（2017）赣0826民初548号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-29
案件名称
康敏灵与泰和县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
泰和县人民法院
所属地区
泰和县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
康敏灵,泰和县国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十七条第一款
全文
江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0826民初548号原告（反诉被告）：康敏灵，男，1975年3月19日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县，委托代理人：黄佳俊、谭太平，江西赣中律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：泰和县国土资源局，住所地：泰和县白凤大道。统一社会信用代码01483242-2。法定代表人：邓新华，局长。委托代理人：宋子雄，广东新东方律师事务所律师，一般代理。原告康敏灵与被告泰和县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案，本院于2017年3月23日受理后，被告国土资源局于2017年5月18日提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告康敏灵及其委托代理人黄佳俊、谭太平，被告泰和县国土资源局��委托代理人宋子雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康敏灵向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将编号为DDL201531号土地净地交付给原告；2、判令被告支付原告违约金218万元（从2015年10月1日起以400万元，每日1‰计算至符合土地交付条件之日止）；3、核减减少面积499.3平方米的土地出让金232.1165万元，核减契税和印花税9.4万元。事实与理由：2015年9月7日，原告通过招投标竞得被告泰和县国土资源局出让的“官溪路东侧、澄江大道面侧”的土地使用权。面积3702平方米，成交价1721万元，原告已缴纳出让金400万元。2015年9月21日，原、被告签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定被告应于2015年9月30日前将出让土地交付给原告，如果未按时出让导致受让人占有延期，应按每日1‰支付违约金。2015年11月6日，原告��织人员准备建围墙过程中，遭受当地村民干扰，11月13日，被澄江镇政府领导及官溪村干部要求停工。原告事后经了解，发现出让的土地不属于净土出让，该地块至今仍有三户农户的征地拆迁工作未落实。出让地块的使用面积与出让面积不符，实际使用面积减少499.3平方米。用地规划存在影响村庄排水施设，遭当地群众抵制。上述问题经原告多次向被告及相关政府部门反映，相关部门一直拖延未予解决，直至2016年7月，有关部门才组织人员进行调查，经调查认为原告反映的问题属实，被告作出泰国土资字【2016】233号请示报告，请求县人民政府解决，但直至目前，均未得到被告的处理回复，导致原告的土地无法开发，造成原告的巨大损失。被告（反诉原告）泰和县国土资源局辩称：原、被告已经完成了竞拍土地的交付手续，也签订了土地出让��同，原告的诉请没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告同时提出反诉，被告反诉认为双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定被反诉人应于合同签订后60日内即2015年11月21日前要交清土地出让金，否则按迟延支付款项的1‰支付违约金，如果延期超过60日，出让人有权解除合同。现被反诉人经多次催缴一直拒绝缴纳剩余的出让金，故被告提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、没收反诉被告预交的定金344.2万元。反诉被告康敏灵对反诉原告的反诉认为，反诉原告交付的土地不符合出让条件，经反诉被告多次向反诉原告反映，反诉原告也查实反诉被告提出的问题属实，并向政府提出了处理建议。鉴于反诉原告违约在先，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。综��原、被告诉、辩称，本案争议焦点为：涉案土地的交付是否存在违约？土地出让金的延迟交付是否存在违约？原、被告是否应当承担违约责任？原告康敏灵围绕其诉讼请求向法庭提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2、国有建设用地使用权出让合同复印件一份，证明双方约定交付土地的期限为2015年9月30日前，延期交付按已付出让价1‰支付违约金；3、银行进账单及3张发票复印件，证明原告已缴纳了土地出让金400万元，承担了其他费用161587元；4、泰和县国土资源局泰国土资字（2016）233号请示报告及附件复印件一份，证明原告向县人民政府提出报告，要求处理地块存在的问题后交清余款，该报告证实涉案地块存在减少面积、安置工作未落实、用地规划存在问题；5、戴良贵的《集体土地建设用地使用证》及戴春��的请示报告复印件一份，证明涉案地块存在安置问题未解决，不属于净土出让；6、泰和县澄江镇官溪村民委员会的情况说明复印件一份，证明原告组织人员施工时遭到村民阻拦，政府要求协调解决，但至今没有解决。被告泰和县国土资源局对原告提交的证据质证后认为：对原告提交的第1、2、3、4、6组证据的真实性没有异议，但认为第2组证据正好能够证明原告延期交付土地出让金，应当承担违约责任。第4组证据中面积减少是在2015年12月规划变更时才减少的面积，是在约定的土地出让交付期限之后才变更的。第5组证据认为三户村民的安置问题已落实到位。对第6组证据认为有关村民阻拦施工属于治安管理问题，原告可以向公安部门申请解决。本院对原告提交的证据审查认为，原告提交的第1、2、3、4、6组证据的真实性被告没有异议，与本案��存在关联性，本院予以采信。第5组证据可结合本案查明的其他事实予以认定。被告泰和县国土资源局围绕其辩称和反诉请求向法庭提交了下列证据：1、被告的组织机构代码证，证明被告的主体信息；2、泰和县人民政府泰府字（2015）37号文件复印件、泰国用（2012）第0323、0325号土地使用权证复印件、《泰和县人民政府统一征地协议书》、《规划条件通知书》、“拍卖出让宗地图”、“已交易宗地告知函”复印件，证明涉案地块拍卖时权利清晰，安置补偿已落实到位，规划明确，符合出让要求，原告于2015年9月7日通过竞拍得到了涉案地块；3、2015年9月21日由原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，证明原告同意在合同签订之日起60日内一次性付清出让价款1721万元，不能按期支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一缴纳违约金，延期超过60日，出让人有权解除合同；4、2015年9月10日的“交地备忘录”和“按期缴交土地成交价款的承诺”复印件各一份，证明原告于2015年9月10日进行了土地交付确认，原告承诺1个月内付清土地成交款，延期超过60日，同意国土局单方解除合同，没收保证金400万元；5、照片打印件3张，证明涉案土地已由原告围起来了，里面长满了杂草，是由于原告的原因没有开发。原告康敏灵对被告提交的证据质证后认为，被告提交第1组证据没有异议，对第2组证据中土地的权属问题需要核实，同时也不能证明安置工作是否落实到位，只能证明存在征地工作的实施。对第3组证据真实性没有异议，第4组证据中的“交地备忘录”只是程序上的履行，并非实际交付，“按期缴交土地成交价款的承诺”已由第3组证据的合同代替。对第5组证据的照片认为无法确定其真实性，即使真实，也存在500平方米的面积差异。本院对被告提交的证据审查认为，被告提交的证据原告对其真实性未予否认，且均有相应原件核对，与本案也具有关联性，本院予以采信，涉案土地的照片原告虽表示无法确认其真实性，但原告也认可涉案土地已有大部分做起了围墙，土地未予开发，长满杂草是必然的，因此对照片的真实性本院予以采信。被告国土资源局同时申请了证人陈某到庭作证，证人陈某系澄江镇官溪村支部书记，陈某证实：原、被告之间所争议的涉案土地征地拆迁工作早已全部完成，补偿款也已全部分到了拆迁户手中，戴春芳和戴根平对涉案土地提出争议，实际是因为政府安置给他们的土地，在内部分配问题上未达成一致意见，借政府出让土地之机阻拦原告施工，要求政府给他们处理安置土地的内部分配份额，他们之间的争执，经村委和政府协调，现已处理完毕了。戴良桂也对涉案土地提出阻拦，是因为戴良桂有一块当时建牛栏的土地约40平方米左右没有找到土地证，在征地安置工作全部结束后，后来又找到了土地证，因此又要求政府给予补偿，戴良桂的纠纷也已于2016年上半年左右处理好了，但没有形成书面协议。康敏灵在涉案土地上建围墙时确实遭到了村民阻拦，后经政府相关部门处理时有人提出了先行停工，国土资源局也到了现场调解处理。原告康敏灵对证人证言表示没有异议，本院对证人证言予以采信。综合原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院对以下法律事实予以确认：泰和县人民政府于2007年开始向泰和县澄江镇官溪村征用了部分土地作为国家建设用地，2015年7月，县人民政府下文将官溪村征用的土地收回交由泰和县国土资源局作为商住用地按照城市规划要求进行拍卖。2015年9月2日，原告康敏灵交付了土地出让金400万元参与竞拍，2015年9月7日，原告康敏灵竞得被告拍卖的涉案土地，面积3702平方米（合5.553亩），价格1721万元。2015年9月10日，原、被告签订了“出让土地现场交地备忘录”，交地意见为“现场交付的土地四至界址清楚，面积准确，权属无争议，土地出让双方无异议。”原告康敏灵同时在“关于按期缴交土地成交价款的承诺”上签名，承诺在签订《成交确认书》之日起10个工作日内与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。原告交纳了土地交易服务费、土地拍卖服务费等161587元。2015年9月21日，原告康敏灵与被告泰和县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定出上宗地编号为DDL201531，宗地面积为3702平方米。第六条约定出让人同意在2015年9月30日前将出让宗地交付给受让人。第八条约定出让价款为1721万元，每平方米4648.83元。第九条约定定金为344.2万元。第十条第（一）项约定本合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第三十条约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条约定受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……原告康敏灵2015年11月4日开始组织人员在所购的土地上建围墙，11月6日，在建围墙过程中，官溪村村民戴春芳、戴根平、戴良桂三户村民到工地阻拦原告施工，致使围墙一直未能建设完工，后经相关部门到现场调解，戴春芳、戴根平实际上是对已安置的土地分配方案没有达成协议，因此阻拦原告施工要求政府帮助处置。戴良桂则是因为拆迁安置时有一块牛栏地没有土地使用证而没有补偿，安置完毕后又找到了土地使用证，要求政府予以补偿而阻拦原告的工地施工。因所购土地发生上述争议，原告未按合同约定时间向被告支付剩余的土地出让款，并向被告申请解决上述土地争议。2015年12月，因政府城市规划调整，经政府有关部门现场放线确认，新的城市规划占用了原告所购宗地面积499.3平方米。2016年8月5日，针对原告的申请，被告泰和县国土资源局向县人民政府办公室出具泰国土资字（2016）233号请示报告，认可因城市规划调整，导致原告购买的实际出让面积减少499.3平方米，建议政府按成交单价核减土地价款232.1165万元，核减契税和印花税9.4万元。请示报告同时认为，因拖欠土地出让款产生的违约金，因该宗地内征地拆迁安置工作方面确实存在戴春芳等三户农户未落实到位情况，建议由县政府研究决定滞纳金的减免事项，批准康敏灵在按时缴清价款和税费后，为原告办理不动产权证书。被告向县人民政府提出上述请示报告后，因县人民政府一直未予答复，致使该土地一直闲置至今，原告也一直没有再缴纳剩余土地出让金，双方形成本案诉讼。本院认为，原告康敏灵通过拍卖取得了被告出让的国有土地使用权，取得程序合法，竞拍成功后，双方又签订了《���有建设用地使用权出让合同》，该合同合法有效，双方均应诚实履行。在合同约定的最后交款期限届满前，即2015年11月6日左右，原告在施工过程中，发现该宗土地有村民以拆迁安置存在问题为由阻拦原告施工，导致原告无法实际取得该宗土地的使用权，因此原告申请被告对出现的无法实际交付的问题进行处理，在原告未实际取得土地使用权前原告未按约定时间交付土地出让款，没有违反合同约定的先交付土地再支付出让金的约定。原、被告双方于2015年9月10日签订的“出让土地现场交地备忘录”是形式上完成了土地的交付，原告在实际使用土地时遇到阻拦说明原告并未完全实际取得，该事实在被告向县人民政府的请示报告中被告亦认可拆迁安置工作存在纠纷，并请示县人民政府对滞纳金予以减免。被告泰和县国土资源局在出让争议土地时，该宗土地上的拆迁安置工作已经完成，出让土地上的房屋建筑已全部拆迁完毕，并已经取得了所出让土地的使用权，符合拍卖出让的条件，因此被告的拍卖出让程序符合法律规定。在实际交付土地过程中，出现村民阻拦施工系已拆迁村民未按法律规定程序处理后续遗留问题而采取的非正常手段，系原、被告在履行合同当中出现的意外情况，双方均不存在主观违约故意，且原告于本案中仍然要求继续履行合同，因此对于原告要求被告支付违约金和被告反诉要求解除合同和要求原告支付违约金的请求本院均不予支持。但由于城市规划重新调整导致原告受让的土地面积减少499.3平方米，被告认可该事实并曾建议政府按成交单价核减土地价款232.1165万元，核减契税和印花税9.4万元，因此原告诉请在应交纳的土地出让款中核减土地价款232.1165万元，核减契税和印花税9.4万元的请求本院予以支持。鉴于出让土地上的拆迁纠纷现已处理完毕，原告可以实际使用土地，因此原告康敏灵应将核减短少面积后的剩余土地出让款即行交付给被告并继续履行合同。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告康敏灵与被告泰和县国土资源局继续履行双方于2015年9月21日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，将编号为DDL201531号土地交付给原告开发建设；二、在原告应交付给被告的土地出让款中核减土地价款232.1165万元，核减契税和印花税9.4万元，剩余款项限于本判决生效后三十日内付清；三、驳回原告康敏灵的其他诉讼请求；四、驳回被告泰和县国土资源局的反诉请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费42885元及反诉费17168元由原告康敏灵负担30026.5元，被告泰和县国土资源局负担30026.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 朱烈旗审 判 员 尹杰婕人民陪审员 刘江平二〇一七年八月一日书 记 员 高倩云 来源：百度搜索“”