（2017）云执异10号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-08-31

案件名称

何万锡申请异议裁定书

法院

云南省高级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

云南省高级人民法院执行裁定书（2017）云执异10号案外人：何万锡。委托代理人：杨作东、王寸绿，云南安华律师事务所律师。一般授权代理。保全申请人：华北建设集团有限公司。委托代理人：王宇、汤晓勤，北京大成律师事务所律师，特别授权代理。被保全人：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司。华北建设集团有限公司申请保全一案，保全依据为本院作出的（2016）云民初68号民事裁定书。本院在执行该案过程中，查封了被保全人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司在洱海国际生态城的房产、土地和银行账户。案外人何万锡于2017年2月21日对执行标的洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人何万锡称：其与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订了《员工内部选房协议书》，约定以总价7172143元的价格购买洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产，并全额支付了购房款7172143元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该协议属于商品房买卖合同，同时该商品房已经交付其使用。由于大理洱海金沙旅游度假置业有限公司一直未通知申请人签订正式商品房买卖合同，所以未办理商品房备案登记，但该房产属案外人何万锡所有。故请求解除对洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产的查封。何万锡同时向本院提交了《员工内部选房协议书》、付款凭证、《洱海国际生态城入住手续书》等材料，用以证明其主张。华北建设集团有限公司答辩称：何万锡的异议不成立，其并不享有足以排除法院对洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产的执行的权利，请求驳回其异议请求。主要理由为：1、何万锡虽在2013年与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订《员工内部选房协议书》，但至今未签订书面买卖合同，与常理不符，同时对该协议的真实性不予认可；2、何万锡未与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订正式《商品房购销合同》，未办理房屋备案登记，未取得房屋所有权证，也未提供证据证明所购房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。本院审查查明，华北建设集团有限公司诉大理洱海金沙旅游度假置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年9月27日作出（2016）云民初68号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结大理洱海金沙旅游度假置业有限公司价值269214149.93元的财产。执行该案过程中，本院于2016年10月20日查封了大理洱海金沙旅游度假置业有限公司名下的土地和房产，其中包括洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产。另查明，2013年8月21日、22日，何万锡与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订了三份《员工内部选房协议书》，三份协议主要约定：1、甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）与乙方（何万锡）签订本协议书，以保证双方依约定签订《商品房购销合同》；2、乙方（何万锡）选定洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号商品房，三套房屋参考建筑面积均为149.45平方米，总价共计为7172143元整（该价格仅为房价不含配套费、契税等；交房时，具体面积以房产测量部门实测数据为准，单价保持不变，以实际测量面积找补房款差额）；3、乙方（何万锡）签订本选房协议之日向甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）支付优先选房诚意金7172143元整，该诚意金在签订《商品房购销合同》后转为购房款，价款不足部分，在签订《商品房购销合同》时一次性付清；4、甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）在项目开盘（开盘日期以《大理日报》公布为准）后通知乙方（何万锡），乙方（何万锡）须在甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）发出通知十日内（以电话及挂号信方式通知）与甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）签订《商品房购销合同》。在该期限内甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）必须为乙方（何万锡）保留该房屋，不得另行出售。如甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）不按协议与乙方（何万锡）签订《商品房购销合同》，则应向乙方（何万锡）双倍返还诚意金，本协议自动失效。如乙方（何万锡）不按协议与甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）签订《商品房购销合同》，则视为乙方（何万锡）自动放弃该房屋选定权，甲方（大理洱海金沙旅游度假置业有限公司）有权将该房屋另行出售，诚意金不予退还，本协议自动失效；5、本协议在双方签订《商品房购销合同》后自动失效。本院认为，何万锡以其向大理洱海金沙旅游度假置业有限公司所购房产属于其个人财产为由，请求本院解除对该房产的查封，系案外人异议。本案的争议焦点为何万锡是否系查封房产的权利人，该权利能否排除执行。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，本案中，洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产登记在大理洱海金沙旅游度假置业有限公司名下，上述房屋从物权的角度看并非何万锡所有，因此，何万锡并非洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产的所有权人。其次，根据何万锡提交的证据材料，可以看出何万锡与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订的协议落款时间在本院查封之前，但双方所签订的协议并不是正式的《商品房购销合同》，而是《员工内部选房协议书》，该选房协议书是订立商品房购销合同的先决条件，内容上是对签订正式合同相关事宜的约定，性质属于预约合同。并且，按照该选房协议书的要求，何万锡应在规定的时间内签订《商品房购销合同》，但何万锡并未与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司签订《商品房购销合同》。因此，该选房协议书不属于合法有效的房屋买卖书面合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于物权期待权的规定，何万锡对洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产并不享有物权期待权。综上，何万锡既不是洱海国际生态城29栋02号、29栋03号、31栋04号房产所有权人，对上述房产也不享有物权期待权，故不能排除本院对上述房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十九条和最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人何万锡的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省高级人民法院提起诉讼。审判长　　杨运恒审判员　　冯　华审判员　　马宝伦二〇一七年八月一日书记员　　杨春凡关注公众号“”