（2017）湘民终366号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-29
案件名称
广州星市方投资顾问有限公司与衡阳吉锐房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州星市方投资顾问有限公司,衡阳吉锐房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民终366号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州星市方投资顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区广园西路222号13层1310房。法定代表人：张勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昌恒，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳吉锐房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区立新路40号。法定代表人：曹春华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆元伟，湖南南舫律师事务所律师。上诉人广州星市方投资顾问有限公司（以下简称星市方公司）因与上诉人衡阳吉锐房地产开发有限公司（以下简称吉锐公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。星市方公司的委托诉讼代理人吴昌恒，吉锐公司的委托诉讼代理人陆元伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星市方公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五项；2.判决吉锐公司向星市方公司支付代理费6731630.44元和违约金200万元，并赔偿前期投入费用2689518元。事实与理由：一、吉锐公司未按时向星市方公司发放代理服务费，强行要求星市方公司撤场，采取了不正当手段阻止合同约定的条件成就，应当视为合同约定的条件已经成就，因此应当按销售金额的6%计算代理费。二、吉锐公司与星市方公司签订的《衡阳“鑫都国际”项目销售策划代理合同》（以下简称《销售策划代理合同》）明确约定，吉锐公司未按时支付基本服务费的，应退回星市方公司前期投入的费用，因此，星市方公司前期投入的广告宣传、媒体宣传等费用2689518元应予支付。三、吉锐公司逾期3个月不向星市方公司支付销售代理费，并强行要求星市方公司撤场，构成严重违约，是合同不能履行的根本原因，吉锐公司应当承担全部违约责任，向星市方公司支付违约金200万元；星市方公司并未承诺过应在2014年12月底完成1500套房屋的销售任务，对合同无法履行不应承担责任。吉锐公司辩称：一、吉锐公司并未要求星市方公司撤场，且吉锐公司停止支付销售代理费是因为星市方公司在履行合同过程中违约在先所致；二、吉锐公司并不存在未及时解除抵押的情形，合同也未约定不使用按揭方式售房就是违约行为；三、星市方公司违约，给吉锐公司造成重大经济损失，其要求吉锐公司支付前期投入费用2689518元没有依据。吉锐公司上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判或者发回重审；2.判决解除《衡阳“鑫都国际”项目招商代理及运营管理合同》（以下简称《招商代理及运营管理合同》）和《销售策划代理合同》；3.判决星市方公司向吉锐公司赔偿经济损失650万元，并支付违约金200万元。事实与理由：一、程序问题：本案双方当事人均请求解除《销售策划代理合同》，一审认定应准许解除，但在判决主文中没有体现，属遗漏诉讼请求。二、实体问题。1.星市方公司没有提供证据证明吉锐公司未能及时解除相关房屋的抵押；2.合同并没有约定销售房屋一定要使用按揭方式，因此吉锐公司通知停止以按揭方式购买三层商铺不属于违约行为；3.因为星市方公司在销售策划时提供的策划报告不真实、不科学，且没有按期完成销售任务和招商任务，吉锐公司暂停支付佣金是行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。星市方公司辩称：星市方公司按约定履行了合同义务，吉锐公司违约，应向星市方公司支付违约金。星市方公司向一审法院起诉，请求判决：一、解除星市方公司与吉锐公司签订的《销售策划代理合同》；二、吉锐公司向星市方公司返还保证金200万元；三、吉锐公司赔偿星市方公司前期投入的费用2059478元；四、吉锐公司支付星市方公司策划推广及代理服务费8757489元；五、吉锐公司向星市方公司支付违约金200万元。吉锐公司向一审法院提起反诉，请求判决：一、解除《销售策划代理合同》和《招商代理及运营管理合同》；二、星市方公司向吉锐公司支付违约金200万元；三、星市方公司赔偿吉锐公司损失650万元。一审法院审理查明：2013年7月14日,吉锐公司（甲方）与星市方公司（乙方）签订了《销售策划代理合同》，就甲方委托乙方策划推广、代理销售湖南省衡阳市珠晖区东风路与广东路交界处“鑫都国际”(暂定名)商业项目事宜达成协议。合同约定：甲方授权委托乙方为该项目独家策划推广及独家销售代理公司，全权负责本项目的策划推广及销售代理工作；委托期限为12个月，自本项目正式开始销售之日起计算；甲方负责按照双方确认的方案，完成销售中心、示范区装修工作，使现场达到能够用于公开销售的效果，相关费用由甲方承担；乙方需配合甲方开展各项建筑设计工作，包括项目建筑设计、外立面设计、平面分隔设计、业态规划设计等，乙方配合各设计公司提供相关设计建议方案，不计取费用；销售中心装修设计公司、软装设计公司、广告设计公司由乙方选定，销售中心及示范区的装修设计、软装设计、软装采购、软装陈列方案由乙方负责确定，该部分费用由乙方承担；乙方向甲方支付200万元作为履约保证金；乙方的服务内容包括策划推广和销售代理，乙方承担完成与本项目推广的有关工作(包括但不限于广告宣传、媒体宣传、宣传品设计印刷等)，并负担由此产生的设计、推广、宣传、制作、发布、场地租用、人员工资等全部费用。关于策划推广及代理服务费的结算标准约定：策划推广及代理服务费由“基本服务费”和“超额分成奖励”两部分组成。(1)基本服务费按照累计成交完成销售额的6%计算；(2)在累计成交完成销售额达到4.5亿元之前，所成交单元的基本服务费暂先行结算支付4%，余下2%在达到4.5亿元后予以结算支付；(3)双方约定，基本服务费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日，双方需于次月5个工作日前完成结算，若甲方无合理理由不按时与乙方完成结算工作的，则当期累计完成销售额以乙方提交的数据为依据结算，甲方须于双方就基本服务费完成核算工作起7个工作日内将当期基本服务费支付给乙方。双方约定双签底价为甲方确认的各层每个间隔内的商铺，由双方签章确认的对外公开发售的保底价格；实际支付购房款为减除须给予认购者的折扣或者须支付认购者的返租回报后，由认购者实际支付的购房价款，即《商铺买卖合同》约定的成交价款。累积成交完成销售额即：1.本合同约定的委托期限内(以认购者签署的认购书上所载的日期为准)；2.认购者已签署《商铺买卖合同》；3.并已缴纳不少于成交金额50%的首期铺款；4.按揭客户已提交银行按揭相关资料并签署银行借款协议；同时满足四点则该单元视为成交，相关成交价格计入累计成交完成销售额。关于违约责任，双方约定：项目公开发售前，乙方需按时提交书面的《项目销售定位分析》《项目销售策略报告》《项目销售计划》等报告，如乙方未能按时提交，甲方有权要求乙方限期提交，如乙方仍无法限期提供，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失；在项目销售公开发售期间，乙方如出现严重失当，作出严重损害甲方利益的行为，对甲方项目销售产生负面影响或乙方无故单方解除本合同，在甲方发出通知后五个工作日内乙方仍不能整改至满足甲方要求的，甲方有权解除合同，乙方需要向甲方支付200万元违约金并赔偿相应损失；甲方无正当合理原因不按时向乙方支付基本服务费的，逾期超过十天后每延迟一天，须向乙方支付当期应付未付金额千分之一的滞纳金，逾期超过一个月的，乙方有权解除合同，甲方须退回乙方所交纳的保证金及乙方前期投入费用，结算并支付乙方已发生销售金额的基本服务费，同时支付200万元作为违约金，并赔偿乙方的经济损失。2014年4月26日，“鑫都国际”项目开盘，开盘前“鑫都国际”项目取得了商品房预售许可证。双方合同签订后，星市方公司组织人手进行了策划推广、代理销售工作。2014年7月16日，吉锐公司致函星市方公司，请星市方公司通知客户，从2014年7月17日起，凡购买鑫都国际三层商铺的客户，一次性或分期方式购买的客户可继续认购签约，按揭方式购买的客户不再予以认购签约。2014年11月20日，吉锐公司致函星市方公司，因鑫都国际项目销售与招商工作未达到星市方公司提交的计划及合同约定的要求，鑫都国际项目的销售佣金暂不予发放。2014年12月9日，吉锐公司通知星市方公司，自2014年12月10日起，暂时停止鑫都国际项目商铺对外销售，除12月9日前已交纳定金及签订《临时合同》的客户外，其余商铺一律不予签约，所有工作以招商工作为主。2014年12月10日，星市方公司停止了鑫都国际项目的代理销售工作。2014年12月16日，吉锐公司致函星市方公司，项目暂时停止办理按揭客户面签工作，待中国银行湖南省分行对项目有关审核通过后再予办理。另查明，星市方公司分别于2013年7月26日、2014年6月11日两次向吉锐公司交纳保证金共计200万元，其中100万元星市方公司以现金方式交纳，另100万元从吉锐公司应向星市方公司应付的代理费中扣除。吉锐公司分别于2014年6月11日、2014年10月24日向星市方公司支付代理服务费400万元、20万元，共计420万元。还查明，2013年8月22日，吉锐公司（甲方）与星市方公司（乙方）又签订了一份《招商代理及运营管理合同》，合同约定：甲方确定乙方为“鑫都国际”商业部分物业的招商及运营管理唯一合作方，具体招商面积以房管部门相关测绘报告为准；合作内容为甲方委托乙方负责该物业的招商定位、招商代理及营运管理等服务事项；合作期限为乙方自签订本合同之日起至该物业开业后满三年止。2015年1月16日，星市方公司致函吉锐公司，请求确认“鑫都国际”代理销售明细，吉锐公司未确认，也未与星市方公司进行结算，双方发生纠纷，星市方公司遂于2015年2月6日提起本案诉讼。一审法院针对本案双方当事人争议的焦点,判决认为：(一)关于吉锐公司的反诉是否成立吉锐公司的第一项反诉请求是解除与星市方公司签订《销售策划代理合同》和《招商代理及运营管理合同》，其请求解除与星市方公司签订《销售策划代理合同》，是本诉必须审理的范围，不能成为一个独立的反诉请求；《销售策划代理合同》关于策划推广及代理服务费的结算及双方的违约责任等与《招商代理及运营管理合同》并无牵连，《招商代理及运营管理合同》仅约定该项目招商代理及运营管理相关事项，两个合同属不同法律关系，故吉锐公司关于解除《招商代理及运营管理合同》的反诉不能成立；第二项反诉请求是星市方公司向吉锐公司支付违约金200万元，其理由是星市方公司违反了《销售策划代理合同》的约定，应当承担违约责任，该反诉请求是基于本诉的基础法律关系和案件事实，故该项反诉成立；第三项反诉请求的损失是基于《招商代理及运营管理合同》，与本案没有关联，该反诉不能成立。(二)关于吉锐公司是否应当向星市方公司支付策划推广及代理服务费，费用如何确定《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……”，双方签订的《销售策划代理合同》第六条第三项约定“基本服务费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日……甲方须于双方就基本服务费完成核算工作起7个工作日内将当期基本服务费支付给乙方”，现双方因履行合同过程中发生纠纷，星市方公司主张解除合同，故吉锐公司应向星市方公司就已完成销售金额支付服务费。根据合同约定符合结算标准的销售总金额为182027174元。双方在《销售策划代理合同》第六条约定“在累计成交完成销售额达到4.5亿元之前，所成交单元的基本服务费暂先行结算支付4%，余下2%在达到4.5亿元后予以结算支付。要累计成交完成销售额达到4.5亿元之后，所成交单元的基本服务费按成交金额的6%进行结算支付”，该约定属于附条件的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第2款的规定：“……当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就……”，本案中，吉锐公司并未采取手段不正当阻止条件成就，现星市方公司的销售金额未达到4.5亿元，代理服务费按6%的标准进行结算的条件未成就，故代理服务费应按4%的标准进行结算。综上，星市方公司应获得的策划推广及代理服务费为7281086.96元(182027174元×4%=7281086.96元)，吉锐公司已支付420万元，还应支付3081086.96元。(三)关于星市方公司投入的前期推广费是否包括在代理服务费内根据《销售策划代理合同》第三条“乙方需配合甲方开展各项建筑设计工作……销售中心装修设计公司、软装设计公司……该部分费用由乙方承担”，第六条“策划代理服务费由“基本服务费”和“超额分成奖励”两部分组成，基本服务费按照累计成交完成销售额的百分比计算”的约定，星市方公司投入的前期推广费包含在代理服务费内，不应再另行计算。(四)关于双方是否违约的问题《销售策划代理合同》第五条“双方权利义务”中约定了吉锐公司负责为本项目选定按揭合作银行。在星市方公司代理销售房屋的过程中，所售单元存在抵押情况，吉锐公司未能及时解除相关单元房屋的抵押。2014年7月16日，吉锐公司通知星市方公司对于购买鑫都国际三层商铺的按揭方式购买客户，不再予以认购签约，上述因素影响星市方公司的顺利销售。《销售策划代理合同》约定“基本服务费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日，双方需于次月5个工作日前完成结算。若甲方无合理理由不按时与乙方完成结算工作的……甲方须于双方就基本服务费完成核算工作起7个工作日内将当期基本服务费支付给乙方”，2014年11月20日，吉锐公司发函星市方公司，明确表示暂停佣金的发放，故吉锐公司停止发放佣金的行为构成违约，致使双方发生纠纷，是造成本案合同解除的主要原因。另一方面，星市方公司在对涉案项目进行策划时，对市场未进行充分科学的调查，将项目商业案名错误定为“韩尚·亚太服饰交易中心”，部分购房者以此为由书面申请退房，造成吉锐公司向部分购房者退还其交纳的购房款。在代理销售商铺的过程中，星市方公司擅自采取“以旧带新”的方式，承诺给予客户2000元奖励，虽然合同约定商铺的定价权在星市方公司，但根据《销售策划代理合同》第五条“乙方应按照双方确认的销售现场管理办法、销售策略、促销折扣规定等安排现场接待、销售认购等工作，非经甲方(吉锐公司)同意，乙方不得更改任何规定或决定”“销售开始前，甲方与乙方共同制定对购房客户的承诺标准，……上述标准及合同内容均须经甲方书面同意方可执行”“物业销售折扣必须经甲方制定并签字盖章确认……”“本项目所有单位销售价格及单位销售策略须经甲方盖章确认后方可执行”等规定，星市方公司未经吉锐公司确认给予客户2000元奖励，对吉锐公司造成不良影响，违反了合同约定的义务。双方在合同中虽未具体约定销售进度，但根据星市方公司提供的销售目标总表，星市方公司应在2014年12月底之前完成1500套房屋的销售任务，而至星市方公司提起诉讼时止，其销售的房屋不足500套，对造成双方合同不能继续履行亦应承担部分责任。综上，双方均有违约行为，但吉锐公司的违约行为是导致双方合同解除的主要原因，应由吉锐公司承担80%的违约责任，星市方公司亦应自负20%的责任，故由吉锐公司向星市方公司支付违约金160万元。星市方公司请求解除与吉锐公司签订的《销售策划代理合同》，吉锐公司亦表示要求解除该合同，予以准许。双方合同解除后，吉锐公司应返还星市方公司交纳的200万元保证金。综上，一审判决：一、驳回吉锐公司关于解除《销售策划代理合同》和《招商代理及运营管理合同》以及星市方公司赔偿吉锐公司损失650万元的起诉；二、吉锐公司于判决生效后10日支付星市方公司策划推广及代理服务费3081086.96元；三、吉锐公司于判决生效后10日返还星市方公司保证金200万元；四、吉锐公司于判决生效后10日向星市方公司支付违约金160万元；五、驳回星市方公司的其他诉讼请求；六、驳回吉锐公司请求星市方公司支付违约金200万元的反诉请求。上述判决二、三、四项吉锐公司共应支付星市方公司6681086.96元，应当在判决生效后十日内付清。本诉受理费110702元，反诉受理费22800元，由吉锐公司负担73300元，星市方公司负担60202元。本案双方当事人在二审中均未提交新证据。经审理，本院另查明：《销售策划代理合同》关于“策划推广及代理服务费的结算标准”主要约定如下：1.策划推广及代理服务费由“基本服务费”和“超额分成奖励”两部分组成。2.基本服务费为累计成交完成销售额的6%，在累计成交完成销售额达到4.5亿元之前，先行结算4%，余下2%在达到4.5亿元后予以结算支付。3.当累计成交完成销售额达到4.5亿元时，达到超额分成奖励前提条件，甲方向乙方支付超额分成奖励：扣除甲方应纳税额和乙方基本服务费后，累计销售4.7-6亿元，甲方分成80%，乙方分成20%，销售6-7亿元，甲方分成70%，乙方分成30%，销售7-8亿元，甲方分成60%，乙方分成40%，达到8亿元以上，甲、乙双方各分50%。《销售策划代理合同》第5条“双方权利义务”中约定：“乙方应按照双方确认的销售现场管理办法、销售策略、促销折扣规定等安排有关现场接待、销售认购等工作，非经甲方同意，乙方不得更改任何规定或决定……物业销售折扣必须由甲方制定并签字盖章确认，乙方擅自更改折旧导致甲方损失的，由乙方承担责任。”合同第8条“违约责任”第2款约定：“若在本合同签订后，甲方作出任何损害乙方策划、销售权的行为，或无故取消对乙方的委托，单方解除合同，甲方须退回乙方所缴纳的保证金及乙方前期投入的费用，并赔偿乙方的经济损失。如有销售金额发生，甲方须按本合同相关标准结算基本服务费及超额分成奖励给乙方”；第5款约定：“合同签订后，乙方须全力开展策划推广及销售代理工作，发因乙方原因导致项目不能正常开展销售代理工作，而未能按时完成预期销售目标，甲方有权要求解除合同并要求乙方赔偿相应损失。”经审理，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题如下：一、合同履行过程中哪方存在违约行为，应当如何承担违约责任；二、吉锐公司应按销售金额的6%还是4%向星市方公司支付销售代理费；三、吉锐公司是否应向星市方公司支付前期投入费用2059478元。第一，关于违约问题。吉锐公司主张星市方公司存在以下违约行为：声称将有200多家韩国商户落户商场，未对市场进行充分科学的调整，将项目定名为“韩尚·亚太服饰交易中心”；没有按照销售任务完成销售，星市方公司在销售计划中表明2014年10月应销售房屋1500套，但直到11月才销售了401套；擅自决定给购房户2000元的优惠。星市方公司主张吉锐公司存在以下违约行为：擅自停止以按揭方式销售商铺；未按时支付销售代理费；擅自停止商铺销售。对此，分别认定如下：1．《销售策划代理合同》并未明确约定具体的宣传方案和市场定位，况且项目最终定名为“韩尚·亚太服饰交易中心”并进行销售亦经过了吉锐公司的同意，因此，吉锐公司主张星市方公司在宣传策划、项目定名方面存在违约行为的理由不能成立。《销售策划代理合同》第五条中约定：“乙方应按照双方确认的销售现场管理办法、销售策略、促销折扣规定等安排有关现场接待、销售认购等工作，非经甲方同意，乙方不得更改任何规定或决定……”“物业销售折扣必须由甲方制定并签字盖章确认”，星市方公司未经吉锐公司同意“以旧带新”奖励2000元，以及在物业费中优惠2000元均违反了合同约定。2.《销售策划代理合同》明确约定可以按揭方式购买商铺，如合同第5条“乙方权利和义务”部分第4项约定“甲方在营销中心指派专人负责项目签约、按揭、物业事项”，第6条“累计成交完成销售额”部分约定“按揭客户已提交银行按揭相关资料并签署银行借款协议”，且通过按揭方式购买房屋已是购买房屋的通常方式，涉案项目自2014年4月26日开盘，至2014年7月17日吉锐公司就单方通知停止以按揭方式购买房屋，这必然影响星市方公司顺利销售房屋，该行为构成违约；（2）《销售策划代理合同》签订后，星市方公司即开展策划推广、代理销售工作，吉锐公司理应全面履行合同，按约定向星市方公司支付销售代理费，并配合星市方公司的销售行为。但吉锐公司在履行合同的过程中，单方面决定停止支付销售代理费。对此，吉锐公司上诉主张是星市方公司违约在先，吉锐公司是行使先履行抗辩权。《中华人民共和国共和国合同法》第六十七条约定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。据此，在先履行合同义务的一方未履行义务的情况下，后履行合同义务的一方可以拒绝相应的履行要求，本案中按合同约定，星市方公司先代理销售商铺，吉锐公司按销售金额支付代理服务费，因此，就星市方公司已经销售的金额，吉锐公司应当按照合同约定支付代理服务费，现吉锐公司未按约定支付代理服务费并非行使先履行抗辩权，而是违约行为。3．《销售策划代理合同》虽未明确约定具体的销售进度，也未约定星市方公司制作的《推售策略销售目标总表》是《销售策划代理合同》的附件，但合同约定，委托期限为12个月，自项目正式开始销售之日起计算，即合同约定的委托期限应为开盘之日2014年4月26日起12个月，项目商铺约有2500套，根据星市方公司自己出具的《推售策略销售目标总表》，至2014年12月应销售1500套，而至2014年12月吉锐公司通知星市方公司暂停销售，星市方公司仅销售四百余套，可见星市方公司销售确实严重滞后。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，吉锐公司停止以按揭方式销售商铺以及未按时支付代理服务费的行为违反了合同的主要义务，吉锐公司的违约行为属严重违约。星市方公司虽存在擅自决定优惠方式的违约行为，但其采取“以旧带新”奖励2000元或优惠物业费2000元的方式促销后，房价并未低于双方约定的“双签底价”，销售滞后也并非仅星市方公司一方原因所致，因此星市方公司的违约行为属一般违约行为。本案中星市方公司和吉锐公司均主张对方向自己承担违约责任，鉴于双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。根据合同约定，吉锐公司未按期支付代理服务费，应向星市方公司支付违约金200万元，星市方公司未按计划完成销售任务，亦应赔偿吉锐公司相应损失。根据双方的违约程度，以及合同中关于违约责任的约定，星市方公司和吉锐的违约责任相抵后，本院酌情判决吉锐公司还应向星市方公司支付违约金160万元。一审对双方违约责任的说理有瑕疵，但处理结果公平合理，本院予以维持。对双方要求变更关于违约金的上诉请求，本院均不予支持。第二，关于销售代理费的问题。双方合同明确约定，代理服务费分为基本服务费和超额服务费，其中基本服务费为6%，在累计销售额4.5亿元以下，仅支付基本服务费6%，销售额4.5亿元以上，则按比例分成。现星市方公司销售额仅182027174元，只能获得基本服务费。虽然合同约定在销售额达到4.5亿元之前，暂先支付4%，余下等达到4.5亿元之后支付，但从双方的约定来看，双方的真实意思是，无论销售金额为多少，星市方公司都能获得6%的基本服务费，只是在未达到4.5亿元之前，吉锐公司暂先支付4%，达到4.5亿元之后，则星市方公司不仅可以获得6%的基本服务费，还可以获得“超额分成奖励”。现因吉锐公司通知星市方公司暂停销售，之后双方解除合同，星市方公司代理销售金额不可能再达到4.5亿元，因此吉锐公司应立即按销售总金额的6%向星市方公司支付代理服务费10921630元（182××××74×6%≈10921630），星市方公司已经支付420万元，还应支付6721630元。第三，关于吉锐公司是否应向星市方公司支付前期投入费用2059478元。星市方公司提供的用于证明前期投入费用的证据大部分并非正规发票，且已认定吉锐公司应向星市方公司支付违约金160万元和销售代理费10921630元，足以弥补星市方公司的损失，因此对星市方公司另行主张前期投入费用的主张不予支持。此外，双方当事人在一审中均提出解除《销售策划代理合同》，一审予以准许，但一审判决主文中未对此做出判决，二审予以纠正。另吉锐公司上诉提出解除《衡阳“鑫都国际”项目招商代理及运营管理合同》及赔偿损失650万元的反诉请求，原审以其不符合反诉条件为由驳回起诉，虽然结果并无不妥，但原判决主文中对反诉予以程序上的处理不当，应予纠正，本院另行制作裁定书予以处理。综上，星市方公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第23号民事判决第三项、第四项；二、撤销湖南省衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第23号民事判决第五项、第六项；三、变更湖南省衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第23号民事判决第二项为：衡阳吉锐房地产开发有限公司向广州星市方投资顾问有限公司支付策划推广及代理服务费6721630元；四、解除广州星市方投资顾问有限公司与衡阳吉锐房地产开发有限公司签订的《衡阳“鑫都国际”项目销售策划代理合同》；五、驳回广州星市方投资顾问有限公司的其他诉讼请求；六、驳回衡阳吉锐房地产开发有限公司依据《衡阳“鑫都国际”项目销售策划代理合同》提出的其他反诉请求。上述判决衡阳吉锐房地产开发有限公司共应支付广州星市方投资顾问有限公司10321630元，限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费110702元，反诉受理费22800元，共计133502元，由广州星市方投资顾问有限公司负担51563元，衡阳吉锐房地产开发有限公司负担81939元。二审本诉受理费80548元，反诉受理费22800元，共计103348元，由广州星市方投资顾问有限公司负担39917元，衡阳吉锐房地产开发有限公司负担63431元。本判决为终审判决。审判长 谭智崇审判员 李金霞审判员 肖 芳二〇一七年八月一日书记员 胡翔俊 来源：百度“”