（2016）闽0104民初6008号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-10-19
案件名称
冯政榕与张莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯政榕,张莉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十九条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初6008号原告：冯政榕，男，1991年9月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。被告：张莉，女，1986年2月16日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：徐礼彬，福建永时律师事务所律师。原告冯政榕与被告张莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯政榕及其委托诉讼代理人吴亚娟、被告张莉及其委托诉讼代理人徐礼彬参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年7月29日签订的关于仓山区××镇××（××环路东侧、××路西侧、××山路北侧）华润橡树湾家园•橡府一期××#楼××单元的《房屋买卖合同》；2.被告立即向原告支付违约金（违约金以1250000元为基数，按日万分之五标准自2016年8月26日起计至《房屋买卖合同》解除之日止）；3.被告立即向原告支付违约金230000元；4.被告立即向原告支付原告因本案产生的律师代理费15000元；5.本案案件受理费、财产保全费、评估费等诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：被告立即向原告支付违约金450000元。事实和理由：2016年7月29日，在福州市仓山区浦乐麦田房产中介所居间下，原、被告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》等，约定被告将其名下坐落于仓山区××镇××（××环路东侧、××路西侧、××山路北侧）华润橡树湾家园•橡府一期××#楼××单元房产出售给原告，并约定由福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。合同签订后，原告根据《房屋买卖合同》第十二条第（二）款的约定，支付购房保证金62500元，并根据《房屋买卖合同》第八条第（二）款的约定，办理了房屋评估手续。根据《房屋买卖合同》第六条第（一）款的约定，被告房屋解除抵押权所需的资金来源为：C、乙方（指原告）向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押），另根据第六条第（四）款的约定，被告应在交易服务人作出相关通知后三个工作日内将出售房屋以及收取购房款等权利以公证形式委托给担保公司指定人员并按担保公司要求提供相关材料及积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。此外，根据《房屋买卖合同》第五条第（一）款及第十二条第（一）款的约定，被告应将房屋所有权证原件提交给交易服务人保管。2016年8月23日，交易服务人已通知被告可办理赎楼公证手续，但被告未依据《房屋买卖合同》的约定及交易服务人的通知办理交易房屋解押前的公证及担保手续，亦未依约将房屋所有权证原件交由交易服务人福建金诚丰担保有限公司保管。在交易服务人工作人员的催促下，被告明确表示因房价上涨拒绝继续履约。原告认为，被告未依合同约定履行义务，并以自己的行为明确表明不履行主要债务，已构成重大违约，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告有权要求解除合同，被告应依《房屋买卖合同》第十三条约定支付违约金、承担原告主张权利而产生的律师代理费。鉴于被告应福州二手房价格大幅上涨而违约，现合同约定的违约金已不足以弥补原告的损失，原告请求法院增加违约金数额至450000元。被告辩称，一、原告诉称在交易服务人工作人员的催促下，被告明确表示因房价上涨拒绝继续履约，在先违约，明显缺乏事实依据，不足采信。事实上，签订讼争房屋买卖合同后，在合同履行过程中，被告始终是抱着积极态度履约的，从未明确表示因房价上涨拒绝继续履约。因被告失业、经济周转困难，决定将坐落在福州市仓山区建新镇花溪南路39号华润橡树湾家园橡府一期××＃楼××单元房产出售。2016年7月27日，在福州市?仓山区浦乐麦田房产中介所（合同丙方）居间下，在原告未到场的情况下，被告单方签订了讼争房产的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等，直到2016年7月29日丙方工作人员游一爱女士才电话通知被告，讼争房产的购买方为原告冯政榕。在原告与被告签订讼争房屋买卖合同后，被告即主动到房管部门办理讼争房屋所有权证，并于2016年8月23日前往福州市市民服务中心领取了讼争房屋所有权证。由于在原告与被告签订的《房屋买卖合同》中没有约定办理赎楼公证手续应由卖方具体提供哪些相关材料的条款，被告在拿到房屋所有权证当日，即电话联系福州市?仓山区浦乐麦田房产中介所工作人员游一爱女士咨询办理赎楼公证所需提供的相关材料。当日因材料不全，暂无法办理赎楼公证手续。后因被告丈夫杨兴性身份证有效期到期，新证没有做好等原因，赎楼公证手续也暂时无法办理，经向游一爱等工作人员说明情况后并得到理解认可。待相关证件材料办好后，被告即主动与丙方工作人员联系，并约好于2016年10月13日前往福州市市民服务中心办理赎楼公证手续。2016年10月13日，被告与丈夫杨兴性携带身份证、户口本、结婚证、房屋所有权证等相关证件材料赶到福州市市民服务中心，但一直到下午下班都不见原告到场，电话中原告一会说在建瓯，一会说在莆田，一会又说在麦田中介公司，而当日仅有丙方工作人员庄嘉婧到场。由于原告当日未到场，最终导致赎楼公证手续无法办理，责任完全在于原告。2016年10月14日，被告返回建瓯，当日收到丙方（福建金诚丰担保有限公司）寄来的《告知函》，要求被告前往办理赎楼公证手续。但被告夫妇已于2016年10月13日前往福州市市民服务中心办理赎楼公证，原告不去，同一天又寄《告知函》给被告，不知原告及丙方所为何意？2016年10月17日，被告又收到丙方寄来的《告知函》，同时附上福州市人民政府于2016年10月6日发布的《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》。随后，原告也与被告电话联系，告知他属于房产限购对象，此时，被告才知原告属于房产限购对象。在电话中，原告要求被告按《房屋买卖合同》补充协议第2条约定将讼争房产过户给第三人，被告明确表示若原告本人不能购买讼争房产，同意原告可将讼争房产过户给他的家人（户口本中的家人）名下，但不同意将讼争房产过户至原告家人之外的第三人名下，因为这样操作涉嫌逃避国家税费，损害国家利益，属严重违法犯罪行为。由于丙方工作人员告诉被告办理赎楼公证手续的时间是每周二和周四，因此在2016年10月13日之后的第二个可以办理赎楼公证手续的工作日即2016年10月18日，因原告属于房产限购对象，且未找到合适的人选，致赎楼公证手续仍无法办理。2016年10月19日，被告又收到丙方寄来的《履约通知函》，该函件中，丙方已明确定位原告为卖方，而在被告与原告所签订的《房屋买卖合同》中原告是买方，该合同的标的是壹佰贰拾伍万元，属大额买卖，原告未向被告支付分文购房款，却要求被告将房屋所有权证拿去办理赎楼公证手续，将讼争房产转卖他人，从中赚取差价，这样的要求合理吗？原告要求被告按《房屋买卖合同》补充协议第2条的约定，将讼争房产以买卖方式过户给其家人以外的第三方，被告之所以不同意的根本原因是：被告房产是正当手续购得，卖房是因为经济周转困难，是通过正当手续出让，被告与原告所签订的《房屋买卖合同》走的是正常途径，一切税费均应依法正常缴交。如果原告将向被告购买的讼争房产直接以买卖方式过户至他的家庭成员以外的第三方，实际上等于原告又将讼争房产转卖给第三人，两次房产买卖，依法本应缴交两次相关交易税费，但讼争房产直接过户给第三人，实际省去了其中一次房产交易环节，偷漏了本应上交给国家的相关税费，而这部分偷漏的税费却被原告中饱私囊，占为己有。由于偷漏国家税费是严重的违法犯罪行为，因此原告要求被告将讼争房产直接以买卖方式过户至其家庭成员以外的第三人理所当然遭到被告的拒绝，被告遵纪守法，拒绝违法犯罪行为难道有错吗？如果以此认定被告恶意违约岂不是纵容违法犯罪行为吗？二、由于“限购令”导致无法继续履行讼争房屋买卖合同，该合同依法可予解除，但原告与被告双方互不承担违法责任，原告无权要求被告支付违约金。由于“限购令”政策导致交易无法进行，这属于买、卖双方不可预测的情形，根据《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然我国对于购房政策调整是否属于“不可抗力”缺乏明文规定，但不管政府的限购政策是否属于法律规定的不可抗力，这种情况的变化并非出于买、卖双方的主观意愿，属于“客观因素”导致合同目的无法实现，由此导致购房合同无法继续履行的后果不可归责于任何一方，根据公平原则，购房合同依法可予解除，且买、卖双方互不承担违约责任。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20条：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。本案中，原告与被告双方签订讼争房屋买卖合同后，在合同履行过程中，福州市人民政府于2016年10月6日发布了《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，该通知自2016年10月7日起施行。因原告无法提供购房之日前2年内在福州市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明，属于该通知第一条第（三）项规定的房产限购居民家庭，导致原告与被告双方签订的房屋买卖合同在法律上及事实上均无法继续履行，合同目的无法实现，由此导致购房合同无法继续履行的后果不可归责于任何一方，根据公平原则，讼争房屋买卖合同依法可予解除，且双方互不承担违约责任。因此对原告解除房屋买卖合同的诉求被告表示同意，但原告无权要求被告支付违约金，请求法庭依法驳回原告要求被告支付违约金的无理诉求。三、关于诉讼费、律师代理费是否应由被告承担的问题。如前所述，被告未明确表示因房价上涨拒绝继续履约，不存在在先违约的事实。原告在明知自己已属于房产限购对象，购房合同客观上无法继续履行，合同目的无法实现的情况下，在事先未与被告协商的情况下，竟然恶人先告状，贸然向法院起诉被告在先违约，要求被告支付巨额违约金，由此产生的诉讼费、律师代理费理应由原告自行承担。综上所述，由于限购令导致无法继续履行讼争房屋买卖合同，该合同依法可予解除；但原告诉称被告明确表示因房价上涨拒绝继续履约，在先违约，要求被告支付巨额违约金及相关费用缺乏充分的事实及法律依据，恳请法庭依法驳回被告无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、POS单、收款收据、委托代理合同真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的估价报告系复印件，且被告对该证据不予认可，故本院对该证据不予认定。原告提交了转账凭条、律师费发票的原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。证人张某的证言需结合全案情况综合认定。2.原告对被告提交的福州市地方税务局房产土地使用权属转移涉税证明、税收完税证明及缴费单据、杨兴性身份证、结婚证、照片四张、2016年10月13日告知函、2016年10月15日告知函、2016年10月18日履约通知函真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告作为卖方经福州市仓山区浦乐麦田房产中介所的居间介绍于2016年7月27日签订《房屋买卖合同》（签订合同时买方信息尚为空），原告作为买方于2016年7月29日在被告已签名的《房屋买卖合同》上签名，合同约定被告将坐落于仓山区三环路东侧、洪湾路西侧、凤山路北侧华润橡树湾家园•橡府一期××#楼××单元房产以1250000元出售给原告。合同第六条约定，房屋存在抵押，被告解除抵押权所需的资金来源为原告向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押）：被告应在交易服务人作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保公司指定人员并按担保公司要求提供相关材料及积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。在取得公证书原件后，被告应将公证书原件提交给相关担保公司。合同第十二条约定，原告应在合同签订当日支付购房保证金62500元，存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。合同第十三条约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。双方任一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付120000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任而产生的律师代理费。原、被告与福州市仓山区浦乐麦田房产中介所签订《居间服务合同》，约定由福州市仓山区浦乐麦田房产中介所提供中介服务。原、被告与福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。原告于签订合同当日向福建金诚丰担保有限公司支付购房保证金62500元。被告于2016年8月23日缴纳了办理房屋权属登记的相关税费，领取了其名下的房屋所有权证。2016年10月13日，福建金诚丰担保有限公司向被告发《告知函》，催促被告办理赎楼公证手续。2016年10月15日，福建金诚丰担保有限公司向被告发《告知函》，告知福州市人民政府已于2016年10月6日发布《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充规定》，自2016年10月7日起实行相关限购政策。2016年10月18日，福建金诚丰担保有限公司向被告发《履约通知函》，催促被告办理赎楼公证手续。另查明，原告与福建名仕律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师提起诉讼，并支出律师费15000元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同第六条约定，被告应在交易服务人作出相关通知后三个工作日内办理赎楼公证手续，但被告经交易服务人催促后仍未履行该义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。现原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告主张依据合同第十三条第一款第一项按日万分之五的标准计算违约金，本院认为，根据合同该条约定，该部分违约金系在合同继续履行的前提下适用，而原告已诉请解除合同，并要求被告支付解除合同违约金，故关于原告的该项主张，本院不予支持。原告主张根据讼争房屋同小区房屋的现价与合同成交价的差价预估解除合同违约金为450000元，并申请对该差价进行评估，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因被告迟延履行合同义务，原告应采取及时解除合同的方式防止损失扩大，故对原告按照房屋差价预估的金额计算违约金并主张评估，本院不予支持。根据合同第十三条约定，双方任一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付120000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任而产生的律师代理费，故被告应向原告支付违约金120000元及律师代理费15000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告冯政榕与被告张莉对坐落于仓山区三环路东侧、洪湾路西侧、凤山路北侧华润橡树湾家园•橡府一期××#楼××单元房产签订的《房屋买卖合同》；二、被告张莉于本判决生效之日起十日内向原告冯政榕支付违约金120000元及律师费15000元；二、驳回原告冯政榕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元、财产保全费3642元，由被告张莉负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 吴灵婧人民陪审员 陈贵容人民陪审员 秦 霖二〇一七年八月一日书 记 员 林彦琪 微信公众号“”