（2016）鲁0403民初2510号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-10-31

案件名称

王恒秀与枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

枣庄市薛城区人民法院

所属地区

枣庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王恒秀,枣庄德圣房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省枣庄市薛城区人民法院民事判决书（2016）鲁0403民初2510号原告（反诉被告）：王恒秀，女，1959年1月8日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：徐秀萍，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：于保静，山东薛国律师事务所律师。被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：蒋戈，总经理。委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。原告（反诉被告）王恒秀诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王恒秀的委托诉讼代理人徐秀萍、于保静，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘存文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王恒秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金42,645.58元，并计算逾期交房违约金至实际交付商品房之日止；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金21,322.79元，并计算基础设施、公共配套设施未达标违约金至实际交付商品房之日止；3、判令被告按照《商品房买卖合同》约定向原告交付商品房并出示竣工验收备案证明、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区2幢3单元4层04号商品房一套，总价款292,093元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。对于合同约定的事项，被告至今没有向原告交房，其基础设施及公共配套均未达标，故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告存在逾期支付房款的违约行为，且违约行为在先，无权要求被告承担逾期交房以及基础设施、公共配套建筑未达标的违约责任。由于原告在内的大部分购房人未按照合同约定及时付清房款，直接导致被告资金不能及时回笼从而造成房屋逾期竣工，因此造成被告违约交房，原告无权要求被告承担逾期交房及基础设施、公共配套设施未达标的违约责任；二、原告的起诉已超诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告在商品房买卖合同中约定的被告交房及配套设施达到使用条件的时间均为2012年8月31日，原告要求被告承担逾期交房及配套设施未达标的违约责任的诉讼时效应从2012年9月1日开始计算。现原告起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请；三、原告购买的房屋早在2013年8月31日起便全面交房，是原告自身原因不办理上房手续，原告要求被告支付1,400多天的违约金显然没有依据。反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金2,000元（以10万元为基数，从2011年9月27日起按照万分之一计算违约金至实际付款之日止）；2、判令反诉被告补交房屋面积差补款12,797元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月26日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园住房一套。合同约定:反诉被告须在2011年9月26日前将余款10万元付清，但反诉被告却违反合同约定未按期付清房款。另外，反诉被告购买的房屋实测面积比合同面积多出4.4平方米，多出部分的房款为12,797元，反诉被告应依法补交。综上，反诉被告违反合同约定逾期付款，应向反诉原告支付违约金，其购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告王恒秀辩称，一、因反诉原告没有统一的收款才导致反诉被告未能及时交付剩余房款10万元，反诉被告何时交付剩余房款不影响反诉原告正常交付房屋及配套设施；二、按照相关司法解释的规定反诉原告无权要求反诉被告支付超过合同约定面积3%的购房款，至于房子的面积应该按照双方合同约定的面积为准；三、反诉原告的诉讼请求已过诉讼时效，反诉被告于2012年4月13日交付剩余房款，之后两年内本案不存在诉讼时效中止中断的情形，故请求法院驳回反诉原告的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2011年8月26日，原告王恒秀与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园2号楼3单元4层04室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为100.43平方米，单价为每平方米2,908.42元，总金额292,093元整；原告首期支付购房总价款的65%，其余价款可以向中国银行贷款支付，于2011年9月26日前将余款10万元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。至2011年8月26日，原告已向被告交付房款共计192,093元。2012年4月13日，原告将剩余10万元房款交付被告。2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为104.83平方米。另查明,新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。被告现已取得涉案商品房住宅质量保证书及住宅使用说明书，但涉案楼房竣工综合验收备案证明被告至今未能办理。上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房并向原告出示证明文件，被告证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告并应承担违约责任。现由于被告未对涉案楼房进行竣工验收备案已构成违约，原告有权拒绝接收房屋，故被告应承担相应的违约责任。而被告关于原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。按照原、被告双方的约定，被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。现原告要求被告支付逾期交房违约金42,645.58元（以292,093元为基数，从2012年9月1日起按照万分之一计算至2016年8月31日止）的诉请，证据充分，计算得当，本院依法予以支持。而原告要求被告支付违约金计算至实际交房之日止的诉请，本院认为，本案中，被告何时能够取得合同约定的证明手续不确定，从而导致被告何时能够达到符合合同约定的条件交房不确定。根据法律规定违约金具有损害填补性质，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本案中在被告逾期交房违约行为何时终止不确定时，由此产生的逾期交房违约金不能确定，为防止显失公平，原告该项诉请可待被告逾期交房违约行为终止后，另案主张。关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金21,322.79元（以292,093元为基数，从2012年9月1日起按照万分之零点五计算至2016年8月31日止）的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年8月31日止的主张，证据不足。根据涉案房屋暖气达标的时间，本院依法酌定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为16,912.18元（以房价款292,093元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金至实际交付商品房之日止的诉请，证据不足，本院依法不予支持。关于原告要求被告按照《商品房买卖合同》约定向原告交付商品房并出示竣工验收备案证明、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书的上述诉请。本院综合分析认为，原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》约定的被告交付的房屋应为符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明及具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书等条件的房屋，现被告仍未取得涉案楼房的竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，故原告要求被告交付符合《商品房买卖合同》约定的商品房并出示竣工验收备案证明的诉请，被告现履行不能，本院依法不予支持。而被告现已取得商品房住宅质量保证书及商品房住宅使用说明书，原告要求被告出示上述文书，被告应依法予以出示。关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉请。本院认为，虽然双方在合同中约定了反诉被告支付剩余房款的时间是2011年9月26日，但双方同时约定了反诉被告支付剩余房款的方式为银行贷款支付，反诉被告支付剩余房款期限应将贷款成就条件及因素综合考虑予以确定。另外，反诉原告诉争房屋的剩余房款反诉被告已于2012年4月13日向反诉原告交付，反诉原告并向反诉被告出具了收据，反诉原告未提供证据证明其在之后的两年内曾要求反诉被告支付逾期付款违约金的事实，反诉被告关于反诉原告该项诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩本院予以采纳，对反诉原告的该项诉请，本院依法不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差补款12,797元的诉请。本院认为，双方在合同中约定了以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价，反诉被告关于超出合同面积3%以上部分由出卖人承担，其无需承担补交房屋面积差价款的抗辩，于法无据。现反诉原告提交了枣庄高新区房地产测绘队的测绘报告以证明诉争房屋的实际面积，反诉被告虽提出异议，但未提交充分有效的证据予以反驳，本院认为以该测绘报告中载明的房屋面积结算房价并无不当，据此，反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差补款12,797元的诉请，合法有据，计算得当，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王恒秀逾期交房违约金42,645.58元；二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王恒秀基础设施、公共配套建筑未达标违约金16,912.18元；三、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王恒秀出示商品房住宅质量保证书及商品房住宅使用说明书；四、驳回原告王恒秀的其他诉讼请求；五、反诉被告王恒秀于本判决生效后十日内支付反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司房屋面积差补款12,797元；六、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,400元，由原告王恒秀负担111元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担1,289元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费170元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担50元，反诉被告王恒秀负担120元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审　判　长　　殷延增审　判　员　　张　琪人民陪审员　　张潇潇二〇一七年八月一日书　记　员　　杨　静来源：百度搜索“”