（2017）鲁01民终3767号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-24
案件名称
中国工商银行股份有限公司济南泺源支行与韩向东等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司济南泺源支行,韩向东,黄虹,济南昌润置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3767号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司济南泺源支行，住所地山东省济南市。负责人：荣梅，行长。委托诉讼代理人：裘学军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丁娟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩向东，男，1971年6月25日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：黄虹，女，1971年8月13日出生，汉族，中信银行济南支行员工，住山东省济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张海侠，山东博翰源律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵延龙，山东博翰源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南昌润置业有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：唐艳，董事长。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆通，山东鲁祯律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司济南泺源支行（以下简称工商银行泺源支行）因与被上诉人韩向东、黄虹、济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2016）鲁0126民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。工商银行泺源支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判不解除韩向东、黄虹与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，韩向东、黄虹仍向工商银行泺源支行承担还款责任，或发回重审；2本案二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。本案一审诉讼前，工商银行泺源支行于2015年7月30日对韩向东、黄虹、昌润公司就金融借款合同纠纷向济南市历下区人民法院提起诉讼，该案已经立案受理。根据一审不再理原则，一审法院应当将本案移送至济南市历下区人民法院合并审理，或仅就商品房预售合同纠纷单独审理。同时，昌润公司在一审中也抗辩称本案应当合并审理，一审法院也在说理中称本案仅处理商品房销售合同纠纷。一审法院未将本案移送合并审理，径行判决解除《个人购房借款合同》，并判决韩向东、黄虹不再向工商银行泺源支行承担还款责任，不仅前后表述矛盾，而且违背一事不再理的原则，严重违反审理程序。二、本案系韩向东、黄虹以逃避借款为目的所提起的恶意诉讼，工商银行泺源支行在一审中对此已有主张，但一审法院对此未作出任何认定，系认定事实不清。韩向东、黄虹在昌润公司违约超过9年之久均未主张解除《商品房销售合同》，而是恰好在工商银行泺源支行诉其金融借款合同纠纷一案中开庭审理前提起本案诉讼，且其诉讼请求并未要求昌润公司返还其全部购房款及利息，而是主张返还首付款及已还贷款及利息，并且不再向工商银行泺源支行承担还款责任，显然其目的就是为了逃避还款责任。昌润公司在一审中不仅未提任何抗辩，而且在其明知解除《商品房销售合同》会给该合同主体以外的第三人造成严重损失的情况下，仍然轻易同意解除合同，也显然是其在没有还款能力的情况下，配合韩向东、黄虹逃避还款责任的恶意诉讼。因此，无论《商品房销售合同》是否解除，均不应当解除《个人购房借款合同》，更不能免除韩向东、黄虹的还款责任。三、一审法院解除《个人购房借款合同》的判决认定事实不清，适用法律错误。涉案《个人购房借款合同》第十一条约定，贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他发生的任何纠纷，均与贷款无关，本合同应正常履行。该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。一审法院未对该约定的效力作出任何认定，直接适用司法解释，系适用法律错误。四、一审法院依据司法解释第二十五条规定判决韩向东、黄虹不再向工商银行泺源支行承担还款责任，系对该司法解释的误读。该条款的适用需以所规定的返还财产方式能够执行为前提，但目前昌润公司已无力返还购房款，该条规定的财产返还方式也无法执行，那么该条款在此并不适用。根据合同相对性，借贷关系的主体韩向东、黄虹理应承担还款责任。韩向东、黄虹答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、一审审理程序合法。工商银行泺源支行上诉主张一审法院违反一事不再理原则没有依据。根据法律规定，一事不再理系指法院对已经发生法律效力的判决、裁定或调解书不再审理，而工商银行泺源支行所指的诉讼目前处于未审理及未作出生效裁判的状态，故其主张不能成立。工商银行泺源支行主动参加一审庭审并出庭质证，表明其认可一审法院对本案的审理，且在一审法院释明的情况下，其表示不提出独立的诉讼请求，对此应当视为其对自己权利的放弃。二、工商银行泺源支行没有任何证据证明本案系恶意诉讼。韩向东、黄虹作为商品房买卖合同的买受人，在出卖方根本无法履行房屋交付义务的情况下，为了维护自身的合法权益，提起本案之诉，是法律赋予的合法权利，根本不存在任何的恶意诉讼。昌润公司答辩称，一审法院认定事实清楚，应予维持，昌润公司应当依法承担责任。韩向东、黄虹向一审法院起诉请求：1.判令解除韩向东与昌润公司签订的《商品房销售合同》；2、判令解除韩向东、黄虹与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，并判令韩向东、黄虹不再向工商银行泺源支行承担还款责任；3.判令昌润公司向韩向东、黄虹返还已付首付款本金214696元及利息（以本金214696元为基数，自2005年12月19日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），以及返还韩向东、黄虹已向工商银行泺源支行支付的贷款本金243696.62元、利息232998.62元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年12月18日，韩向东与昌润公司签订《商品房销售合同》一份，该合同与本案有关的内容如下：合同第三条约定韩向东向昌润公司购买其开发的位于商河县某小区的商品房一套；第四条约定该商品房总价款为714696元。第六条约定双方采取银行按揭付款,买受人应于签署本合同同时交纳（人民币）壹万元定金；买受人应于2005年12月20日前交纳首付款（人民币）214696元整（含定金），同时必须提交办理按揭贷款所需的全部资料；其余房款计500000元整，由买受人申请办理银行按揭贷款；贷款申请获得批准后，买受人须自出卖人发出通知之日起七个工作日内办理完毕按揭贷款手续。第八条约定出卖人应当在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（各项责任不累加）：1、按照国家相关规定，如出卖人在本合同规定交付之日起120日内（不包含本数）向买受人交付房屋，出卖人应按照买受人已付房款每天万分之二向买受人支付违约金，违约金自出卖人在本合同规定交付之日算起。2、除遇到人力不可抗的火灾、水灾、地震等自然灾害外，逾期交付达120天（不包含本数），出卖人仍未交付的，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人在接到书面通知书10日内，与买受人解除合同，并退还买受人所付房款，同时承担违约金，违约金按银行的同期定期存款利率（一年）计算（以买受人已交的购房款为基数）（自本合同规定交付之日算起）。韩向东购买昌润公司开发的位于商河县某小区的商品房总房款为714696元，首付款214696元韩向东已于2005年12月19日交付昌润公司。2006年2月17日韩向东与昌润公司、工商银行泺源支行签订《个人购房借款合同》。合同约定贷款人为工商银行泺源支行，借款人为韩向东，保证人为昌润公司。该合同与本案有关的内容如下：合同第一条约定贷款金额500000元；第二条约定贷款用途为用于借款人购买坐落于商河县某小区住房，建筑面积为184.2平方米；第三条约定贷款利率为月利率千分之4.59；第四条约定贷款期限为15年。自2006年2月17日起至2021年2月16日止。第十一条约定贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行。韩向东妻子黄虹在共同还款及抵押声明上签字。现该贷款韩向东、黄虹已偿还本金244164.22元，利息235757.09元,且已经停止继续还贷。济南市历下区人民法院于2016年11月10日立案受理了原告工商银行泺源支行诉被告韩向东、黄虹、昌润公司金融借款合同纠纷发回重审一案，2016年11月29日济南市历下区人民法院以本案审理结果为依据，裁定中止诉讼。第三人工商银行泺源支行未在本案中提出独立的诉讼请求。该房屋至今昌润公司未交付韩向东、黄虹使用，韩向东、黄虹请求解除《商品房销售合同》，昌润公司同意解除该合同。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、韩向东、黄虹与昌润公司之间签订的《商品房销售合同》是否符合解除条件；二、韩向东、黄虹与工商银行泺源支行之间签订的《个人购房借款合同》是否符合解除条件。关于焦点问题一，韩向东与昌润公司签订《商品房销售合同》约定购买昌润公司开发的位于商河县某小区的商品房一套，《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房销售合同》约定昌润公司在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。除遇到人力不可抗的火灾、水灾、地震等自然灾害外，逾期交付达120天（不包含本数），出卖人仍未交付的，买受人有权解除合同。涉案房屋昌润公司至今未交付，韩向东、黄虹要求解除其与昌润公司之间的《商品房销售合同》的诉讼请求于法有据，且昌润公司亦同意解除，故对韩向东、黄虹的该项主张予以支持。工商银行泺源支行主张韩向东、黄虹的合同解除权因已超一年期限及韩向东、黄虹无证据证实涉案房屋存在一房二卖，涉案《商品房销售合同》不应解除，对此，一审法院认为，涉案《商品房销售合同》对合同的解除条件已作约定，且涉案房屋昌润公司至今未能交付韩向东、黄虹使用，韩向东、黄虹主张解除合同系其行使其享有的合同权利，且昌润公司同意解除合同，虽《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。但该规定适用于合同一方主张解除合同，而合同相对方不同意解除合同的情形，如合同签订的双方均同意解除合同，则不应受合同解除权行使合理期限的限制。另，虽韩向东、黄虹未举证证明合同存在一房二卖的事实，但因合同对解除情形已作约定，且合同双方均同意解除合同，故对工商银行泺源支行的上述陈述不予采信。关于焦点问题二，韩向东、黄虹请求解除其与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房销售合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，虽工商银行提出不应解除的抗辩理由，一审法院认为，虽韩向东、黄虹与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》第十一条约定贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，但在韩向东与昌润公司签订的《商品房销售合同》解除的情况下，致使韩向东、黄虹与第三人签订《个人购房借款合同》的目的无法实现，故其请求解除《个人购房借款合同》于法有据，予以支持；《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房销售合同的当事人一方请求确认商品房销售合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房销售合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房销售合同纠纷合并审理。本案中，工商银行泺源支行未提出独立的诉讼请求，依据上述规定，在解除涉案《商品房销售合同》及《个人购房借款合同》的情况下，本案仅处理商品房销售合同纠纷。另根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房销售合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故昌润公司应将其收受的韩向东支付的首付款214696元及已偿还的借款本息返还韩向东、黄虹，且将韩向东、黄虹尚未还清的借款本息返还工商银行泺源支行，韩向东、黄虹不再向工商银行泺源支行承担还款责任。因韩向东、黄虹在主张要求昌润公司返还已偿还的借款本金243694.62元及利息232998.62元，均未超其已向工商银行泺源支行偿还的本金244164.22元，利息235757.09元，故予以支持。因工商银行泺源支行未在本案中提出独立的诉讼请求，故工商银行泺源支行已支付给昌润公司的韩向东、黄虹尚未还清的借款本息本案不作处理。另韩向东、黄虹主张首付款利息（以本金214696元为基数，自2005年12月19日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算），一审法院认为，因韩向东与昌润公司之间签订的《商品房销售合同》已就合同解除后的损失计算标准作出约定，即出卖人与买受人解除合同，并退还买受人所付房款，同时承担违约金，违约金按银行的同期定期存款利率（一年）计算，且韩向东、黄虹主张首付款利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算无法律依据，故一审法院对其主张的首付款利息认定为以首付款214696元为基数，自2005年12月19日起至判决生效之日止按中国人民银行同期定期存款利率（一年）计算。据此，判决：一、解除原告韩向东与被告济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》；二、解除原告韩向东、黄虹与第三人中国工商银行股份有限公司济南泺源支行《个人购房借款合同》，原告韩向东、黄虹不再向第三人中国工商银行股份有限公司济南泺源支行承担还款责任；三、被告济南昌润置业有限公司于判决生效后十日内返还原告韩向东已付购房首付款214696元及利息[以首付款214696元为基数，自2005年12月19日起至判决生效之日止按中国人民银行同期定期存款利率（一年）计算]；四、被告济南昌润置业有限公司于判决生效后十日内退还原告韩向东、黄虹已偿还的借款本息476693.24元（其中本金243694.62元，利息232998.62元）；五、驳回原告韩向东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12231元，由被告济南昌润置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议问题是一审判决解除工商银行泺源支行与韩向东、黄虹签订的《个人购房借款合同》，并免除韩向东、黄虹的还款责任是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效后者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案韩向东、黄虹起诉主张解除其与昌润公司签订的《商品房销售合同》，昌润公司亦同意解除该合同，一审法院判决解除该《商品房销售合同》，在此情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，韩向东、黄虹起诉要求解除其与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，于法有据，一审予以支持并无不当。工商银行以《个人购房借款合同》第十一条约定为由主张合同应当继续履行，该主张于法无据，本院不予采信。工商银行泺源支行主张韩向东、黄虹与昌润公司存在恶意串通，并未提供相应证据予以证实，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”昌润公司应当将收受的购房款本息返还给韩向东、黄虹，并将韩向东、黄虹尚未还清的贷款本息返还给工商银行泺源支行，韩向东、黄虹不再向工商银行泺源支行承担还款责任，故一审法院的该判决并无不当。经查，工商银行泺源支行在济南市历下区人民法院起诉的金融借款合同纠纷中尚在审理之中，且现因为需要等待本案审理结果而中止审理，故该案与本案并不存在冲突，工商银行泺源支行关于该案与本案存在重复诉讼的上诉主张不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定的意思是如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求的情况下，解除商品房合同之诉应当与商品房担保贷款合同之诉合并审理，但本案中工商银行泺源支行并未提出诉讼请求，故本案无需与济南市历下区法院审理的金融借款合同纠纷合并审理，一审法院的该审理程序并无不当。综上所述，工商银行泺源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国工商银行股份有限公司济南泺源支行负担。本判决为终审判决。审判长 闫振华审判员 黄宏伟审判员 李 静二〇一七年八月一日书记员 李在利 关注公众号“”