（2017）陕01民终5976号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-11-29

案件名称

杨英利与陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园,杨英利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终5976号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园，住所地陕西省蓝田县汤峪镇南水库。负责人：宁君，该公司董事长。委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨英利，女，1970年11月14日出生，汉族，西安市蓝田县村民，住。委托诉讼代理人：赵门利，陕西白鹿原律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣，陕西白鹿原律师事务所律师。上诉人陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园（以下简称汤峪湖森林公园）因与被上诉人杨英利租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2015）蓝民初字第01727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汤峪湖森林公园委托诉讼代理人安治、许萌，被上诉人杨英利及其委托诉讼代理人杨欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤峪湖森林公园上诉请求：撤销一审判决第二项，本案全部诉讼费用由杨英利负担。事实和理由：杨丕宽于租赁期间在承租场地上增添的房屋及设施等，依附于承租场地，不能单独存在，其与杨丕宽签订的《场地租赁协议》解除后，杨丕宽未要求拆除添附物，也未向其主张折价补偿。因此，杨丕宽增添的添附物依法应归其所有。其与杨英利签订《场地租赁协议》时，涉案实物已存在，属于租赁标的物的一部分，其与杨英利之间为新的租赁关系，非通过杨丕宽转租，杨英利无权主张该财产损失。一审法院认为租赁场地上的实物为杨英利所有，要求其予以赔偿，与事实不符。晟瑞公司停电、停水、封门后，杨英利不能正常经营，造成杨英利的经济损失与其无关，杨英利应向晟瑞公司主张赔偿损失，一审法院认为由其承担杨英利的经济利润损失，违反法律规定。杨英利辩称，杨丕宽通过与其签订《转让协议》的方式将自己建设的建筑、设施转让给其，其亦支付杨丕宽相应的对价，故双方的转让行为已完成，而汤峪湖森林公园对此早已知情。其作为涉案实物资产所有人有权主张该财产损失。汤峪湖森林公园在一审中承认自己与晟瑞公司是承包关系，认可晟瑞公司的行为即为汤峪湖森林公园的行为，故应由汤峪湖森林公园承担赔偿责任，对其经营损失亦应由汤峪湖森林公园承担。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。杨英利向一审法院起诉请求：1.解除与汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》；2.汤峪湖森林公园赔偿其投资损失663000元；3.汤峪湖森林公园赔偿其经营损失112657元。诉讼过程中，杨英利变更诉讼请求为：1.解除与汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》；2.汤峪湖森林公园赔偿其投资及经营损失共计261483元。汤峪湖森林公园提出诉讼请求：1.解除与杨英利签订的《场地租赁协议》；2．杨英利返还租赁场地，并恢复原状，即拆除场地租赁协议范围内属于杨英利自建的房屋、凉棚、广告牌、娱乐设施及杂物；3．杨英利支付2015年5月1日至2016年10月18日租金10091.11元，违约金4150.01元；4．杨英利负担本案诉讼费及其他费用。诉讼过程中，汤峪湖森林公园变更诉讼请求为：1．杨英利返还租赁场地，并返还杨丕宽2013年之前在租赁场地上所建附着物（以2016年11月资产评估报告上所列项目为准），拆除杨英利自建的厕所及石棉瓦棚；2．杨英利支付2015年5月1日至2016年10月18日租金10091.11元及2015年10月10日至2016年10月18日的违约金4150.01元；3．杨英利负担本案诉讼费及评估费用。一审法院认定事实：2009年7月5日，杨丕宽（乙方）与汤峪湖森林公园（甲方）签订《场地租赁协议》，约定，由杨丕宽租赁汤峪湖森林公园情人谷左边的平台（800平方米）至南边铁匠林（2000平方米）处修建《密林乐翻天》项目，面积2800平方米；合同有效期为2010年5月1日至2015年4月30日；甲方负责提供22OV照明用电供乙方使用等；乙方自2010年至2013年每年10月10日前需缴纳当年租金5000元，并对电费、水费、卫生费的支付方式进行约定；乙方合同期满后，若甲方还未有开发的项目，乙方可以继续使用本场地，若甲方要开发此场地，甲方可为乙方另选场地，乙方自行拆除其所建设备、设施的材料。2013年7月15日，杨丕宽不再继续租赁原场地，杨英利与汤峪湖森林公园签订了《场地租赁协议》，合同有效期为2013年5月1日至2018年4月30日。除有效期外，合同其他内容均与杨丕宽和汤峪湖森林公园签订的合同一致。2014年5月12日，杨英利向汤峪湖森林公园缴纳2014年4月30日至2015年4月29日的租赁费及卫生费，共计6800元。2014年10月17日，陕西五洋餐饮娱乐有限公司（系汤峪湖森林公园的总公司）与晟瑞公司等就包括杨英利租赁场地在内的汤峪湖森林公园及辖区所属酒店、别墅、水库等签订《承包合同》，但未经杨英利同意，也未告知杨英利。此时，该租赁场地系杨英利使用。2015年7月，杨英利向汤峪湖森林公园缴纳租赁费时，汤峪湖森林公园告知其向晟瑞公司缴纳。晟瑞公司要求提高租金、重新签订合同，杨英利表示拒绝。2015年8月16日，晟瑞公司将杨英利经营的餐馆贴上封条并断电，杨英利于2015年8月诉至法院，后撤诉。2015年11月20日，杨英利再次诉至法院，诉讼请求如前所述。庭审中，杨英利向法院申请对其投资及经营损失进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司进行鉴定，因该鉴定机构出具的鉴定报告为杨英利的全部投资额，非损失额，且根据该报告无法计算杨英利的实际损失，故杨英利当庭表示重新申请对其现有固定资产及经营损失进行鉴定。后经西安市中级人民法院委托陕西方正和资产评估有限公司对杨英利在蓝田县汤峪湖森林公园相关项目固定资产残值及农家乐（娱乐收入除外）经营预期利润三个月（2015年8月1日至10月底）进行鉴定。2016年11月30日，该鉴定机构作出陕方评报字【2016】第F108号资产评估报告书，评估结论为：涉案财产评估结果合计为261483元，其中，实物资产价值为201183元，经营利润损失为60300元（2015年8月1日至2015年10月31日）。杨英利支出评估费用6200元。汤峪湖森林公园对评估报告的真实性无异议，但认为报告中2013年之前杨丕宽修建的设施并非杨英利所有，但其未能提供相应证据。另查明，杨丕宽与汤峪湖森林公园签订租赁协议后，在租赁场地上修建了《密林乐翻天》项目，杨丕宽不再继续租赁场地时，其与汤峪湖森林公园并未签订合同解除协议，也未对其修建项目的建筑、设施等约定处理办法。2013年7月9日，杨英利与杨丕宽经营的蓝田县清风山寨农家乐餐馆签订《转让协议》，将杨丕宽在租赁汤峪湖森林公园场地上所建《密林乐翻天》项目（包含2800平方米内所有建筑、建设项目及广告）转让给杨英利。杨英利租赁汤峪湖森林公园的场地后，在蓝田县工商行政管理局登记注册了蓝田县清风山寨农家乐餐馆，并在场地上自行修建了厕所以及石棉瓦棚。杨英利表示，其在汤峪湖森林公园经营的农家乐在2015年8月16日被晟瑞公司封门，汤峪湖森林公园对此表示认可。一审法院认为，2013年7月15日，杨英利与汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》出于双方自愿，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。杨英利请求解除该合同，汤峪湖森林公园表示同意，依法予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如果拆除将大大降低物的使用价值，故应由汤峪湖森林公园向杨英利赔偿上述实物的价值。经鉴定实物资产在评估日由于在租赁期间，汤峪湖森林公园的总公司未经杨英利同意与第三方签订《承包合同》，且第三方对杨英利实施侵权行为导致杨英利自2015年8月16日起不能正常经营，汤峪湖森林公园作为出租方未能履行其保障承租方正常使用租赁场地的义务，致使双方签订的《场地租赁协议》无法正常履行，汤峪湖森林公园应向杨英利赔偿因此造成的损失。关于实物损失，由于场地上的实物资产系杨丕宽转让给杨英利及杨英利自建的厕所及石棉瓦棚，所有权人为杨英利，实物资产均固定在地面上，价值为201183元。汤峪湖森林公园主张场地上杨丕宽所建实物资产应归其所有，不同意向杨英利赔偿，且要求杨英利返还以及要求杨英利拆除租赁场地上杨英利自建的厕所、石棉瓦棚，依法均不予支持。关于经营损失，由于杨英利自2015年8月16日起不能正常经营，对杨英利请求2015年8月16日至10月31日的经营利润损失，依法予以支持。经鉴定，杨英利2015年8月1日至2015年10月31日期间的经营利润损失为60300元。因2015年8月1日至2015年8月15日杨英利占有使用场地，此间损失应在60300元中扣除，故杨英利2015年8月16日至2015年10月31日的损失为：在60300元的基础上酌情扣减1万元，为50300元。评估报告显示杨英利在汤峪湖森林公园租赁场地的实物资产价值为201153元。综上，汤峪湖森林公园应向杨英利赔偿实物及经营损失共计251483元。杨英利系基于双方签订的《场地租赁协议》占有汤峪湖森林公园的场地，合同解除后，杨英利应将其占有的汤峪湖森林公园场地返还汤峪湖森林公园，故汤峪湖森林公园请求杨英利返还租赁场地，符合法律规定，依法予以支持。汤峪湖森林公园请求的2015年5月1日至2016年10月18日租金及违约金，由于合同约定杨英利每年应向汤峪湖森林公园交纳租金5000元，自2014年起每年递增15％，杨英利将租金支付至2015年4月29日，而2015年8月16日后杨英利不能正常经营，故汤峪湖森林公园请求杨英利支付2015年5月1日至2015年8月15日的租金，依法予以支持，根据租赁协议约定，该期间的租金计算为1929元。对汤峪湖森林公园请求的其余租金，于法无据，依法不予支持。根据合同约定，杨英利需每年10月10日前缴纳租金，杨英利在该日期前即因第三方行为不能正常经营，故杨英利未交租金不构成违约，对汤峪湖森林公园请求的违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨英利与被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园在2013年7月15日签订的《场地租赁协议》；二、被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园在本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）杨英利实物及经营利润损失共计251483元；三、原告（反诉被告）杨英利在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园返还其租赁场地；该场地上原告（反诉被告）杨英利自行修建的厕所一个及石棉瓦棚一个归被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园所有；四、原告（反诉被告）杨英利在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园支付2015年5月1日至2015年8月15日的租金1929元；五、驳回被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11526元、评估费6200元（杨英利已预交），共计17726元，由陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园负担1万元，由杨英利负担7726元；反诉案件受理费78元（陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园已预交），由杨英利负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，《场地租赁协议》约定，杨英利每年应支付汤峪湖森林公园租金5000元，自2014年起每年递增15％，杨英利需每年10月10日前支付租金。本院认为，杨丕宽与汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》到期后，杨英利与杨丕宽经营的蓝田县清风山寨农家乐餐馆于2013年7月9日签订《转让协议》，确认将杨丕宽在租赁场地上投资修建的《密林乐翻天》项目（包含2800平方米内所有建筑、建设项目及广告等）转让给杨英利。因该转让行为并不违反法律规定，故应为有效。2013年7月15日，杨英利与汤峪湖森林公园签订《场地租赁协议》，除合同有效期外，其他内容均与杨王宽与汤峪湖森林公园所签协议一致。协议签订后，杨英利在蓝田县工商行政管理局登记注册了蓝田县清风山寨农家乐餐馆，在租赁场地上自行修建了厕所及石棉瓦棚。据此，一审认定杨英利与汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》出于双方自愿，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，事实清楚，于法有据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案查明，《场地租赁协议》履行中，汤峪湖森林公园的总公司陕西五洋餐饮娱乐有限公司未经杨英利同意，与晟瑞公司等就包括杨英利租赁场地在内的汤峪湖森林公园及辖区所属酒店、别墅、水库等签订《承包合同》，导致杨英利经营的农家乐于2015年8月16日被晟瑞公司封门。现杨英利主张解除《场地租赁协议》，汤峪湖森林公园表示同意，故依法予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因出租方汤峪湖森林公园未能保障承租方杨英利正常使用租赁场地，致使双方之间的合同无法履行，故汤峪湖森林公园应承担相应的责任。至此，本院对杨英利要求汤峪湖森林公园赔偿其实物损失及经营损失的诉讼请求，依法予以支持。关于杨英利的具体损失数额，可参照相关评估机构所作评估报告的评估意见确定。根据评估意见，杨英利在汤峪湖森林公园租赁场地的实物资产价值为201153元，杨英利2015年8月1日至2015年10月31日期间的经营利润损失为60300元。因2015年8月1日至2015年8月15日期间杨英利仍占有使用租赁场地，故一审认为应在以上经营利润损失60300元中酌情扣减1万元，确定杨英利2015年8月16日至2015年10月31日的损失为50300元，并无不妥，本院亦予以确认。汤峪湖森林公园要求杨英利返还租赁场地，符合法律规定，应予以支持。《场地租赁协议》约定，杨英利每年应支付汤峪湖森林公园租金5000元，自2014年起每年递增15％。经核实，杨英利支付汤峪湖森林公园租金至2015年4月29日。汤峪湖森林公园主张杨英利支付其2015年5月1日至2016年10月18日租金10091.01元，因2015年8月16日后杨英利不能正常经营，故杨英利应支付汤峪湖森林公园2015年5月1日至2015年8月15日的租金1929元，此后租金，杨英利可不予支付。《场地租赁协议》约定，杨英利需每年10月10日前支付租金。因杨英利在此日期之前即由于第三方行为不能正常经营，故一审认为杨英利未交租金行为不构成违约，对汤峪湖森林公园关于违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，汤峪湖森林公园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5072元，由陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园负担。本判决为终审判决。审　判　长　　姜亦君代理审判员　　赵羽嘉代理审判员　　林　瀚二〇一七年八月一日书　记　员　　侯力萌关注微信公众号“”