（2017）新4301民初805号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2018-09-08
案件名称
阿勒泰嘉盛物业管理有限公司与何春霞、于庆华服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阿勒泰市人民法院
所属地区
阿勒泰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阿勒泰嘉盛物业管理有限公司,何春霞,于庆华
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4301民初805号原告：阿勒泰嘉盛物业管理有限公司。住所地，新疆阿勒泰市团结路3区**栋5-502。法定代表人：张新波，该公司经理。被告：何春霞，女，汉族，1968年11月21日出生，阿勒泰路政海事局办公文员，住新疆阿勒泰市。被告：于庆华，男，汉族，1963年10月1日出生，新疆地质勘探706队职工，住新疆阿勒泰市。原告阿勒泰嘉盛物业管理有限公司（以下简称：嘉盛物业公司）与被告何春霞、于庆华服务合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉盛物业公司、被告何春霞到庭参加诉讼，被告于庆华经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉盛物业公司诉称，1、请求判令两被告及时支付所欠物业费用1519元，电梯费2003元，合计3522元；2、���要求两被告承担诉讼费。事实和理由：2012年7月9日，原告与被告何春霞签订《银河小区物业管理服务协议》，约定原告为两被告居住的阿勒泰市银行小区的阿勒泰市团结2路12号3栋2单元302室进行管理。被告所居住的房屋面积为95.95平方米，物业费用按0.44元／平方米／月收取，电梯费为0.58元／平方米／月。合同签订后，原告向两被告居住的小区的物业进行管理，但两被告拒不缴纳物业费。物业费自2013年7月9日至2016年7月9日止的物业费为1519.56元（每月物业费42.21元×36个月=1519.56元）；电梯费用自2013年12月15日至2016年12月15日止2003.40元（每月电梯费为55.65元×36个月=2003.40元）。被告何春霞辩称，《银河小区物业管理服务协议》不具有法律效力，原告不具有与银河小区业主签订服务协议的资格。物业管理条列第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发和物业管理相分离的原则，通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。原告违反《物业管理条例》第24条和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接由建设方指定阿勒泰嘉盛物业管理有限公司作为物业服务企业，明显违反法律规定。《新疆维吾尔自治区物业服务管理收费办法》第3条规定，本办法所称物业管理收费指物业服务企业接受经业主大会选举产生的业主委员会或业主委托，按照物业服务合同约定，提供物业服务。原告并非经过业主大会选举的物业公司。因此原告在本案中主体不适格。原告是2014年4月17日注册成立，但是合同提供服务的内容时间是2013年。合同的成立违反了自愿平等。2012年8月底被告搬入银河小区3号楼3单元302室居住，由于窗户密闭性不好，带飘窗的卧室无法居���；被告多次找原告要求更换，原告只是简单维修并未彻底解决窗户密封不好的问题。综上，被告不应向原告缴纳物业费。另，被告对原告起诉的电梯费用没有异议。被告于庆华未到庭答辩。经审理查明，2012年7月9日原告嘉盛物业公司与被告何春霞签订《银河小区物业管理服务协议》。协议约定原告为被告何春霞居住的阿勒泰市团结2路12号3栋2单元302室提供物业服务，原告服务范围包括”对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、金通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；服务期限为，”自2012年3月1日起甲方开始为乙方服务”。2012年8月底被告何春霞入住时窗户密封不严。原告对窗户进行了维修，密封不严问题未最终解决。原告按照阿勒泰地区发改委的阿地计价费【2006】36号关���阿勒泰地区物业管理综合服务费标准的通知文件（附收费标准）二档标准向原告计收物业费；文件规定物业费按0.40元／平方米／月收取，封闭小区上浮20%，原告是按照10%上浮，上浮之后的物业费为每月0.44元／平方米。原告按照阿勒泰地区发改委的阿地计价费【2009】19号关于核定住宅小高层电梯及物业管理服务收费标准的批复的规定以每月每平方米电梯费为0.58元计收电梯费。被告何春霞现居住的阿勒泰市团结2路12号3栋2单元302室实际面积为95.95平方米。两被告拖欠原告2013年7月9日至2016年7月9日止的物业费为1519.56元（0.44元／平方米物业费×95.95平方米×36个月=1519.56元）；2013年12月15日至2016年12月15日止的电梯费为2003.40元（0.58元／平方米电梯费×95.95平方米×36个月=2003.40元）。另查明，两被告系夫妻关系。原告嘉盛物业公司为证明��己的主张向法庭出示如下证据：2012年7月9日，由原告与被告何春华签订的《银河小区物业管理服务协议》。证明原、被告存在服务关系。被告对证据的真实性认可，是被告何春霞本人签名；原告嘉盛物业公司营业执照上登记的成立的时间是2012年4月17日，合同签订的时间是2012年7月9日，在原告嘉盛物业公司成立之前双方签订《银河小区物业管理服务协议》，不认可双方存在合同关系。阿勒泰地区发改委的阿地计价费【2006】36号关于阿勒泰地区物业管理综合服务费标准的通知文件（附收费标准）、阿勒泰地区发改委的阿地计价费【2009】19号关于核定住宅小高层电梯及物业管理服务收费标准的批复。证明原告对被告按照二档收费，每平方米0.4元，封闭小区上浮20%，原告是按照10%上浮的，上浮之后为每平方米0.44元收费。被告房屋实际面积95.95平方米×0.44元×12月×3年=1519元。电梯费是按照每平方米0.58元收取的。被告何春霞对证据的真实性认可；认可被告何春霞的房屋面积是95.95平方米，对服务范围是二档不认可，认为服务达不到二档的要求。对原告收取电梯费情况不了解。被告何春霞向法庭出示如下证据。2013年6月22日，银河小区业主向原告写的联名信。证明银河小区的窗户密封不严，故业主不缴纳物业费的原因。原告对被告证据的真实性认可，窗户密封不严的事实认可，但是责任不属于原告公司，应当是开发商的责任。被告窗户密封不严虽不是原告的责任，但原告也多次联系开发商进行维修，已经尽到义务。被告所居住房屋的11张照片。证明被告所居住的银河小区住宅有两个窗户窗户密封不严，原告进行维修后仍会未达到要求。11张照片中1-8张照片反映被告家客厅密封不严��情况及原告修复的情况；9-11张反映卧室窗户密封不严的情况及原告维修的现状。原告对证据的真实性及证明目的均不认可，照片不能确定是被告家的窗户，也不能反映窗户密封不严的问题。被告于庆华未对原、被告的证据发表质证意见，也未向法庭出示证据。本院对原告出示证据的认证意见。本院对2012年7月9日原告与被告何春华签订的《银河小区物业管理服务协议》的真实性及证明目的均认可。该证据可以证明2013年7月9日至2016年7月9日期间原、被告之间形成服务关系。本院对原告证据2009年11月25日阿勒泰地区发改委的阿地计价费【2006】36号文件的真实性及证明目的均认可。本院对被告何春霞出示证据的认证意见：本院对被告何春霞的证据2013年6月22日银河小区业主向原告写的联名信的真实性认可，证明目的不认可���因按照《银河小区物业管理服务协议》的约定内容被告住房的窗户密封不严，不属于原告的维修范围。本院对被告证据的照片的真实性认可。争议焦点：1、原被告签订的《银河小区物业管理服务协议》是否合法有效；2、被告窗户关闭不严是否属于原告的维修范围；3、被告应否向原告支付物业费1519元。本院认为，原告与被告何春霞签订的《银河小区物业管理服务协议》未违反法律强制性规定，合法有效。合同约定，原告的服务范围包括对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维修、管理服务。2013年7月9日至2016年12月15日期间原告按照合同约定对被告居住的银行小区提供物业服务，被告何春霞应按照阿勒泰地区发改委文件规定的收费标准缴纳物业费、电梯费。被告何春霞居住的阿勒泰市银行小区的阿勒泰市团结2路12号3栋2单元302室窗户密闭不在合同约定的物业公司服务范围内。故对被告何春霞辩称因嘉盛物业公司未履行窗户维修义务，而不应缴纳物业费、电梯费的辩解意见，不予采信。原告要求被告何春霞支付2013年7月9日至2016年7月9日止的物业费为1519元；2013年12月15日至2016年12月15日止的电梯费为2003元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告于庆华与被告何春霞为夫妻关系，共同居住在阿勒泰市银行小区的阿勒泰市团结2路12号3栋2单元302室。被告何春霞的以上债务为夫妻共同债务，被告于庆华应对被告何春霞的以上债务承担连带还款责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何春霞于判决生效后十日内向原告阿勒泰嘉盛物业管理有限公司支付所欠物业费用1519元，电梯费2003元，合计3522元；二、被告于庆华对被告何春霞的以上债务承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告阿勒泰嘉盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员 王博二〇一七年八月一日书记员 邹倩 来源：