（2017）粤0881民初375号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-10-16
案件名称
黄兆龙与黄志海、黄志溪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
廉江市人民法院
所属地区
廉江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄兆龙,黄志海,黄志溪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0881民初375号原告：黄兆龙，男，1945年4月11日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。被告：黄志海，男，1968年10月8日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：黄志溪，男，1964年4月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告黄兆龙诉被告黄志海、黄志溪房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告黄兆龙的委托代理人刘付荣标、被告黄志海到庭参加了诉讼，被告黄志溪经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于廉江市××镇开发区××房屋××幢属于被告黄志海、黄志溪共同共有。2012年5月25日，我与被告双方约定：将位于廉江市××镇开发区××房屋××幢作价人民币伍拾捌万捌仟元正（588000.00元）转让给我。签订《房屋买卖协议书》之日（2012年5月25日），由于我患有白内障，行动不便，我全权委托黄某代我签订《房屋买卖协议书》及支付房款。两被告知道并同意黄某的代理行为。当天，黄某按照被告二人的约定，支付了房产款人民币贰拾捌万元（280000.00元）现金给被告黄志溪；分两次转账给黄志海人民币贰拾陆万柒仟元（267000元）。2012年8月31日被告按合同的约定将房屋交付我使用，并将该房产证和国土使用证原件交付给我。尔后，我将房屋出租给林加叶经营发廊。2012年10月20日我再次委托黄某转账叁万元（30000元）给黄志溪。2014年2月12日，我委托黄某转账壹万肆仟元（14000元）给被告黄志溪，由于计算错误多汇了叁仟元（3000元）给被告黄志溪。我共支付了伍拾玖万壹仟元（591000元）给两被告。对于多支付的人民币叁仟元（3000元），我保留起诉追讨的权力。我认为，我与两被告签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示。虽然《房屋买卖协议书》是我全权委托黄某代我签订的，但本人承认黄某的代理行为，并受我的委托转账给被告，其代理行为引起的法律上的权利与义务均由我负责。被告对此亦接受并没有提出异议，并将房产证和国土使用证原件交付给我，且将房屋交付我使用，该合同合法有效。因此，我已经履行了支付全部房款的义务，被告也应当继续履行合同义务，将房产证和国土使用证过户到我的名下。现向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告黄志海、黄志溪继续履行2012年5月25日签订的《房屋买卖协议书》，协助原告将位于廉江市××镇开发区××房产【证号：粤房地权证廉江字第××号、粤房地权证廉江字第××号】及土地使用权【证号：廉府国用（1995）字第0012162-2100360号】过户变更登记在原告名下。2、被告承担本案的诉讼费。原告黄兆龙对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2、两被告身份证，证明两被告诉讼主体资格。3、《房屋买卖协议书》，证明原告与被告签订《房屋买卖协议书》。4、《收据》，证明原告支付被告黄志溪280000元购房款。5、广东农村信用社转账单据，证明原告委托黄某支付被告黄志海267000元购房款。6、广东农村信用社转账单据，证明原告委托黄某支付被告黄志溪30000元购房款。7、广东农村信用社转账单据，证明原告委托黄某支付被告黄志溪14000元购房款。8、《房地产权证》（三本），证明涉案房屋产权登记为被告所有。9、《租赁合同》，证明被告已经将房屋交付给原告使用，原告将房屋出租给他人的事实。10、情况说明，证明黄某是受原告的委托购买被告的房屋，并代为支付房款。被告黄志海辩称：一、关于履行房屋买卖合同条款一事，答辩人已经依照合同条款履行全部义务，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。2012年5月25日，答辩人与黄某签订房屋买卖协议，并依双方约定，于2012年8月31日前将房屋交付被答辩人。从合同签订之日起至2014年底，答辩人多次致电话或当面要求黄某催促被答辩人行使合同权利，尽快办理房屋买卖合同司法公正，完成房屋过户手续，都被黄某及被答辩人以各种理由推延，但自2015年1月起，双方再无就合同履行事宜进行联系。答辩人认为在履行合同义务上已经尽责，并无过错。被答辩人怠于行使权利时间达到三年多，原告提出的诉讼请求超过了人民法院关于保护其民事权利诉讼时效2年期限，法院应当驳回原告诉讼请求。二、答辩人在房屋买卖合同中转让的房屋不具备转让条件，违反了国家的相关法律规定，请人民法院依法确认合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二规定“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”与第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”答辩人在房屋买卖协议中转让给被答辩人的房屋，其《国有土地使用证》上注明土地使用权类型为划拨性质，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权转让，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”双方所签订的合同违反了其中第四十四条，第四十五条的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。”根据上述的法律法规，本合同明显违反了国家有关的法律法规，法院应认定为无效合同。因此，答辩人恳请人民法院查明事实，依法审判，驳回被答辩人的诉讼请求。被告黄志海没有向本院提供证据。被告黄志溪不作答辩，在举证期限内没有提供证据。经庭审质证、认证，被告对原告提供的证据的意见为：对证据2、8均无异议；对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据3有异议，黄兆龙签名不是其本人，是黄某所签；对证据4的三性均否认；对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据6、7均有异议；对证据9不予认可，黄兆龙没有权利出租我的房屋；对证据10有异议，黄某没有对我说明合同是要和其亲戚签，我是要卖给黄某的。本院依照原告的申请，准许证人黄某出庭作证，原、被告在庭审中分别对证人进行了质询。本院经审理查明：被告黄志海、黄志溪是同胞兄弟关系。位于廉江市××镇开发区××房产【证号：粤房地权证廉江字第××号、粤房地权证廉江字第××号】及土地使用权【证号：廉府国用（1995）第00121622100360号】登记为被告黄志海、黄志溪共同共有。2012年5月25日，原告黄兆龙委托黄某与被告黄志海、黄志溪签订《房屋买卖协议书》，黄某代原告在协议书上签名并捺指印，该协议书主要约定：被告黄志海、黄志溪同意将其所有的位于廉江市××镇开发区××房屋××幢作价伍拾捌万捌仟元正（588000.00元）转让给原告，原告在协议签订后先向被告支付人民币伍拾万元，余款捌万捌仟元正，在2012年8月31日原告全部付清给被告；被告无条件协助原告办理国土、房产过户手续以及办理公证手续，所需费用包括过户费全部由原告承担；原告同意被告在2012年8月31日前将房屋交付原告使用，在此期间被告不得随意损坏房屋设施，交屋后一楼出租租金由原告收取。签订协议书当日，被告黄志溪向原告黄兆龙出具《收据》一份，《收据》载明：“今收到黄兆龙购塘蓬圩房产款贰拾捌万元正。（280000元）此据”，且原告委托黄某通过银行于2012年5月25日分两次共转账267000元给被告黄志海，于2012年10月20日转账30000元给被告黄志溪，于2014年2月12日转账14000元给被告黄志溪。原告共支付了591000元给被告黄志海、黄志溪。被告黄志海、黄志溪也已将《房地产权证》和《国有土地使用证》交付给原告，并将房屋交付给原告使用。2015年9月3日至今，原告将房屋一楼出租给林家叶使用。原告多次与两被告协商有关办理房屋过户手续事宜，但两被告一直都没有尽到该义务，为此，双方发生纠纷而诉至本院。本院认为:本案属房屋买卖合同纠纷，原、被告双方争议的焦点为：一、本案是否已过诉讼时效。二、原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》是否合法、有效。关于第一个问题。被告黄志海认为，其在履行合同义务上已经尽责，并无过错，原告怠于行使权利达三年多，已经超过关于保护民事权利诉讼时效2年的期限，应当驳回原告的诉讼请求。协议签订后，原告已按合同的约定支付了全部购房款，被告黄志海、黄志溪已将《房地产权证》和《国有土地使用权证》交付给原告，并将房屋交付给原告使用至今，原告对该房屋一直处于实际占有、使用及收益的状态。本院认为，原、被告双方在签订《房屋买卖协议书》时对过户手续的办理时间未作约定，且办理过户手续属于物权性质的权利，不适用诉讼时效规定，故被告黄志海主张超过2年诉讼时效期间，缺乏依据，本院不予采纳。关于第二个问题。被告黄志海认为，本案转让的房屋所占用的土地使用权为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，转让房地产时应当履行审批手续，双方签订的合同违反了国家的有关法律法规，为无效合同。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条均不是上述司法解释规定的效力性规定，故被告黄志海主张违反上述法律法规的规定而认为合同无效的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二款：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与被告黄志海、黄志溪订立的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，双方当事人应全面履行合同约定的义务，但两被告一直没有履行协助原告办理过户手续的义务，已构成了违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求两被告继续履行协助办理房屋过户手续的义务，本院予以支持。被告黄志溪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告黄志海、黄志溪于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄兆龙将位于廉江市塘蓬镇开发区二区42号的四层房产【证号：粤房地权证廉江字第××号、粤房地权证廉江字第××号】及土地使用权【证号：廉府国用（1995）第00121622100360号】过户变更登记在原告黄兆龙的名下。本案案件受理费9680元，由被告黄志海、黄志溪负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 曹振升人民陪审员 蔡 苑人民陪审员 黄小清二〇一七年八月一日书 记 员 徐中阔相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二款：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。” 百度搜索“”