7间门面是以收取13年门面租金的方式实现“集资”意图，故该争议门面的原始产权属于沅陵县公安局，后因沅陵县人民政府的行政决定，将属于沅陵县公安局的国有资产产权变更登记到原告名下。现原告系该7间门面的不动产登记所有权人，被告未就争议门面要求确权也未提交有效证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应承担举证不能的责任。故争议门面的所有权人为原告，原告是适格的诉讼主体。2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。沅陵县公安局城东派出所综合楼是国有资产。根据我国国有资产相关法律法规规定，国有资产的处置应当履行审批手续，未经批准不得处置，并需严格履行评估、进场交易等程序，这些规定均系效力性规定，必须遵守执行。结合沅陵县公安局内部会议决议，可见沅陵县公安局当初筹建城东派出所时就决定对门面实行的是预收13年租金进行出租，而且被告与沅陵县公安局签订有门面出租协议，明确约定被告租赁争议门面，租赁期间是2002年1月1日到2015年12月31日共14年，门面租金为6万元。对被告主张该租赁协议系被胁迫签订的事实，因被告未能举证证明，应承担举证不能的责任。门面出租协议系被告与沅陵县公安局所签订的书面协议，双方均应当按照协议内容享有权利和履行义务，被告应在租赁到期后履行退还租赁房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，按照沅陵县人民政府的行政决定将房屋所有权人由沅陵县公安局变更为本案原告后，此租赁合同的相对方变更为本案原告和被告，租赁合同对本案原告及被告均具有约束力。租赁合同2015年12月31日到期后，被告继续使用租赁物，出租人原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但需要在合理期限之前通知被告，而原告起诉前未通知被告解除合同，故在原告起诉前原租赁合同一直有效，被告应按原租赁合同约定的租金继续支付原告租金。在原告起诉后，被告应当将租赁物归还给原告，被告未归还租赁物构成侵权，故本院对原告要求被告腾空并退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼104门面的诉讼请求予以支持。由于被告未退还门面构成侵权，被告应当支付占有门面期间的租金。因从2016年1月1日到原告起诉时即2016年3月1日原租赁合同继续有效，故被告应当按原租赁合同标准即每月357元支付原告租金即714元；2016年3月1日后被告占用争议门面系侵权，原告有权要求被告支付占用争议门面期间的租金，且原告提交了有效证据证明同地段门面租金情况，本院参照同地段门面的出租价格及沅陵县城内门面整体出租情况酌情确定争议门面2016、2017年度的租金为每月2000元，被告应支付租金至房屋腾空之日止。被告全少华认为被告已提起要求确认沅陵县房产管理局为沅陵县公安局所颁发的涉案房屋房产证无效，并撤销向本案原告颁发的房产证的行政诉讼，本案现在进行审理程序违法。本院认为，导致本案中止审理的行政案件已经撤诉，本案中止审理的理由已不复存在，恢复审理并无不妥，且行政案件无论结果如何，均不能否认沅陵县公安局与被告之间存在的是房屋租赁关系，被告占有该门面不是基于国有资产的处置而是基于国有资产的出租，故其占有门面不能免除被告按约支付租金、租期届满退还房屋的义务，目前行政机关颁发的房屋产权证书证实诉争门面的产权人为本案原告，故本案继续审理并不违反法律规定。综上，原告要求被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼105门面的诉讼请求合理合法，本院予以支持；原告要求被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失的诉讼请求，本院支持2016年1月1日到2016年3月1日期间按原租赁合同标准即每月357元支付原告租金，2016年3月1日起至被告归还门面时止按每月2000元支付门面占用费，超过每月2000元的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、被告全少华于判决生效后10日内腾空并退还原告沅陵县经济建设投资有限公司位于沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼105号门面；二、被告全少华于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司2016年1月1日至2016年3月1日期间的租金714元；三、被告全少华于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司门面占用费，按每月2000元的标准计算，从2016年3月1日开始计算至被告全少华归还沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼105号门面时止；四、驳回原告沅陵县经济建设投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告全少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审审　判长　李杰华代理审判员　肖翠琼人民陪审员　李敬群二〇一七年八月一日书　记　员　张惠皖附以下法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”