（2017）鄂1303民初83号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-23
案件名称
张祥龙与随州市华昊椅业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
随州市曾都区人民法院
所属地区
随州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张祥龙,随州市华昊椅业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条，第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条
全文
湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1303民初83号原告张祥龙，男，1964年10月1日出生，汉族，住随州市曾都区。委托代理人宋继红，湖北天赋律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告随州市华昊椅业有限公司，住所地：随州市经济开发区交通大道12号。法定代表人孙正明，经理。原告张祥龙与被告随州市华昊椅业有限公司（以下简称华昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张祥龙及其委托代理人宋继红、被告华昊公司法定代表人孙正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祥龙诉称，2008年1月30日，被告将其所有的位于随州市经济开发区吴家老湾三组地段的华昊公司综合楼临街一楼的门面房自西往东第九、十间共两间房屋卖给我。当时双方签订了《门面房买卖合同》，并于当日公证，我已按照合同约定支付房款35万元。自双方交易成功后，该房屋就归我使用，并承担相应的物业管理费用。上述合同第五条规定“甲方（卖房方）负责办理乙方（买房方）所购房屋的房产证及土地证。办理房产证时间最迟不得超过2010年底，土地证时间最迟不得超过2014年底，（办房产证和土地证的费用由乙方承担，办理土地使用性质变更等费用由甲方承担）”。但是，至今被告未为原告办理房产证和土地证，故诉至法院，请求依法判令1、确认原被告签订的《门面房买卖合同》合法有效，该房地产所有权属于原告所有；2、被告按照合同约定办理房地产证书；被告赔偿我违约损失费20万元；本案诉讼费被告承担。被告华昊公司辩称，1、房屋买卖合同没在房产部门备案，双方私自改变了土地、房屋使用性质，都有明显过错，本身违反了国家有关政策和法律规定，应属无效合同；2、所售房屋实体已按约定时间交付使用（而合同上所注违约含义是当时购买方担心款交后房屋不能如期交付才约定的），不存在违约索赔之事；3、至于水电开户系住户拖欠的水电费所致，由他们自行报装开户，事毕后据实结算，多退少补。公司现在无力再垫费用。物业可实行有偿服务；4、因多种原因，现土地、房屋因受政策所限，确实无法办理。而且我现在入狱服刑，有心无力，只能等出狱后再化解债务风险，处置公司资产、股权时将此事优先考虑，在力所能及、政策允许的范围内尽量做到双方都能接受。经审理查明，被告华昊公司于2003年4月12日成立，该公司股东有孙正明与裴正桃，二人于1989年9月4日登记结婚。2003年4月2日，被告华昊公司办理随开国资国用（2003）字第005号国有土地使用证，面积为8965.4㎡，坐落于随州市交通大道××（开发区吴家××），用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期到2053年3月31日。被告华昊公司于2007年冬在该土地上建设综合楼，分为东栋和西栋，共六层，一楼为门面房，二楼办公用，每栋楼有2个单元，2009年竣工，并于2010年7月15日办理总房权证。因孙正明犯骗取贷款罪，于2016年12月13日，由本院判处孙正明有期徒刑两年，现在襄南监狱服刑。2008年1月30日，出卖人（甲方）华昊公司与买受人（乙方）原告张祥龙签订《门面房买卖合同》，约定：一、本合同所述房屋坐落于随州市经济技术开发区吴家老湾村三组地段华昊公司综合楼临街一楼门面房，自西至东第九、十两间，为全框架结构（第九间长12米×3.6米，第十间长12×4米），建筑面积待房屋竣工后案现场实测面积为准，交房时间为2008年底以前。二、经双方协商。两间门面房屋售价总计款肆拾万元。本合同签订生效后三天内，乙方支付35万元（其中订金8万元，预付款27万元）；甲方负责将房产证给乙方时，乙方付3万元；甲方给乙方土地证时，乙方再付清余款2万元。三、因甲方原办土地证为工业用地（详见随国开资用（2003）字第005号土地证），所以甲方必须尽早将土地使用性质变更后为乙方办理土地证。在办证期间，甲方不得以任何理由和借口将此房抵押、转让、变卖，若有违约，按本合同第五条有关内容办理。若甲方不能变更土地使用性质，由双方另行协商解决。甲方负责办理乙方所购房屋的房产证和土地证。办房产证时间最迟不得超过2010年底，土地证的时间最迟不超过2014年底（办理房产证、土地证的正常费用由乙方承担，办理土地使用性质变更等费用由甲方承担）。合同一经签订，双方不得以任何理由反悔。若甲方反悔，除退还乙方已预付房款外，另赔偿乙方损失费20万元。若乙方反悔，甲方在退还乙方预付房款中扣除20万元违约损失。原告张祥龙于2008年1月31日已交付购房款35万元。2009年房屋竣工后，被告将原告所认购的房屋交付给原告使用至今。本院认为，原、被告双方自愿签订的《门面房买卖合同》，合同的标的物是在工业用地上建设的办公综合楼。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案被告在工业用地上建设综合楼，以商品房的形式卖给原告，私自改变土地使用权的土地用途，违反相关法律规定，故双方签订的合同属于无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案诉争的房屋系在工业用地上建设的，被告在未改变土地使用权性质的情况下，是无法办理房屋产权转移登记。原、被告双方在签订《门面房买卖合同》时，被告明知在工业用地上所建房屋不能进入市场出售。原告在购房时未全面了解被告的实际情况，且未查看土地使用性质，未评估购房的风险程度，导致现在的后果，原、被告双方均有过错。故原告诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条之规定，判决如下：驳回原告张祥龙的诉讼请求。案件受理费500元，由原告张祥龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长 陈红艳人民陪审员 陈义国人民陪审员 吴元光二〇一七年八月一日书 记 员 雷姣姣 来自