（2017）鲁03民终1399号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-15
案件名称
郑述海、沂源县房屋建设综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑述海,沂源县房屋建设综合开发有限公司,沂源恒信经贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终1399号上诉人（原审原告）：郑述海，男，1975年8月9日出生，汉族，无业，现住山东省沂源县。委托诉讼代理人：唐守峰，山东民意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沂源县房屋建设综合开发有限公司。住所地：山东省沂源县河东路**号。法定代表人：冯肖峰，董事长。委托诉讼代理人：赵学军，山东多博仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沂源恒信经贸有限公司。住所地：山东省沂源县城泰薛路。法定代表人：吕太英，董事长。委托诉讼代理人：薛鹏久，山东多博仕律师事务所律师。上诉人郑述海因与被上诉人沂源县房屋建设综合开发有限公司（以下简称房建公司）、沂源恒信经贸有限公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院(2015)源民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑述海及其委托诉讼代理人唐守峰，被上诉人房建公司的委托诉讼代理人赵学军，被上诉人恒信公司的委托诉讼代理人薛鹏久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑述海上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求，一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。我与被上诉人房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定全面及时地履行合同义务。房屋开发公司与恒信公司签订的房地产联合开发协议对两被上诉人有效，不能因内部房地产联合开发协议对抗第三人。我已按照合同约定全面及时地履行了合同义务，2007年3月21日，我向房屋开发公司代理人吕太英交付5.1万元购房首付款，房屋开发公司为我出具了收款收据。已生效的（2012）源商初字第554号民事判决认定，郑述海、王霞夫妇向房屋开发公司支付首付款5.1万元后，向工商银行沂源支行贷款9万元用于购买恒信综合楼1号楼601室的事实。在办理银行贷款时，工商银行沂源支行严格审查了我们的贷款资格，该贷款由房屋开发公司提供担保。该判决足以证实我已通过支付首付款和银行贷款足额付清了购房款。我作为借款人的银行贷款直接打到房屋开发公司账户后，我就完成了向房屋开发公司支付购房款的义务，房屋开发公司将该款支付给谁与我无关。我因房屋开发公司严重违约未按期交房没有按时向银行归还借款，导致房屋开发公司承担保证责任，该保证责任与其应承担的交付房屋是不同的法律责任，不能混同。一审判决以房屋开发公司为我垫付银行贷款，错误认定我没有履行合同义务，没有支付首付款，是错误的。本案纠纷未发生前，我曾多次向房屋开发公司交涉，要求交付房屋，房屋开发公司表示尽快解决，并联合恒信公司起诉侵占我房屋的住户搬出，但法院驳回。二、房屋开发公司存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实已经查清。已生效的沂源县人民法院（2007）源民初字第1292号民事判决和（2011）源民初字第976号民事判决确认，房屋开发公司与恒信公司联合开发商在2003年10月24日与施工队签订施工协议时，就已经将涉案1号楼三层以上楼房全部抵顶给施工队，又于2007年3月21日与我签订商品房买卖合同，属一房二卖。七年里，我一家因无房居住四处租房，给我造成经济损失。房建公司辩称，一、恒信公司是涉案房屋所有权人。我公司与恒信公司签订的房地产联合开发合同及联合开发协议补充条款、从沂源县房屋产权交易监理所查询的档案证明：我公司于2004年5月22日与恒信公司签订房地产联合开发合同及联合开发协议补充条款，补充条款第二条约定：恒信公司与我公司合作是恒信公司挂靠我公司；第四条约定：恒信公司为利用我公司的房产开发资质，办理好房产贷款及房产证等，将该土地过户到我公司，土地使用权归恒信公司所有；第五条约定：该地块房屋开发项目完成后，我公司需将恒信公司所属的房地产和剩余土地转归恒信公司。房地产联合开发合同约定：恒信公司负责支付该建设项目开发所需全部费用、承担办理土地使用权证房屋所有权证所需全部税费，而我公司只负责办理建设手续、协助购房人办理房产证，我公司按每平方米30元收取恒信公司的管理费。2007年3月21日，我公司根据恒信公司提供的部分买受人资料根据恒信公司指示，为恒信公司出具包括上诉人在内的商品房买卖合同，恒信公司让我公司开具首付款收据说是用于贷款，因没有支付首付款，收据原件留在我公司，恒信公司拿走了首付款复印件用于贷款使用，但我公司没有收到任何买受人购房首付款，为此恒信公司法人吕太英为我公司出具证明：郑述海于2007年3月27日自己书写的证明内容为51000.00元没有交给我公司只用于贷款。郑述海从银行贷款后，我公司根据恒信公司指示于2007年5月31日将包括郑述海在内的银行按揭贷款转交给恒信公司。二、郑述海没有履行付款义务系根本违约，应驳回其上诉。尽管我公司根据恒信公司指示与郑述海签订了房屋买卖合同，但我公司没有收到郑述海的首付款。我公司没有得到郑述海的银行按揭贷款，却由于郑述海从一开始就没有归还银行贷款给公司造成损失。我公司为郑述海贷款提供了阶段性担保，郑述海从贷款一开始就没有归还，致使银行每月扣划我公司款项，后来银行起诉我公司及郑述海，沂源县法院执行扣划了我公司款项，以上共为郑述海归还银行贷款本息等费用11余万元，给我公司造成损失。本案所涉房屋买卖合同是我公司根据恒信公司授意签订的，产生的后果应由恒信公司和郑述海承担。三、郑述海没有支付购房款，其要求返还购房款、支付差价款的诉讼请求不应支持，其要求我公司支付惩罚性责任赔偿款的诉求没有依据。综上，一审驳回郑述海的诉讼请求，认定事实清楚，请求依法维持。恒信公司辩称，一、郑述海虽然与房建公司签订了商品房买卖合同，但实际目的是为了贷款，并非买房，现双方均同意解除该合同。二、郑述海并未实际支付购房款，即使房屋买卖合同有效，其不支付购房款的行为也属于违约，一审诉求应予驳回。一审中郑述海明确认可未按合同约定支付首付款，其向工商银行申请房屋贷款也因不按约定还款而被银行起诉，房建公司代为偿还了全部贷款9万元及利息违约金等费用。本案商品房买卖合同约定房屋总价17万元，即使郑述海支付首付款和银行发放的贷款也只有14.1万元，小于房屋价款，郑述海于2007年3月27日亲自书写证明一份，证明金额51000.00元没有交给房建公司，收据只是用于贷款。综上，郑述海至今没有交任何房款，应当驳回其上诉，维持一审判决。郑述海向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2007年3月21日签订的《商品房买卖合同》；2、返还已付购房款141000.00元，并支付该款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2007年3月21日起计至被告际付款日止）；3、赔偿损失240000.00元；4、承担惩罚性赔偿责任支付赔偿款141000.00元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年3月21日，郑述海与房建公司、恒信公司（变更前沂源县恒信汽配有限公司）签订商品房买卖合同，合同约定郑述海购买由房建公司批准预售，恒信公司开发的暂定名为恒信汽配综合楼1号楼第一幢东单元6层东户100.35平方米的住宅楼一套，商品房总价款17万元，首付5.10万元，余款贷款支付。同日，房建公司出具了编号为003690、缴款单位为郑述海、金额51000.00元、交款事由恒信住房的收款收据一份。同年3月27日郑述海书写证明一份，证明内容为金额51000.00元没有交给房建公司只用于贷款。同年4月3日郑述海与其妻从中国工商银行股份有限公司借款9万元，房建公司作为连带保证人。郑述海贷款后，中国工商银行股份有限公司将借款9万元打入房建公司账户，房建公司扣下9000.00元管理费后将余款81000.00元打入恒信公司的账户中。2013年5月6日郑述海以房建公司房屋未交付为由诉至一审法院要求与房建公司解除2007年3月21日签订的商品房买卖合同，返还购房款14.10万元，支付利息，赔偿损失24万元，承担惩罚性赔偿责任14.10万元。同时查明：郑述海未实际缴纳首付款5.10万元。房建公司与恒信公司联合开发的恒信汽配综合楼，房建公司作为郑述海的借款保证人，郑述海从中国工商银行股份有限公司借款9万元后，因未及时偿还借款，被中国工商银行股份有限公司起诉后，由房建公司为其垫付借款本金及利息113238.73元。另查明：2003年10月24日恒信公司与案外人程志福、张仲贵签订的建筑施工协议书中，已将包括郑述海与房建公司、恒信公司签订的恒信汽配综合楼1号楼第一幢东单元6层东户的住宅楼在内的三层楼房以上的16套房屋折顶工程款给案外人程志福、张仲贵，2007年6月2日案外人程志福、张仲贵以房建公司、恒信公司及另一案外人沂源县土门建筑工程公司支付顶账给两案外人办理的购房款84.20万元，该事实已经（2007）源民初第1292号民事判决认定，由房建公司、恒信公司相互连带支付案外人程志福、张仲贵抵顶工程款的楼房办理的按揭贷款84.20万元。2011年7月25日房建公司、恒信公司以案外人邵彦太停止侵权搬出侵占房屋为由，诉至一审法院，（2011）源民初字第976号裁定书认定（2007）源民初第1292号民事判决书中认定程志福、张仲贵与房建公司、恒信公司的顶账协议有效，故认定房建公司、恒信公司的起诉主体不适格，驳回恒信公司、房建公司的起诉。2012年中国工商银行股份有限公司起诉郑述海及其妻王霞、房建公司借款合同纠纷，要求三被告支付扣除房建公司已支付借款9万元本金和利息剩余本金及利息部分48314.37元，（2012）源商初字第554号民事判决书认定，郑述海及其妻王霞支付中国工商银行股份有限公司借款本金48314.37元及利息，房建公司承担连带清偿责任。一审法院认为，郑述海虽然与房建公司、恒信公司签订商品房买卖合同，签订合同后，郑述海未支付首付款，只是在房建公司、恒信公司同意情况下，以其名义从中国工商银行股份有限公司借款9万元，并且该借款全部支付到房建公司账户中。该笔借款已经（2012）源商初字第554号民事判决书认定，由房建公司全部偿还中国工商银行股份有限公司借款9万元及利息。现郑述海主张解除与房建公司、恒信公司签订的房屋买卖合同，房建公司、恒信公司亦同意解除，予以支持。对郑述海主张由房建公司、恒信公司返还已付购房款141000.00元，并支付该款利息，赔偿损失24万元，承担惩罚性赔偿责任支付赔偿款141000.00元的诉讼请求，虽然郑述海在一审时对该房屋申请价值鉴定，并因房建公司、恒信公司未及时交房给其造成的损失提供了部分证据，但其所提供的证据均不是合法有效证据，其诉讼请求证据不足不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条之规定，判决：一、解除郑述海与沂源县房屋建设综合开发有限公司、沂源恒信经贸有限公司签订的商品房买卖合同；二、驳回郑述海的其他诉讼请求。案件受理费9020.00元，由郑述海承担8920.00元，沂源县房屋建设综合开发有限公司、沂源恒信经贸有限公司承100.00元，鉴定费2000.00元，由郑述海承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院传唤恒信公司的法定代表人吕太英到庭，吕太英称郑述海的房屋买卖合同仅为取得银行贷款资金用，郑述海并未缴纳房屋首付款，对此，郑述海亦未提交证据证明其已实际缴纳首付款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑述海与房建公司、恒信公司签订商品房买卖合同后，未按合同约定交纳首付款，其51000.00元的收款收据仅是为取得银行住房贷款，并未实际缴纳。在取得银行住房贷款后，亦未归还贷款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。上诉人郑述海与被上诉人房建公司、恒信公司签订商品房买卖合同后，明知未交纳房款首付，仍与房建公司、恒信公司恶意串通，以虚开首付款收据的方式骗取银行住房贷款资金，侵害第三人利益，该商品房买卖合同无效。郑述海要求解除合同返还房款赔偿损失的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，郑述海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省沂源县人民法院（2015）源民重字第4号民事判决；二、驳回郑述海的诉讼请求。一审案件受理费9020.00元、鉴定费2000.00元，由郑述海负担5000.00元，沂源县房屋建设综合开发有限公司负担3000.00元，沂源恒信经贸有限公司负担3020.00元；二审案件受理费9020.00元，由郑述海负担3000.00元，沂源县房屋建设综合开发有限公司负担3000.00元，沂源恒信经贸有限公司负担3020.00元。本判决为终审判决。审 判 长 赵绛帼审 判 员 沈 峰审 判 员 马清华二〇一七年八月一日代理书记员 王韦达 来自