（2017）皖01民终373号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-11-08

案件名称

方春生、安徽省巢湖开发投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

方春生,安徽省巢湖开发投资有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终373号上诉人（原审原告）：方春生，女，1974年10月10日出生，汉族，住合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：张炯，上海天衍禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽省巢湖开发投资有限公司，住所地巢湖市中庙办事处王家咀村北，统一社会信用代码913401817935776509。法定代表人：高波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕广涛，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘之银，安徽承义律师事务所实习律师。上诉人方春生因与被上诉人安徽省巢湖开发投资有限公司(以下简称巢湖开发公司)房��买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第01418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方春生二审上诉请求：撤销原判，改判支持我方原审诉请。事实和理由：一、原审法院对于《会议纪要》的性质认定错误。该会议纪要的目的系解决八户业主关于A配电房辐射、噪音及售前未告知等投诉事宜，会议形成的《会议纪要》属于协调会议纪要，即记载协调性会议所取得的共识以及议定事项，对与会各方具有约束力。二、原审法院对于《会议纪要》内容理解错误，结合上下文理解，在协商不成的情况下，业主具有退房的权利，在会议纪要中方案一、二均未能实现的情况下，应当支持方春生的退房主张。三、原审法院对于案件事实的认定存在错误。会议纪要中载明了八户业主购房时配电房尚未审批和建设，巢湖公司未能履行告知义务，以及噪音超标的实际情况，该情况与事实相符，原审法院称与查明事实不符错误。四、原审法院应当依据《合同法》、《物权法》等规定，切实维护当事人合法权益。巢湖开发公司辩称：方春生的上诉主要针对《会议纪要》，主张巢湖开发公司存在违约行为、应当解除合同，该上诉理由不当。《会议纪要》不能作为方春生主张解除合同的依据。方春生所提供的《会议纪要》文头是安徽省高速公路控股集团公司（现更名为安徽省交通控股集团有限公司，以下简称“交控集团”），该《会议纪要》仅是一份打印件，且未加盖交控集团的印章，不具有真实性，更同本案无关联性。《会议纪要》作出的主体是交控集团而不是巢湖开发公司，根据方春生提供的3份全国企业工商信息可以明显看出，本案巢��开发公司与交控集团是两个完全独立的法律主体，各自独立经营并承担相应的法律责任。即使交控集团的《会议纪要》属实，其也仅是该公司内部议事流程文件对外不具有法律约束力更不能对巢湖开发公司设定义务。且《会议纪要》第三条约定：“若协商不成，可作退房处理，相关事宜按有关法规和合同约定执行。”从该条约内容可以明显看出，是否退房并不明确，可退房处理也可不退房处理。即使退房也应按有关法规和合同约定执行。合同具有相对性只有合同双方当事人达成一致并签字盖章后才有约定力，本案中巢湖开发公司同方春生就案涉配电房的存在是否需赔偿或解除合同并未达成过一致意见更未签订过任何书面文件，《会议纪要》不是巢湖开发公司所作不能作为方春生主张解除的合同依据。巢湖开发公司二审上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回方春生的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。涉案配电房系小区公共设施，并经过安徽省电力公司巢湖供电公司2010年4月13日审批同意建设，时间在双方签订合同之前。巢湖开发公司依照审批建设配电房依约方春生有协助配合义务并不侵犯方春生的知情权、选择权。其次，案涉配电房依规建设，建设距离、噪声、辐射等均符合国家规范对于相邻房屋不产生不利影响，且方春生未提供证据证明案涉配电房的存在造成实际损害。二、原审法院判令巢湖开发公司赔偿损失适用法律错误。巢湖开发公司不存在违约事实，且方春生未提供证据证明其有实际损失。三、方春生一审基础诉请为解除双方合同以及由于解除合同而产生的返还房款及损失。原审判决在不支持解除的同时超过诉请判令巢湖开发公司赔偿损失，违反了民事诉讼“不告不理”基本原则。四、原审判决案件受理费的分摊明显不公。另原审判决认定对于方春生提交的《会议纪要》的真实性属实明显错误。方春生辩称：商品房补充协议是格式条款，本身就有多种理解，该格式条款是对方草拟提供，且不容我方变更修改。规划审批是行政法范畴的行政审批，是公权力的体现，与本案所涉房屋买卖合同纠纷等属于民事范畴，这两者是平行的关系，不能互为替代。对方以规划审批为理由，是偷换概念。涉及的公共利益，本案诉争事实，不符合现行公共利益的概念和法理关于公共利益成立的条件，其中最明确的是公共利益必须是不特定的主体。本案所涉及的整个小区及我方及对方，均无特定的主体。关于对方的法律适用问题，我们不认同对方的上诉主张。关于对方认为原审裁判属诉外裁判，由法院认定。关于上诉费分担，能体现出对方违约事实��关于对方认为原审认定会议纪要真实性是错误的，这个上诉理由不成立，本案事实足以证明会议纪要是客观真实的。请求驳回对方上诉，支持我方诉讼请求。方春生向一审法院起诉请求：一、解除方春生、巢湖开发公司于2012年9月15日签订的合同编号为YS0039662、房屋代码为115077的《商品房期房买卖合同》；二、巢湖开发公司返还方春生购房款2087973元及利息(按银行同期同类贷款利率自方春生实际支付购房款之日起算至被告清偿之日止；三、巢湖开发公司赔偿方春生交纳各项费用损失计104698.92元(其中契税83518.92元、公共能耗费300元、住宅专项维修资金20880元)；四、巢湖开发公司赔偿方春生房屋市场差价损失2056275.69元［(12000-6069.69)元/平方米×346.74平方米］，该现行房价以被告现对外销售备案价的均价为依据。一审法院认定事实：2012年9月15日，方春生与巢湖开发公司签订了合同编号为YS0039662的《商品房期房买卖合同》及附件，购买位于巢湖市中庙街道××套房屋，合同约定的建筑面积346.74平方米，单价每平方米6069.69元，房屋总价款2104604元。其中附件五：合同补充协议第7条约定，“出卖人因城建、小区物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，以规划审批为准，买受人应给予协助。”2013年4月13日巢湖开发公司向方春生出具《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票》，按实际建筑面积344平方米，单价每平方米6069.69元，共计收取方春生购房款计2087973元。方春生于2013年9月5日向巢湖市地方税务局缴纳了契税83518.92元，9月14日向巢湖市房地产管理局缴纳住宅专项维修资金20880元，并于2013年10月25日办理房产登记手续，将高速云水湾48幢B房屋登记于方春生名下。2013年11月13日方春生在向安徽省高速地产物业管理有限公司缴纳300元能耗费后，于当日及次日办理了业主资料、钥匙、业主领房验收交接手续等。因涉案A配电房的存在，致与该A配电房毗邻的45#、46#、47#、48#楼等八户业主与巢湖开发公司产生纠纷。2014年11月17日原安徽省高速公路控股集团公司（现更名为安徽省交通控股集团有限公司)，形成《会议纪要》（第48期），该《会议纪要》载明：会议听取了地产集团巢湖公司关于云水湾项目一期45#、46#、47#、48#楼等八户业主关于A配电房辐射、噪音以及售前未告知等投诉情况的处理意见，并对A配电机等区域进行了现场察看，会议认为，巢湖云水湾项目A配电房位于上述八户住宅之间，鉴于八户业主购房时该配电房尚未审批和建设，巢湖公司未能履行告知义务，以及噪音超标的实��情况，本着认真负责合作精神，应积极解决有关问题，会议议定如下事项：一、将A配电房迁移，采取方案依次为：1、将A配电房全部设备（容量）迁移至已建成的1#开闭所1层，A配电房原址拆除绿化。2、将A配电房大部分设备（容量）迁移至1#开闭所1层，其余小部分设备（容量）迁移至已建成的社区服务用房，A配电房原址拆除绿化。3、将A配电房大部分设备（容量）迁移至1#开闭所1层，剩余小部分设备（容量）在原址改造为地下配电房；若不能改造为地下，则在地上改建为60平米左右的配电房，采取隔音降噪、建筑美观，绿植遮挡等方式，最大限度地减小对业主的影响。会议强调，地产集团巢湖公司要于11月18日之前完成上述方案，并会同设计单位向巢湖供电主管部门报告并积极争取，等供电部门同意后三个工作日内上报正式设计方案，11月底前完成设计方案批复，并��快组织实施。二、若上述方案虽经最大努力争取但供电部门仍不予审批，可采取与八户业主协商予以合理经济补偿的方案，同时将噪音等问题妥善处理，以满足业主合理诉求。三、若协商不成，可作退房处理，相关事宜按有关法规和合同约定执行。后巢湖开发公司未将A配电房予以迁移，致方春生起诉至该院，要求迁移A配电房，因迁移涉及供电部门的审批，巢湖开发公司也明确表示，经请求报告，供电等部门未予审批，故经该院释明，因牵涉行政部门的审批程序及可能涉及公共利益，该院无法支持方春生请求迁移A配电房的诉讼请求，方春生遂变更诉讼请求，请求解除双方签订的买卖合同并退还房款承担贷款利息，并承担方春生的相应损失。另查明：安徽省电力公司巢湖供电公司于2010年4月13日下发了巢供电业扩便字（2010）第09号《关于安徽省巢湖开发投��有限公司新增用电申请的供电方案答复》，当时规划小区建筑面积为329943.6平方米，确定该小区主供用电容量为18680千伏安，备用供电容量为2050千伏安。并注明：该方案有效期自2010年4月13日至2011年4月12日止，有效期一年，逾期注销。本方案如需变更，应经供电公司重新审核确认。2013年因小区规划调整，经客户重新申请，2013年8月14日安徽省电力公司巢湖供电公司又下发了巢供电客服业扩函［2013］第216号《关于中庙云水湾小区新规划正式用电供电方案答复》，新规划小区建筑面积为300806.02平方米，确定该小区主供用电容量为17625千伏安，备用供电容量为2000千伏安。并注明：本方案有效期自2013年8月14日至2014年8月13日止，有效期一年。自发出之日起计算，在方案有效期内未开工建设的项目，应在方案有效期届满10日前向我公司申请延期，未开工建设也未申请延期的，或��提出延期申请但未获批的，本方案文件自动失效。2015年1月24日因方春生、巢湖开发公司间产生纠纷后，巢湖市环境保护监测站应安徽天哲环保暖通设计工程有限公司委托对涉及的45＃、46＃、47＃、48＃楼社会生活噪声排放源边界噪声监测,结果显示符合2008年10月1月起实施的《中华人民共和国国家标准:声环境质量标准》,达到0类声环境功能区标准。再查明：巢湖开发公司系安徽省高速地产集团有限公司全资设立的子公司，安徽省高速地产集团有限公司系安徽省交通控股集团有限公司全资设立的子公司，安徽省交通控股集团有限公司现已更名为安徽省交通控股集团有限公司。一审法院认为，本案双方争议的核心焦点是：方春生要求解除合同的主张，是否应予支持。对于方春生的该主张，该院不予支持，理由如下：首先，涉案配电房非违法建设。从巢湖开发公司提交的证据来看，涉案配电房是经规划批准建设的，无证据表明存在方春生所述的巢湖开发公司在签订合同后擅自变更规划、违章建设等情况。方春生认为《会议纪要》中有“鉴于八户业主购房时该配电房尚未审批和建设，巢湖公司未能履行告知义务，以及噪音超标的实际情况”内容表述构成巢湖开发公司自认，因与该院查明事实不符，该院不予采信。另配电房作为整个小区的公共配套设施，在方春生提出噪声污染等情况后，巢湖开发公司已采取相应措施予以改善，并委托相关机构进行检测，显示其噪音污染指标符合国家标准，且根据《商品房期房买卖合同》附件五第7条约定，“出卖人因城建、小区物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，以规划审批为准，买受人应给予协助”，从该约定可看出方春生对配电房的建设也有配合、协助的义务。其次，方春生依据《会议纪要》的内容，提出解除合同，依据不足。《会议纪要》作出的主体是交控集团而不是巢湖开发公司，巢湖开发公司与交控集团系两个完全独立的法律主体，各自独立经营并对各自的经营行为独立承担相应的法律责任。该《会议纪要》仅是该公司内部议事流程，对外不具有法律约束力。同时《会议纪要》第三条约定：“若协商不成，可作退房处理，相关事宜按有关法规和合同约定执行。”从该条约内容可看出，是否退房并不明确，双方并未就解除合同达成合意，仅是双方处理纠纷所选择的方式之一。且本案中巢湖开发公司与方春生就案涉配电房的存在是否需赔偿或解除合同并未达成过一致意见，更未签订过任何书面文件，《会议纪要》不能作为方��生主张合同解除的依据。再次，从合同履行情况来看，双方已履行了《商品房期房买卖合同》的主要义务，方春生履行了按约定支付全部款项的义务，巢湖开发公司已交付涉案房屋，且双方已办理了房产过户登记手续，缴纳所有的相关税费，故从维护房产交易市场稳定的立场来看，不宜支持解除双方解除合同。另方春生作为涉案房产买受人，有权知悉所购房产的实际情况及房产周边的环境、固定设施设备之规划，巢湖开发公司作为涉案房产的出卖人，有义务向方春生诚实告知其选购商品房的上述情况。而巢湖开发公司在向方春生出售房产时未尽告知义务，损害了方春生的知情权、选择权，而该配电房的存在，在客观上对方春生所购房屋的价值产生一定损害，对方春生造成了实际损失，巢湖开发公司对此应承担相应的赔偿责任。根据巢湖开发公司的过错程度及结合方春生购房时房屋的价格，该院酌定按方春生购房支付的房屋总价款的5%进行赔偿，计104398.65元（2087973元×5%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽省巢湖开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿方春生104398.65元；二、驳回方春生的其他诉讼请求。本案一审案件受理费40790元，由安徽省巢湖开发投资有限公司负担。二审中，双方未提交新的证据。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。方春生与巢湖开发公司签订的《商品房期房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。合同签订后，巢湖开发公司向方春生交付房屋、转移了房屋所有权，方春生亦按约缴纳了房屋价款，合同权利义务已履行完毕。案涉争议的A配电房建设涉及小区公共利益，亦经行政部门规划审批，系属合法建设。在案涉合同中明确约定，方春生作为房屋买受人就公共设施建设具有配合义务，现方春生现以小区内配电房建设问题主张解除合同缺乏合同依据。方春生上诉称基于《会议纪要》约定而享有合同解除权，然该会议纪要仅系复印件，且会议纪要显示的出具主体系安徽省高速公路控股集团公司，内容亦不能证明方春生与巢湖开发公司就解除合同达成合意，故本院就其主张不予采信。据此，方春生要求解除合同的上诉请求，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于原审判决的赔偿损失问题，��湖开发公司设立配电房的行为虽未构成违约，然案涉配电房的存在，在客观上对于案涉房屋的价值产生一定影响，巢湖开发公司作为房屋出卖人在出售房屋时未尽告知义务，就房屋的周边环境、公共设施规划情况如实告知买受人，损害了买受人的知情权。原审法院根据过错程度结合购房价格因素，确认巢湖开发公司赔偿104398.65元并无不当，亦未超出方春生的诉讼请求范围，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费43990元，由方春生负担40790元，由安徽省巢湖开发投资有限公司负担3200元。本判决为终审判决。审��长王莉审判员　　马枫蔷审判员　　余海兰二〇一七年八月一日书记员　　罗　晶附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。来源：百度“”