（2017）湘0702民初1767号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-12
案件名称
（二审改判）原告杜凤鸣与被告朱慧萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜凤鸣,朱慧萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初1767号原告：杜凤鸣。被告：朱慧萍。原告杜凤鸣与被告朱慧萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月21日公开开庭进行了审理，原告杜凤鸣、被告朱慧萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜凤鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告已交付的定金30000元并赔偿原告双倍定金30000元，共计60000元整；2、判令被告赔偿原告违约金（按房产转让价格每日0.05%的标准）金额共计317.5*N（N天数，开始时间2017年4月28日）；3、诉讼费用及其他相关费用全部由被告承担。事实与理由：2017年3月8日，原告经常德市成邦房地产经济有限公司介绍，与被告签订了位于常德市武陵区新河路金色家园4栋1603房0105**5的《房屋买卖（居间）合同》，并于当日交付了购房定金人民币30000元。由于签订合同时被告暂未办理产权所有证，双方约定被告在合同签订后一个半月（即2017年4月28日前）办理完毕并将该房的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件交至居间人（成邦房地产），2017年5月5日向银行申请按揭贷款并提供全部资料，约定当天原告准时准备好所有资料前往成邦房地产办公地点办理房屋转让手续，但是当天被告迟迟不来，成邦房地产亦多次催促被告履行合同义务，被告当时告诉成邦房地产由于合同签订的自行还清银行贷款但是到还款赎证时又称没有闲钱，要求成邦房地产告知原告走担保公司来进行合同，原告不愿承担多出的费用，只想按照合同办事，后续成邦房地产多次联系被告协商解决方案，被告不理，自认为只要过2017年5月5日与原告的合同便将自动解除，后面得知被告已于2017年5月11日与他人签订房屋买卖合同，现房屋已过户。原告由于房屋产权转移一直被拖延，所交的30000元定金也一直没有着落，原告便多次联系成邦房地产合同该如何处理，成邦房地产一直与被告沟通未果。被告迟迟不履行房屋过户义务并一房多卖已经给原告造成了诸多损失，原告故诉至人民法院，提出上述诉讼请求。朱慧萍辩称：我是初次贷款按揭房屋，因孩子读书资金周转困难，才把房屋挂在网上卖，成邦房地产后来联系我并达成了协议，我与成邦房地产2017年3月8日签订了合同，当时成邦房地产承诺我在2017年5月5日前绝对能把我的房屋卖出并给我六十多万的房款。一房多卖这不是事实，买房所有的资料我都是放在成邦房地产，我们双方已经达不成协议，且已超过我们合同约定的时间，在没有资料的情况下我不可能与其他公司签约，后来我与成邦房地产终止了协议后成邦房地产才把资料还给我，我才与另外的公司签订了协议。我多次联系成邦房地产要求向其支付代办产权证的费用，成邦房地产一直没有处理，直到杜凤鸣将我告上法庭。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下案件事实：2017年3月8日，卖方朱慧萍与买方杜凤鸣签订《房屋买卖（居间）合同》，居间人为常德市成邦房地产经纪有限公司（以下简称成邦经纪公司）。合同约定：居间人接受买卖双方之委托，居间促成买卖双方就位于常德市武陵区新河路金色家园4栋1603房达成交易，该房屋所有权人为朱慧萍，建筑面积128.3㎡，未办理产权证，设置抵押，抵押给中国银行；卖方应在2017年4月28日前将该房产的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件交给居间人；卖方以人民币635000元的价格将房产转让给买方，买方应向卖方支付购房定金人民币30000元；买方的违约责任为——未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，所收取的定金不予返还并可将该房产另行出售，未按本合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，所收取的定金不予返还并可将该房产另行出售；卖方的违约责任——未按合同约定期限办理交付《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费而造成房屋转移登记不能正常进行的，每延迟1日，需按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金，逾期10日（含10日），则买方有权单方书面解除本合同，卖方承担双倍返还定金的违约责任；其他约定——1、卖方不动产证未办，银行有按揭，双方知晓无异议，2、卖方自行负责还清贷款，费用自理，3、卖方负责尽快办理产权证，费用自理，4、买卖双方需配合办理银行按揭手续，5、买方支付叁万伍仟元于居间方，用于支付买卖双方税费（1.5%契税，1%个人所得税），中介费及过户杂费、评估费，6、买卖双方需配合居间方办理过续（过户手续），7、过户当天收取中介费。同日，杜凤鸣支付了定金30000元，朱慧萍以自己的名义向杜凤鸣出具了《购房定金收条》，此笔款项由成邦房地产工作人员监管。另查明，朱慧萍已于2017年6月将位于常德市武陵区新河路金色家园4栋1603房出售给案外人。以上事实有2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》、购房定金收条等为据。庭审中，杜凤鸣对定金条款和违约金的选择为适用违约金。本院认为，1、杜凤鸣所付30000元款项的性质？所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。根据双方房屋买卖合同第四条约定买方（杜凤鸣）向卖方（朱慧萍）支付购买定金30000元，第五条第2项又约定“卖方凭该房屋的《不动产证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件到居间人处领取定金20000元，定金中10000元由居间人监管，作为交房保证金…”。现朱慧萍收取了杜凤鸣的购房定金，但其又将房屋出售给案外人，其收取的定金30000元应当退还给杜凤鸣。2、定金与违约金能否并存？《合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”即合同当事人既约定违约金又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。二者均具有惩罚性，同时适用，有违公平原则的基本精神。因本案中杜凤鸣选择适用违约金，根据双方在合同中的约定，“卖方应在2017年4月28日前将该房产的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件交至居间人”及“卖方未按合同约定期限办理交付《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费而造成房屋转移登记不能正常进行的，每延迟1日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。逾期10日（含10日），则买方有权单方书面解除本合同，卖方承担双倍返还定金的违约责任”，该约定属于朱慧萍迟延履行合同义务时，朱慧萍应当承担的违约责任，该约定的适用前提是“迟延”但仍“履行”合同义务、合同继续履行的情形，现朱慧萍已将房屋出售给他人，双方均表示合同已经无法继续履行，故对杜凤鸣要求按此约定计算违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、朱慧萍于本判决生效之日起十日内向杜凤鸣返还定金30000元；二、驳回杜凤鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1730元，减半收取865元，由杜凤鸣负担315元，朱慧萍负担550元。如不服本判决，可在判决送达之起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 王孟星二〇一七年八月一日代理书记员 胡冰冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 搜索“”