（2017）川3401民初1460号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-10-31
案件名称
西昌市昌平物业开发有限公司与黄清芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西昌市人民法院
所属地区
西昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西昌市昌平物业开发有限公司,黄清芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条
全文
四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）川3401民初1460号原告：西昌市昌平物业开发有限公司。地址：西昌市航天大道，组织机构代码：71759904-9。法定代表人：王昌林，系公司董事长。委托诉讼代理人：李薇丹，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：侯梦，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄清芳，女，1967年6月19日出生，汉族，四川省苍溪县人。原告西昌市昌平物业开发有限公司（以下简称昌平公司）与被告黄清芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告昌平公司委托诉讼代理人李薇丹、侯梦、被告黄清芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昌平公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告的房屋租赁关系。2、判令被告依法支付原告2015年月1月至2017年6月30日拖欠的租金共计131647.00元，并按中国人民银行同期贷款利率承担资金占用利息。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租原告位于西昌市昌平建材中心B2区59、60、61、62、63号五间门市共计187.21平方经营建材多年，双方没有签订租赁合同，被告的租赁条件与昌平建材中心所有签订书面租赁合同的承租人一样，租金按每月每平方40.00元计算，被告租赁的五间门市每月租金共计7488.4元，租金半年交一次。被告自承租以来，租金按约缴纳至2015年，此后的自2015年1月至2017年6月30日，被告仅缴纳租金93005.00元，尚欠租金131674.00元一直拖欠不予缴纳。原告于2015年4月18日、5月16日分别向被告发出书面通知、律师函催缴2015年全年租金，并明确如不缴纳，原告便不再与被告续签租赁合同，被告收到书面通知、律师函后不予理会。2016年7月7日原告向被告下达不再与被告签订门市租赁合同的告知书，限定被告在接到告知书三十日内退还门市并结清房租，被告仍不予理会。为维护自身权益，原告只有起诉到法院，恳请法院支持原告的诉请。被告黄清芳辩称：1、我与原告之间无任何书面合同，双方并未就租金等内容达成一致意见，原告单方要求我按每平方40.00元交纳租金无事实及法律依据。2002年之前我在西昌市大巷口经营家俱生意，2002年之后响应西昌市政府的关于管理培育和规范各类专业市场的号召，将家俱经营门市搬入昌平建材中心。2002年至2013年原告将昌平建材中心二楼的家俱门市全部承包给夏显明经营，我与夏显明签订了租赁昌平建材中心二楼B-2区59、60、61、62、63、64、65号门市的租赁合同，也按时交纳了房租。2013年起经济下滑严重影响我们商户的生意，我及昌平建材中心二楼的商家找到原告要求降房租，双方协商好2014年4月1日至2015年3月31日房租按每平方40.00元收取，该部分房租我已全部交清。此后生意没有起色，我们又要求降低房租，2015年5月19日昌平建材中心物管办通知商家“门市房租已经下调，请各商家务必于2015年5月30日前到财务交清2015年第二季度房租，如不按时缴纳，我们将执行双方所签订合同金额收取”，该通知未明确房租具体金额，而且2015年整个市场都没生意（我退掉了64、65号门市），我们又找到原告要求按每平方20-25元租赁门市并签订合同，一直未得到原告的答复。2015年4月1日后我一直按照同市场同地段租金偏高的每平方25.00元向原告缴纳租金，一共缴纳了113005.00元租金，原告也出具了收据予以认可，所以现在原告要求按每平方40.00元收取房租没有任何依据。2、要求原告向我出具缴纳租金的发票。3、请求法院判令原告与我按市场行情价签订租赁合同。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。原告提供的证据被告提出异议的：1、费用计算明细单1张，证明被告共计欠交租金131647.00元。本院认证：该证据系原告单方计算的费用明细，对其真实性及证明力本院不予认定；2、情况汇报及通知2份及被告收到通知后的照片，证明原告公司内部决定下调租金至每平方40元，原告按此决定通知被告按每平方40元结清房租。本院认证：情况汇报系原告内部资料，不能证明被告已同意按原告内部定价每平方米40.00元租赁房屋，通知书只是载明房租已下调，具体下调多少并未明确，故该证据不能证明被告应当按照每平方米40.00元交纳租金；3、催收租金律师函、催收告知书，证明原告向被告送达了上述材料，要求被告按每平方40.00元结清房租。本院认证：该证据只能证明原告向被告催收房租，并不能证明被告应当按平方米40.00元交纳房租；4、周边租户书面租赁合同，证明其他2楼商户按每平方40.00元缴纳租金。本院认证：该证据并不是原、被告之间签订的合同，与本案无关本院不予采信；5、收据，证明原告收取被告2015年以来预交的租金93005.00元，被告尚欠交租金131647.00元。被告质证称2015年以来已缴纳租金113005.00元，其中20000.00元交款凭据遗失，但通过与原告对账，不能确定该20000.00元是否缴纳。本院认证：该证据能够证明被告2015年以来交纳房租93005.00元，但因收据上并未载明房租单价，故不能证明被告应按每平方米40.00元交纳租金。被告提交的证据原告有异议的：1、房租下调的通知，证明原告虽然同意下调房租，但实际未执行。本院认证：因原告也提供了该证据，本院对证据的真实性予以采信，该证据能证明原告已下调房租，但下调金额不明确；2、其他商铺租赁合同，证明市场同地段房租仅为每平方19元--25元不等，根本没有按每平方40.00元收取的。本院认证：该合同并非原、被告之间签订的合同，对该合同的真实性及证明力本院不予认定。被告承租位于昌平建材中心B2区59#、60#、61#、62#、63#五间门市共计187.21平方米用于经营家俱多年。2014年4月1日之前被告承租门市由案外人夏显明经营，自2014年4月1日起以上门市交由原告经营，原、被告未签订书面的房屋租赁合同，口头协商2014年4月1日至2015年3月31日期间的房租按每平方40.00元缴纳，2014年的房租被告已结清。因市场经济不景气，昌平建材市场的各位商家一直要求原告降低房租，2015年5月19日原告向昌平建材市场的各位商家发出了一份通知，通知载明：“市场各位商家：现门市房租已下调，请各位商家务必于2015年5月30日前到财务室缴清2015年第二季度房租，如不按时缴纳，我们将执行双方所签订合同金额收取”。为此，原告要求被告按每平方米40.00元交纳房租，但被告认为仍按每平方米40.00元交纳房租未体现下调房租，故找到原告准备继续协商2015年3月31日以后的房租单价金额，原告一直未予答复。被告分别于2015年6月10日、12月2日、2016年1月25日、1月29日、6月14日、12月2日、2017年3月10日交纳租金28005.00元、5000.00元、10000.00元、10000.00元、20000.00元、10000.00元、10000.00元，共计93005.00元，原告出具收到预交房租的收据。2016年4月18日原告向包括被告在内的各位商家又发出通知，通知载明：“再次通知各位商家，现昌平二楼房租为40/㎡，请各位商家于2016年4月30日前，将所欠昌平房租的费用结清，逾期未结清的公司将收回门市。”同年5月16日原告又向被告发出律师函，要求被告立即付清所欠房租，7月7日原告又向被告发出告知书，告知书载明：“由于您所租赁的门市B2区59#60#61#62#63#，从2015年至2016年6月共欠昌平物业房租61786.20元整，我司多次催收未果，现不再与您签订门市租赁合同，限您在接到本告知书之日起三十日内将门市退还，并将房租结清。”但被告一直认为按每平方米40.00元交纳房租过高，故只愿意按每平方米25.00元交纳房租。本院认为：本案争议的焦点为：1、原、被告之间的不定期租赁合同是否应当解除?2、租赁门市的月租金应为多少?被告是否应承担资金占用利息?对于焦点1，原、被告之间未采用书面形式签订租赁合同，且对租赁的期间双方也没有约定，故原、被告之间的合同为不定期租赁。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中，原告要求解除合同已经在合理的期限内通知了被告，被告应当在合理期限内腾退门市交还原告。故原告要求解除合同的理由成立，本院予以支持。对于焦点2、因原、被告之间未签订书面租赁合同，现双方对月租金单价金额存在分歧，本院认为2014年4月1日至2015年3月31日按每月每平方米40.00元交纳租金系双方协商达成的一致意见，且被告按此约定交清了2015年前的房租，即在原告下调房租之前，被告应当按照每月每平方米40.00元交纳房租。根据原告出具的通知记载的内容，证明原告下调房租的时间应当是从2015年第二季度即2015年4月开始，2015年1至3月，被告应当按照下调前的月租金金额交纳，即应当交纳22465.20元（187.21平方米×40.00元×3个月）。原告通知下调房租应当理解为在原有房租每月每平方米40.00元的基础上下调，现原告要求被告继续按下调前的租金金额交纳2015年至2017年6月的房租明显不合理，而被告提出按每月每平方米25.00元也无事实和法律依据，本院依据双方提交的证据酌定被告按每月每平方米30.00元交纳2015年4月以后的房租，即2015年4月至2017年6月被告应当交纳的房租为151640.1元（187.21平方米×30.00元×27个月）。因原、被告未签订书面租赁合同，双方对租金单价无法确定导致纠纷均有责任，且被告也一直在预交租金，故原告要求被告承担未付租金资金占用利息的主张本院不予支持。被告在答辩中提出了主张但未提起反诉，本院不予处理。综上，被告应当支付原告2015年1月至2017年6月的房租为：174105.3元，扣减被告已支付原告的房租93005.00元后，被告实际应当支付原告房屋租金为81100.30元。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十五条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告西昌市昌平物业开发有限公司与被告黄清芳之间的租赁关系,限被告黄清芳于本判决生效后30内将位于昌平建材中心B2区59#、60#、61#、62#、63#门市退还给原告西昌市昌平物业开发有限公司。二、由被告黄清芳于本判决生效之日起10日内支付原告西昌市昌平物业开发有限责任公司房屋租金81100.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345.00元，减半收取计672.50元，由被告黄清芳负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告垫付的诉讼费用。申请执行的期间为二年。审判员 伍艳二〇一七年八月一日书记员 蔡丹附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：…（二）价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；…。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 更多数据：搜索“”来源：