（2017）京01民终4956号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-22
案件名称
林光武与北京西农投资有限责任公司合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林光武,北京西农投资有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4956号上诉人（原审被告）：林光武，男，1956年1月9日出生。委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万平，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京西农投资有限责任公司，住所地北京市海淀区聂各庄路34号。法定代表人：王振和，董事长。委托诉讼代理人：王秀珍，女，北京西农投资有限责任公司员工。委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。上诉人林光武因与被上诉人北京西农投资有限责任公司（以下简称西农投资公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第41463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。林光武上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回西农投资公司的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由西农投资公司承担。事实和理由：1、西农投资公司的回执明确同意我进行修缮和翻建，并未限制修缮翻建的具体范围，我的翻建行为没有任何错误，也没有超出西农投资公司的许可范围；2、我只是对原有租赁房屋的翻建，并不存在新建13处房屋的行为；3、我进行翻建翻修已经尽10年，被上诉人主张的通知是2013年才发出的，也没有送达给我，一审不应以此为由判决解除双方合同；4、西农投资公司并不存在损失，诉争房屋被认定为违章建筑是由于西农投资公司造成的，西农投资公司应当承担全部法律责任；5、一审法院对案件受理费的分配不公，偏袒西农投资公司。西农投资公司辩称，我公司同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、修缮应在原有房屋上建设，即使拆除翻建和大修，也应是原拆原建，不能改变原有地基的基础，否则就属于新建房屋，林光武扩建房屋7处，属于全部或者是部分改变了原有房屋，超出了修缮的范围，未经我公司同意，依据合同法的规定，我公司有权要求解除合同；2、双方合同明确约定了承租人如需对房屋进行翻建或扩建，必须征得我公司的同意，林光武作为承租人要翻建扩建和新建房屋，必须符合两个条件，一是要我公司的同意，二是必须取得相应的建设施工许可手续，没有同时满足这两个条件，应该都属于擅自建设；3、我公司已经向林光武送达了违法建设限期恢复的通知，但林光武依然继续新建和扩建，构成违约，符合法律规定的解除条件。西农投资公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2003年2月26日签订的房屋、场地租赁合同；2、林光武将位于北京市海淀区聂各庄西路9号（北京市华联祖代鸡场）院内房屋及场地腾空后交与我公司；3、林光武赔偿我公司损失500万元；4、林光武承担本案诉讼费。一审法院认定事实：北京市西山农场（2014年4月15日，经工商管理部门核准名称变更为现西农投资公司）与林光武于2003年2月26日签订房屋场地租赁合同，合同约定林光武（乙方）承租西农投资公司（甲方）房屋及场地（占地50亩、地址位于北京市海淀区聂各庄西路9号原北京市华联祖代鸡场），用于家具厂，租赁期限30年，自2003年5月1日起至2033年4月30日止，租金以年为单位给付，每年5月1日前一次性支付当年全部租金，每五年为一个租金增长周期，增长幅度为10%，第一周期年租金为每年25万元，第二周期年租金为每年27.5万元……，乙方在承租期间需进行修缮、增设他物的，甲方协助乙方办理有关申报审批手续工作，甲方按现状将房屋出租给乙方。在合同期间内乙方负责所承租房屋主体结构的维修。乙方在承租期间根据需要进行房屋装修、改造、新建时，必须在事先征得甲方允许的条件下进行，所需费用自行负担。合同签订后，双方按照合同约定履行，林光武、王某1在承租房屋及场地经营北京天缘阳光家具有限公司（林光武、王某1为该公司股东）。2008年起，林光武未经西农投资公司同意，将租赁的一层房屋拆改建成二层房屋，并在承租场地新建13处房屋（建筑面积4483.24平方米），为此西农投资公司于2013年7月11日向林光武发出通知，通知指出林光武在未征得其同意的情况下，擅自拆除承租房屋，属于违约行为，要求林光武立即停止违约行为，恢复被拆除房屋原状。2015年2月15日，北京市海淀区城市管理综合行政执行监察局发出公告，公告载明：北京天缘阳光家具有限公司未依法取得规划许可，擅自于2008年至2013年间在北京市海淀区苏家坨镇聂各庄西路9号院建设13处房屋，总建筑面积4483.24平方米，砖混、彩钢结构，北京天缘阳光家具有限公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，本行政机关于2015年2月15日作出了《限期拆除决定书》（京海城管罚字[2015]000006号），现责令北京天缘阳光家具有限公司自接到本决定书之日起15日内自行拆除上述建设。此后，林光武未将违法建设拆除，未将承租房屋恢复原状。庭审中，林光武提交北京市西山农场于2003年8月回执一份，上载明：林光武经我场研究决定同意你方提出关于承租院内房屋的修缮翻建申请。西农投资公司对此回执上加盖的红章提出质疑，并申请鉴定，法院委托北京盛唐司法鉴定所进行了鉴定，结果为检材与双方认可样本一致；西农投资公司就其租赁物遭破坏造成损失500万元，未提交相应证据。一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，但超过20年租赁期限的部分应属无效。根据林光武提交的回执，西农投资公司只是同意对房屋修缮翻建，即在原有房屋基础上的修缮翻建，但林光武未经西农投资公司同意，将租赁的一层房屋拆除改建成二层房屋，并在承租场地新建13处房屋，总建筑面积4483.24平方米，已被有关部门认定为违法建设，其行为已不属于善意添附，在西农投资公司要求恢复原状的情况下，林光武未将违法建设拆除，未将承租房屋恢复原状，现西农投资公司要求解除租赁合同、腾退租赁房屋及场地的诉讼请求合理，法院予以支持。因西农投资公司就其租赁物遭破坏造成损失500万元未提交相应证据，故对其要求林光武赔偿损失500万元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、解除北京西农投资有限责任公司与林光武于二ＯＯ三年二月二十六日签订的房屋、场地租赁合同；二、林光武于本判决生效后三十日内将其租赁的位于北京市海淀区聂各庄西路九号（北京市华联祖代鸡场）院内房屋及场地腾空后交与北京西农投资有限责任公司；三、驳回北京西农投资有限责任公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院另查明，北京市海淀区城市管理综合行政执行监察局于2015年2月15日作出京海城管罚字[2015]000006号《限期拆除决定书》后，因北京天缘阳光家具有限公司提出行政复议，北京市海淀区城市管理综合行政执行监察局于2015年9月10日作出京海城管罚字[2015]000106号《限期拆除决定书》及公告，认定北京天缘阳光家具有限公司未经规划许可擅自建设13处房屋，建筑面积为4410.97平方米，责令北京天缘阳光家具有限公司自接到本决定书之日起15日内自行拆除上述建设。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。本案中，林光武未经西农投资公司的同意，擅自将承租房屋拆除重建并扩建，其建设行为经北京市海淀区城市管理综合行政执行监察局认定为违法建设，并要求拆除。西农投资公司知晓其上述行为后，于2013年7月11日在诉争场地张贴通知，要求林光武立即停止违约行为，恢复被拆除房屋原状，但林光武并未停止建设，故西农投资公司有权要求解除双方的合同。一审法院判决解除双方合同是正确的，应予维持。林光武主张其建设行为只是必要的修缮，已经取得西农投资公司的书面同意，但根据其提供的证据，西农投资公司仅同意其对房屋进行修缮翻建，现林光武将原有一层房屋拆改建成二层房屋，并在承租场地内新建房屋，经行政机关调查认定，其违法建设房屋13处，建筑面积达4410.97平方米，故林光武的建设明显超出西农投资公司同意的修缮翻建的范围，其该项主张与事实不符，不能成立，本院不予支持。林光武另主张其翻建翻修长达10年，西农投资公司在2013年才通知其停止建设、恢复原状，不能以此为由要求解除合同。但根据本院查明的事实，林光武的建设行为持续到2013年7月11日西农投资公司向其发出通知时尚未结束，且这一过程中建设规模不断扩大，西农投资公司发现林光武的建设行为超出其公司同意的范围后，向林光武发出通知要求其停止建设、恢复原状，符合法律规定。此后，因林光武未停止建设，西农投资公司向相关行政机关投诉举报林光武的违法建设行为，以维护自己的合法权利，并在行政机关作出认定和处理后要求解除合同，并无怠于行使权利的情形，亦符合法律的规定，故林光武该项上诉主张与事实不符，不能成立，本院亦不予支持。综上所述，林光武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由林光武负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊代理审判员 朱文君二〇一七年八月一日书 记 员 明 玥 关注公众号“”