（2017）沪0115民初22603号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海常展物资有限公司与上海梦倩蔬果专业合作社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海常展物资有限公司,上海梦倩蔬果专业合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初22603号原告：上海常展物资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：花元桂，总经理。委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告：上海梦倩蔬果专业合作社，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡勤，社长。委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。原告上海常展物资有限公司(以下简称常展公司)诉被告上海梦倩蔬果专业合作社(以下简称梦倩合作社)土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常展公司的委托诉讼代理人胡志铁，被告梦倩合作社的委托诉讼代理人郁韶荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常展公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还场地租金人民币(币种下同)613,800元；2、要求被告赔偿场地建造损失20万元。事实及理由：2012年10月18日，原、被告签订场地租用协议，约定由原告承租五四1队围墙范围内的土地，面积约为5.3亩，租期3年，自2012年12月1日至2015年11月31日，年租金为185,500元，一年一付，先付后用。2016年1月1日，原、被告续签协议，租金变更为121,900元，租期至2018年12月30日。履约中，原告向被告共计支付租金613,800元，并投资100余万元建造场地必备设施。2016年6月，政府部门告知原告该土地设施系违章搭建，责令拆除。2016年6月8日，该土地上原告搭建的所有设施被政府相关部门拆除。原告此时才得知所租土地系农田，经查访得知附近同样性质的土地租金至多每亩2,000元。原告认为，被告为获取暴利，故意隐瞒出租土地系农田而不能搭建场地设施的事实，收取超高租金，将场地租给原告用于物资堆放并搭建设施，现政府认定属违法用地，搭建的设施亦已被拆除，原告无法继续使用系争土地，在拆违后即迁出，故双方所签合同已终止，被告因此所收租金属不当得利，如比照农用田的租金应为每年2,000元，实际使用费为3.71万元，则被告应返还租金551,200元，并应赔偿原告搭建设施损失。被告梦倩合作社辩称，被告是依据合同约定收取租金，故原告依据不当得利起诉，无法律依据。双方合同明确约定系争土地系农田，以现状交付，并约定在原告租用后原则不作固定资产的投入，必备的临时设施亦需经相关政府部门许可，同时约定原告如新增违章建筑被整改而造成的损失由原告自行承担，故对于土地的性质及使用要求被告早已告知原告，原告是明知的。签约后，原告对于土地的使用有违规行为，故被告和村委会曾多次要求原告整改，拆除其搭建的违章建筑，但原告不予理睬，后被政府拆除，该责任在于原告，与被告无涉。在拆违后，原告亦未能返还土地，故被告认为合同正常履行中。在本案开庭审理中，原告认为其在拆违后即离开，系争土地也不再使用，并据此认为合同已终止，故被告在庭审结束后查看了现场，发现原告方确已撤离。被告认为，原告已依据合同实际使用了系争土地，理应按合同约定标准支付使用期间的租金；同意双方合同在本案庭审后解除，但并非拆违之日解除，故不同意返还租金，也不同意赔偿。经审理查明，2012年，梦倩合作社(乙方)与曹路镇五四村村民委员会(甲方)签订《上海市农村土地承包经营权流转合同》，约定由乙方经营位于上海市浦东新区曹路镇五四村1组土地，面积14.7亩，流转期限自2012年5月1日至2021年4月30日。合同第三条土地的用途约定，该土地以承包经营方式流转给乙方经营，具体项目为农作物大棚种植，流转期内乙方不得擅自改变流转用途或用于非农建设。合同第八条双方权利和义务约定，……7.未经甲方同意，乙方不得将土地再一次流转。2012年10月18日，梦倩合作社(甲方)与花元桂、常展公司(乙方)签订《场地临时租用协议》，约定甲方将位于五四1队围墙范围内的土地以现状租借给乙方，面积约5.3亩，租期3年，自2012年12月1日至2015年11月31日止。协议第三条约定：租用价格及付款方式：租用价格每合同年为185,500元。付款方式以年为期，先付后用，具体为合同签订之日，乙方一次性付清第一年的租费，第一合同年的最后一个月内，一次性付清第三合同年的租费。协议第四条约定：由于该地块属甲方暂借期内代为管理的形式，乙方租用后原则不做固定资产的投入。对乙方在租期内必备的临时设施，甲方承诺在所租赁协议有效期中如遇有关部门征用取得的补偿款总额中给予乙方一半的补偿，其他损失均由乙方承担。2016年，梦倩合作社(甲方)与常展公司(乙方)续签《土地临时转租协议》，租期2年，自2016年1月1日至2018年12月30日，年租金121,900元。协议第四条约定：由于该地块属甲方暂借期内代为管理的形式，乙方租用后不作固定资产的投入。对乙方在租期内必备的临时设施(政府允许的情况下)，甲方承诺在所租赁协议有效期中，该土地如遇有关部门征用，甲方取得的补偿款总额中的一半给予乙方。其他损失由乙方承担，对此乙方予以理解并做出承诺。协议第五条约定，租赁期内，乙方如增加新的违章，被有关部门要求整改的，造成的损失由乙方负责。协议第六条约定，在租赁期内对现在的违章，如遇上级政府部门要求整改的，甲乙双方应无条件按期完成。又查明，2014年9月10日，上海市浦东新区曹路镇五四村村民委员会出具情况说明，载明：为了确保出让方上海市浦东新区曹路镇五四村村民委员会的经济利益，并能够准时收到全部土地流转费，故我村委会同意：2012年5月1日，我村委会与上海梦倩蔬果专业合作社签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》，其所涉位于上海市浦东新区曹路镇五四村1组的14.7亩土地，由受让方上海梦倩蔬果专业合作社对外流转(对外转租)。2016年4月10日，上海市浦东新区曹路镇五四村村民委员会出具情况说明一份，载明常展公司(法定代表人花元桂)租用浦东新区曹路镇五四1队围墙范围内的农田(约5.3亩)期间，擅自改变土地用途，私自在租用土地上铺设水泥、钢筋混凝土场地及违法搭建建筑物，我村村民委员会多次劝阻无效，最终被土地监管部门责令限期拆除。2016年6月8日，曹路镇五四共新村党支部发布了“关于五四村41341违法用地的整改通知书”，载明在五四村1队的地块(图斑号或原序号41341)未经上级相关主管部门核准，擅自破坏农田、搭建建(构)筑物、浇筑固化场地属违法用地、违章搭建行为。现责令你们于2016年7月31日前自行整改，拆除违法建筑并恢复土地原貌。限期内未自行完成整改任务的，我们将终止土地租赁协议、收回土地并申请上级主管部门组织力量实施快速整改(拆除)，同时依法追究相关当事人法律责任。同日，系争土地上常展公司搭建的设施被拆除。庭审中，原、被告一致确认，常展公司向梦倩合作社承租的五四1队围墙范围内约5.3亩的土地就是上海市浦东新区曹路镇五四村1组14.7亩土地中的一部分；原告未支付过押金；2013年按185,500元/年支付租金，2014年起按121,900元/年支付租金，目前原告已经付清了截止2016年年底的租金，2017年的租金未支付。再查，2014年10月16日，梦倩合作社起诉花元桂，要求解除双方之间的场地租用协议，返还场地以及要求花元桂支付租金185,500元及自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。后因梦倩合作社未在本院规定的期限内预交案件受理费，又未提出申请缓交、减交或者免交，本院裁定按撤诉处理。审理中，常展公司还提供案外人李某与上海浦东浦叶蔬果专业合作社签订的《设施菜田种植蔬菜协议书》、案外人郑某某与上海曹路城镇建设投资发展有限公司签订的《土地租赁协议》，以证明农用田的租金为每亩每年2000元左右，梦倩合作社无权改变土地的农业用途，收取高额租金。被告认为上述协议的真实性无法确认，且与本案无关。以上事实，由场地临时租用协议、土地临时转租协议、收条、银行转账凭证、上海市农村土地承包经营权流转合同、情况说明、整改通知书等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案租赁合同标的物系农村土地，上海市浦东新区曹路镇五四村村民委员会同意梦倩合作社将系争土地对外转租，故常展公司与梦倩合作社之间的土地临时转租协议合法有效，双方均应恪守。现系争场地上的搭建物于2016年6月8日被拆除，常展公司主张该日起其即搬离系争土地，并据此认为双方合同已因此终止，对此，梦倩合作社虽否认常展公司已返还土地，但在庭审后即查看现场并认可双方合同在本案庭审后终止，故本院确认双方之间的土地临时转租协议已终止。常展公司主张，梦倩合作社收取高额租金系不当得利，要求其返还多收取的租金，本院认为，不当得利系没有合法依据致他人遭受损失而获得利益，本案中梦倩合作社依据双方之间签订的场地临时租用协议、土地临时转租协议收取租金，合法有据；常展公司主张其在2016年6月8日即告知梦倩合作社并搬离系争土地，遭梦倩合作社否认，常展公司亦未能提供证据证明其已于该日即已返还系争土地，故常展公司理应按合同约定标准支付占用使用土地期间的租金及使用费，现其要求返还多收取的租金，于法无据，本院不予支持。常展公司要求梦倩合作社赔偿场地建造损失，本院认为，常展公司的搭建因系违章建筑而被政府相关部门依法拆除，且双方合同明确约定了如因违章建筑被要求整改而造成的损失由乙方自行承担，故常展公司主张场地建造损失，无合同及法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告上海常展物资有限公司全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,938元，减半收取计5,969元，由原告上海常展物资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨晓云二〇一七年八月一日书记员 袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 来源：