（2017）粤53民终410号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张梅新、罗定天恒贸易有限公司、林奕清与商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张梅新,林奕清,罗定天恒贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终410号上诉人（原审原告）：张梅新，女，汉族，1969年11月10日出生，住罗定市。上诉人（原审原告）：林奕清，男，汉族，1974年10月18日出生，住信宜市。上列两上诉人的共同委托代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。上诉人张梅新、林奕清因与上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称天恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张梅新、林奕清上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2098号民事判决，改判天恒公司支付从2015年3月29日起至实际交楼日止的违约金给张梅新、林奕清；二、本案一、二审诉讼费用由天恒公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。张梅新、林奕清在2015年8月23日只是领取了装修钥匙，在领取钥匙表上，张梅新、林奕清在是否交楼这一栏并没有确认，如果天恒公司在2015年3月8日已经符合交楼的条件，可以要求张梅新、林奕清在领取装修钥匙时办理交楼手续，而不仅仅是签领装修钥匙。因此，原审判决将签领装修钥匙的行为视为对房屋转移占有及视为天恒公司履行交楼义务是认定事实错误。另外，原审判决认定商品房在2015年8月23日张梅新、林奕清领取钥匙时已经符合交房条件也与事实不符，天恒公司在2016年8月12日才备齐文件进行房屋的备案登记，也就是说在2016年8月12日房屋才符合交付的条件。天恒公司的房屋在2016年4月6日才通过消防验收，在此之前，房屋是禁止交付使用的。二、原审判决适用法律错误。张梅新、林奕清与天恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理收楼手续，但原审法院将张梅新、林奕清领取装修钥匙的行为视为对房屋的转移占有，适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，将张梅新、林奕清领取装修钥匙的行为视为出卖人已经履行交房的义务，适用法律错误，也与合同约定不符。天恒公司辩称：请求驳回张梅新、林奕清的上诉请求。原审判决认定房屋已经转移占有的事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的立法本意，对于房屋的转移占有视为交付，即对房屋交付的形式手续不属于强制执行范围，只要房屋进行了实际的转移占有，即使双方未按合同约定的形式办理相应的交接手续也视为交付。买受人在房屋交付未按约定的形式办理交付手续的前提下，没有拒绝该交付行为的，属于接受房屋交付，按照上述司法解释的规定该交付属于合法有效的交付。故此，张梅新、林奕清否认房屋的转移占有没有事实和法律依据。天恒公司上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判；二、驳回张梅新、林奕清的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由张梅新、林奕清承担。事实和理由：一审判决认定天恒公司没有书面通知张梅新、林奕清收楼，据此认定天恒公司没有通知张梅新、林奕清收楼。对此，一审判决认定事实有误。一、关于合同约定的交付期限和交付主义务的认定问题。天恒公司与张梅新、林奕清双方签订的《商品房买卖合同》，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的约定。在该条约定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同约定的日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是按期交付房屋。商品房交付有法律上的交付条件。如果商品房不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其他业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明天恒公司在合同约定的交付期限（即2015年3月28日）前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。二、天恒公司没有向张梅新、林奕清发出书面收楼通知，是否构成违约问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条款约定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条约定中，可以看出以下2点：（1）双方合同第十一条约定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的约定。所谓没有明确约定，是指既没有约定可以，也没有约定不可以。（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确约定，即未约定未履行书面通知义务而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同约定不清的问题。其次，根据合同法第61条、第62条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确约定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条约定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知义务，买受人自身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，天恒公司通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。第三，合同第十一条约定的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附辅性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后者常见交楼通知书、交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，对这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定的房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待，这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大。就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况，即使的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，天恒公司没有向张梅新、林奕清发出书面收楼通知，不存在逾期交楼违约行为。综上所述，天恒公司已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给张梅新、林奕清，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向张梅新、林奕清发出书面的收楼通知，但并不影响张梅新、林奕清按约定时间行使收楼的权利。张梅新、林奕清以没有收到书面通知为由而不收楼，与天恒公司是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且天恒公司没有书面通知是否需要承担什么责任，合同没有约定，法律也没有规定。天恒公司没有书面通知与张梅新、林奕清能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定天恒公司没有书面通知张梅新、林奕清收楼，从而认为天恒公司逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，支持天恒公司的上诉请求。张梅新、林奕清辩称：答辩意见与提交的上诉状的事实和理由一致，没有补充。张梅新、林奕清向一审法院起诉请求：1、判决天恒公司履行与张梅新、林奕清所签订的《广东省商品房买卖合同》，并向张梅新、林奕清支付逾期交楼违约金55026元（违约期限自2015年3月29日至2016年9月22日，即337174元×3/10000×544天）。2、本案的诉讼费用由天恒公司承担。一审法院认定事实：天恒公司是位于罗定市XX街道XXX路XX花园商住小区的房地产开发商。2014年3月6日，张梅新、林奕清作为买受人（乙方）与天恒公司作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX花园X座X梯XXXX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额337174元。第六条约定买受人应于签订本合同之日交付首期房款107174元，签订本合同三天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款230000元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，张梅新、林奕清按约定向天恒公司支付全部购房款337174元。后天恒公司一直未向张梅新、林奕清发出《收楼通知书》。2015年8月23日，张梅新、林奕清接收XX花园X座X梯XXXX号房钥匙，并在业主领取锁匙签收登记情况上签名。另查明：2015年3月8日，天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（施工单位）对XX花园（一、二期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为工程质量符合国家有关法律法规及工程建设强制性标准，质量评定为合格。2016年8月12日，天恒公司对XX花园（一、二期）办理竣工验收备案。以上事实，有张梅新、林奕清提供的商品房买卖合同、购房发票，天恒公司提供的建设工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。张梅新、林奕清与天恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：天恒公司的行为是否构成违约？根据合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前将商品房交付张梅新、林奕清使用。但天恒公司一直未向张梅新、林奕清发出书面收楼通知，违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外，本案张梅新、林奕清在该商品房符合合同双方约定的交付条件的前提下接收该商品房的锁匙，双方虽然未办理收楼手续，但天恒公司已交付该商品房给张梅新、林奕清占有的行为，可视为天恒公司已交付该商品房给张梅新、林奕清使用，所以，本案的房屋交付之日可确定为2015年8月23日。因双方签订的合同第九条已约定逾期交楼违约金的计算方法，张梅新、林奕清已支付购房款337174元，故天恒公司应支付从2015年3月29日起计至2015年8月23日止共148天的违约金14970.53元（337174元×3/10000×148天）给张梅新、林奕清。天恒公司提出理据不足的部分抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出判决如下：天恒公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14970.53元给张梅新、林奕清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由张梅新、林奕清负担428元，天恒公司负担160元。本院二审期间，天恒公司围绕上诉请求提交了附件四：补充协议（复印件），拟证明双方签订的合同还包括《合同补充协议》，补充协议中对合同有更详尽的约定，合同补充协议第7条明确合同第八条约定的验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即达到交付标准，买受人以其他理由拒绝或拖延办理交付手续的以交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。张梅新、林奕清没有提交新证据。本院查明的案件事实与除与一审认定的“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。”不同外，其他事实与一审判决查明的一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。再查明：2014年3月6日，天恒公司与张梅新、林奕清签订附件四：《合同补充协议》，该协议第7条载明：“买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。”本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。张梅新、林奕清与天恒公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；3、天恒公司应支付多少逾期交楼违约金给张梅新、林奕清。关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。张梅新、林奕清上诉认为涉案商品房于2016年8月12日进行房屋的备案登记，此时才符合交房的条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，本案涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《合同补充协议》第7条载明：买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。天恒公司已于2015年3月8日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行了验收，且验收结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年3月8日起，房屋交付条件已成就，张梅新、林奕清的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题，双方签订的合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。天恒公司认为其已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给张梅新、林奕清，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向张梅新、林奕清发出书面的收楼通知，但并不影响张梅新、林奕清按约定时间行使收楼的权利，故其不存在逾期交楼的违约责任。因双方签订的合同约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据合同的约定，天恒公司应当书面通知张梅新、林奕清办理交付手续，天恒公司上述抗辩理由与双方签订的合同约定不符，本院不予采纳。现天恒公司未能提供证据证明其在2015年3月28日前将房屋交付给张梅新、林奕清，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。关于天恒公司应支付多少逾期交楼违约金的问题。张梅新、林奕清于2015年8月23日接收了涉案商品房的钥匙，且涉案商品房在2015年3月8日经验收合格符合交付标准，一审判决认定张梅新、林奕清于2015年8月23日实际接收房屋正确，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因张梅新、林奕清从天恒公司处领取涉案房屋的钥匙，从此时起，张梅新、林奕清可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，根据上述司法解释的规定，可视为房屋交付。一审判决认定天恒公司支付逾期交楼违约金至张梅新、林奕清领取涉案房屋钥匙时止正确，本院予以维持。张梅新、林奕清上诉认为其收钥匙的行为不是收楼行为，要求天恒公司支付违约金至实际交房日止的理由不成立，本院不予采纳。根据合同约定，天恒公司应在2015年3月28日前将商品房交付给张梅新、林奕清使用，而张梅新、林奕清于2015年8月23日签收房屋钥匙，实际接收房屋，故天恒公司应支付自2015年3月29日起至2015年8月23日止的逾期交楼违约金给张梅新、林奕清。一审判决天恒公司支付从2015年3月29日起计至2015年8月23日止共148天的违约金14970.53元（337174元×3/10000×148天）给张梅新、林奕清正确，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由张梅新、林奕清负担856元，罗定天恒贸易有限公司负担320元。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 陈 阳代理审判员 尹 蕾二〇一七年八月一日书 记 员 徐俊贤 关注公众号“”