（2017）新01民终1762号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-08-07

案件名称

于花张琪与乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司李淑杰王旭平确认合同无效纠纷二审民事裁定书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于花,张琪,乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司,李淑杰,王旭平

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2017）新01民终1762号上诉人（原审原告）：于花，女，1972年7月26日出生，汉族，乌鲁木齐市天山区解放北路片区管委会青年路社区员工，住乌鲁木齐市天山区。上诉人（原审原告）：张琪，女，1996年7月12日出生，汉族，学生，住乌鲁木齐市天山区。共同委托诉讼代理人：黄海，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：孙淑珍，乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司董事长。委托诉讼代理人：石磊，新疆元正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斯琦，新疆元正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑杰，女，1955年3月12日出生，汉族，新疆天ＸＸ物制品有限公司退休职工，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：袁慧敏，新疆道合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王旭平，女，1960年4月28日出生，蒙古族，新疆大为电子科技有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：袁慧敏，新疆道合律师事务所律师。上诉人于花、张琪与被上诉人乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司（以下简称乌房集团）、李淑杰、王旭平确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于花、张琪及其委托诉讼代理人黄海，被上诉人乌房集团的委托诉讼代理人石磊、王斯琦，被上诉人李淑杰、王旭平的委托诉讼代理人袁慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于花、张琪上诉请求：撤销一审判决，支持我们要求确认乌房集团与李淑杰、王旭平签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。事实与理由：涉案房屋属于拆迁补助性质的公房，补助对象为拆迁人张世怀、周天英、张作善、于花、张琪，根据乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会出售涉案公租房的文件精神，以上五人共同拥有购买权。张世怀、张作善去世后，周天英、于花、张琪系共同承租人，周天英无权单独将涉案房产承租权转让给李淑杰、王旭平，李淑杰、王旭平不能成为合法承租人亦无优先购买权，而于花、张琪是享有优先购买权的。李淑杰、王旭平并非实际承租人，也没有交过房屋租金，乌房集团与李淑杰、王旭平在2016年3月21日签订房屋租赁协议书，2016年3月23日签订房屋转让合同书属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应当确认该房屋买卖合同无效。乌房集团只是涉案房产的名义上的所有权人，实际只是该房屋的代管人，其无权随意出售该拆迁房产。乌房集团答辩称：我公司与李淑杰、王旭平签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同合法有效。我公司没有与于花、张琪签订过房屋租赁合同，于花、张琪并非共同承租人。我公司作为涉案房屋的所有权人和管理人，有权对涉案房屋进行处分，我公司系依据乌鲁木齐市国有资产管理委员会的文件对外出售涉案房屋，且李淑杰、王旭平已支付了合理的对价，故我公司与李淑杰、王旭平签订的合同合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。李淑杰、王旭平答辩称：涉案房屋的所有人是乌房集团，张世怀承租了房屋，张世怀去世后，我们与乌房集团在签订租赁合同的基础上购买了该房屋，并支付了购房款，房屋买卖合同是我们的真实意思表示，也实际履行，不存在法律规定的合同无效的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。于花、张琪向一审法院起诉请求：1、确认乌房集团与李淑杰、王旭平签订的房屋买卖合同无效；2、乌房集团、李淑杰、王旭平承担案件受理费、送达费等费用。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于乌鲁木齐市前进路25号1号楼2单元503号（天山区前进路合作巷1-1栋2单元603室），建筑面积66.36平方米，原系公租房，由张世怀承租后，从1989年11月开始与妻子周天英、儿子张作善共同居住。1995年，于花与张作善登记结婚，遂开始在涉案房屋内居住，1996年，张作善与于花的女儿张琪出生，亦居住在涉案房屋内。张世怀、周天英、张作善、于花、张琪的户口均登记在涉案房屋内。张世怀从1997年开始就涉案房屋定期与乌房集团签订《房屋租赁合同》。2014年3月5日，张作善代张世怀与乌房集团签订《房屋租赁合同》一份，约定：由张世怀承租涉案房屋，租赁期限自2014年3月5日至2016年3月4日止，月租金162.61元，年租金1951.32元。2014年4月7日，张世怀因病去世。2016年3月11日，张作善因病去世。2016年3月21日，周天英申请承租涉案房屋，由乌房集团审批通过。同日，周天英又向乌房集团申请退房，并同意由周天英的大儿媳、二儿媳即李淑杰、王旭平与乌房集团以购房为目的签订《房屋租赁协议书》。2016年3月23日，李淑杰、王旭平与乌房集团签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》及《房产转让补充合同》，约定乌房集团将涉案房屋转让给李淑杰、王旭平，转让价款为317200.80元。李淑杰、王旭平于当日交清了购房款，目前的房屋所有权证变更手续正在办理过程中。2017年1月12日，于花、张琪诉至法院，请求如诉。另查，乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会于2010年1月21日作出《关于乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司出售部分分散住宅公房的批复》，载明同意乌房集团对部分分散住宅按照有关规定在评估基础上优先出售给原租住户。一审法院认为，根据庭审查明的事实，涉案房屋的原承租人为张作善，张作善去世后，经乌房集团审批同意由张作善的妻子周天英承租涉案房屋，后周天英申请退租并同意由李淑杰、王旭平承租并购买涉案房屋，故乌房集团于2016年3月23日与李淑杰、王旭平就涉案房屋签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》及《房产转让补充合同》。乌房集团作为涉案房屋的产权所有人及管理人，有权对涉案房屋进行处分，其与李淑杰、王旭平签订的房产转让合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，当属有效。对于于花、张琪因双方交易房价过低以及乌房集团、李淑杰、王旭平存在恶意串通主张合同无效，因未能有效举证，法院不予采信。判决：驳回于花、张琪的诉讼请求。本院二审期间，上诉人于花、张琪提交1、房产公司证明四份，证明被上诉人买卖的学区房的价格，远低于市场价格，侵犯了上诉人的利益；2、社区的证明一份，证明上诉人一直居住在涉案的房屋内照顾老人，被上诉人低价格恶意购买房屋侵犯上诉人的权利。乌房集团质证称，1、对该四份房产公司的证明的关联性不予认可，该四份证明只是说明了房屋的市场价格，但本案的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不存在合同法第52条规定的无效情形；对于社区的证明的合法性不予认可，该证明只有单位盖章，没有负责人签名，对该证据与本案的关联性亦不予认可，晚辈照顾老辈是应尽的义务，与本案无关。李淑杰、王旭平质证称，1、对上诉人出示的四份证明的真实性、关联性、合法性均不予认可，因为虽然在形式上该四份证明盖有印章、有签名，但该四份证明均是上诉人自行要求出示的；且要确认一个房屋的价值，至少应去内部实际查看再确定，显然该四份证明不是依据这些情况作出的。其次，该四个中介公司，是否具有评估的资质也没有证实。2、社区出具的证明的真实性、关联性、合法性不予认可，作为社区是如何一直见证房屋内照顾老人的，故该证明的内容不符合常理，本案仅是确认被上诉人之间的合同效力之争，不是继承纠纷，该证明与本案争议问题亦不具关联性。本院认为，于花、张琪所提交的房产公司的证明，不能证实乌房集团与李淑杰、王旭平的交易行为侵犯了上诉人的利益，社区的证明与本案争议的问题没有关联性，故本院对上述证据不予采信。本院认为：乌房集团作为涉案房屋的产权所有人，有权对涉案房屋在符合政策规定的前提下进行处分。本案中，涉案公租房的原承租人死亡后，对房屋享有权利的当事人应当与公房的出租单位联系，在符合公租房出租政策的条件下，及自愿协商的基础上签订新的合同，即公租房租赁合同的签订与变更应该是符合政策规定且合同双方当事人的自愿行为。并且，合同法第二百三十条规定的是承租人享有以同等条件优先购买的权利，本案中，于花、张琪并不是涉案房屋的承租人，因此，于花、张琪关于其享有涉案房屋优先购买权的上诉理由不能成立，本院不予采信。于花、张琪要求确认买卖合同无效的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，于花、张琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（上诉人于花、张琪已预交），由于花、张琪负担。本判决为终审判决。审判长　李　健审判员　谭建艳审判员　柳　燕二〇一七年八月一日书记员　姚　雷来源：百度搜索“”