（2017）内0104民初593号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-09-29

案件名称

史玉文与呼和浩特市意达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市玉泉区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

史玉文,呼和浩特市意达房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2017）内0104民初593号原告：史玉文，金谷银行职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姚远，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：呼和浩特市意达房地产开发有限公司。法定代表人：张云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，系该公司员工。原告史玉文与被告呼和浩特市意达房地产开发有限公司(以下简称”意达公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告史玉文的委托诉讼代理人姚远、杨婷到庭参加诉讼，被告呼和浩特市意达房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人ＸＸ参加诉讼，本案现已审理终结。史玉文向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的《意达花园预售合同书》，并返还原告购房款503543元、违约金1510.6元（503543×0.3%）及截至2017年3月1日的利息77700.88，从2017年3月2日至实际支付之日止的利息按银行同期贷款利率继续计算；2、请求法院判令被告赔偿原告实际损失8746元；3、依法判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2011年4��11日，原告史玉文与被告呼和浩特市意达房地产开发公司签订了《意达花园预售合同书》，约定原告史玉文从被告呼和浩特市意达房地产开发公司处购置意达小区4号楼2-602号房屋，合同签订后，原告如约在2011年4月27日即交付完房屋价款503543元，但是时至今日，因被告不具备按照合同预定，要求解除合同，返还房屋价款及违约金，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求返还产生的实际损失。综上所述，原告认为，被告未按照合同的约定履行承诺，原告有权提出解除合同并要求被告返还购房款、并承担因此给原告造成的损失。特根据我国民事法律相关规定诉至贵院，请求贵院支持原告诉讼请求。意达公司辩称，不同意解除购房款，实际损失8746元不承担，我们是赛罕区巧报镇政府让我们开发安置这些人，五证��齐全。买时候是5000多，现在的房价是4000多，2011年买的，2014年如果提出退房，我们就好处理，原告放在那6年，已经是旧房，我们不同意退房，早说就好办。原告史玉文为主张其诉讼请求向本院提供如下证据：证据一《意达花园预售合同书》、《购房款交纳收据》，欲证明原被告于2011年4月11日签订了《意达花园预售合同书》，由原告购买被告开发建设的本案诉争的房产，合同价款503543元，同时合同第8条规定，被告承诺在三年之内办理完产权登记，如因被告原因未按约定时限办理完产权登记，原告有权提出退房，被告应当在原告提出要求退房之日起30日内将买受人已付房款退还给原告方，并按照已付房价款0.3﹪赔偿原告。证据二《银行转账回单》，欲证明原告已经在2011年4月27日按照合同的约定将购房款余款全部打到被告的账户上。证据三《收据17份》欲证明原告因此造成的实际损失8746元。证据四《信息截图》，欲证明原告最后一次与被告联系的时间为2017年3月13日，被告也认可一直未给原告办理产权证的事实。被告意达公司的质证意见是：对证据一真实性认可。对证据二不清楚后付汇款回执是否为房款回单。对证据三不认可，在交纳房款时办理入住手续，即交费入住。对证据四真实性认可，从此信息可体现房主从2017年开始与开发公司接洽关于办理房本事宜。本院对原告的所举的证据《意达花园预售合同书》、《购房款交纳收据》、《银行转账回单》、《收据17份》、《信息截图》的真实性认可。被告意达公司为主张其诉讼请求向本院提供如下证据：《赛罕区巧报镇人民政府报告》，欲证明办理房本与政府部门多次接洽，因政府不明确答复，故不能办理房本。原告史玉文的质证意见是：因为没有原件，对真实性不发表意见，对该证据所证明的问题不予认可，并未体现出不能办理房本的原因，与本案无关。本院对被告意达公司所举的证据《赛罕区巧报镇人民政府报告》真实性认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月11日，出卖人意达公司（甲方）与买受人史玉文（乙方）签订了《意达花园预售合同书》，内容为：乙方知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在申办中。1、乙方认购甲方出售的××园号房屋，暂定建筑面积99.83平方米。该房确定单价为5044元／平方米，该房总价为503543元。2、乙方在签署本认购协议时向甲方支付定金壹万元，双方约定付款方式及付款时间如下：付款方式为一次性付款方式。乙方于签署本协议起柒日内向甲方交付该房总房款的60%（含定金）即人民币叁拾万元。如乙方未在双方约定时间内补齐房款，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售该房屋，定金不予退还。余款人民币203543于甲方通知乙方房屋交付使用时全部支付。3、甲方须在乙方认购期内为乙方保留该房屋，不得向他方出售，否则乙方有权要求甲方双倍退还定金。4、认购期内如乙方提出撤回认购，甲方无须返还乙方定金，所认购的房屋甲方有权另行出售。5、本认购协议为双方将签署的《商品房买卖合同》的事先约定条款部分，二者相抵触的部分以《商品房买卖合同》约定的条款为准。6、以上约定价格仅限于以上约定付款方式，如乙方变更付款方式则（优惠）价格相应变动。7、本协议一式三份，自甲乙双方签字、盖章之日起生效。8、甲方承诺应在商品房交付使用后三年之内办理完产权登记。如因甲方原因未按约定时限办理完产权登记��乙方有权提出退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的0.3%赔偿乙方。合同签订当日史玉文付意达公司房款定金10000元，2011年4月17日史玉文付意达公司房款290000元，2011年4月27日史玉文付意达公司房款203543元，以上三次共付意达公司房款503543元。本案中涉案房屋已交付原告使用多年。涉案房屋意达公司尚未取得房屋预售许可证。本院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《意达花园预售合同书》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所��房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立《商品房买卖合同》，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《意达花园预售合同书》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，意达公司在订立《意达花园预售合同书》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条��后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《意达花园预售合同书》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《意达花园预售合同书》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《意达花园预售合同书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力。如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是”使当事人��生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力。本案中，意达公司与史玉文签订的《意达花园预售合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，且该房屋已交付原告使用多年，双方应继续履行合同。双方当事人签订的《意达花园预售合同书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，且在《意达花园预售合同书》明确约定甲方是承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》，对史玉文以该《意达花园预售合同书》为依据要求依法判令解除原被告之间的《意达花园预售合同书》的诉讼请求，本院不予支持。史玉文主张的其他诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。本案系商品房买卖合同纠纷案件，双方应遵循诚实信用原则，协商处理解决为妥。根据《中华人��共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告史玉文的诉讼请求。案件受理费4858元，由原告史玉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员　托　娅二〇一七年八月一日书记员　宁贺贺百度搜索“”