（2017）津0119民初5566号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-08-24

案件名称

王秀荣与天津佳伦宏业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市蓟州区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王秀荣,天津佳伦宏业房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

天津市蓟州区人民法院民事判决书（2017）津0119民初5566号原告：王秀荣，女，1963年5月5日出生，汉族，居民，住蓟州区。委托诉讼代理人：窦红涛，天津法都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高长江，天津法都律师事务所律师。被告：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。法定代表人：赵文利，总经理。委托诉讼代理人：高升，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。原告王秀荣与被告天津佳伦宏业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王秀荣的委托诉讼代理人窦红涛、被告天津佳伦宏业房地产有限公司的委托诉讼代理人高升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀荣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付商品房已付款利息186170.4元、逾期交付商品房违约金10665.9元（均计算至2017年4月25日）；2.保留要求被告支付自2017年4月26日起至被告所出售商品房验收合格并取得新建商品房准予交付使用证之日止的逾期交付商品房违约金的诉权；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年8月24日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于天津市蓟州区人民西路中段南侧五子家园2-1-1402号房屋卖予原告，房屋总价款为483056元，且约定被告在2010年12月31日前将符合交房条件的房屋交付给原告使用，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，被告未能按约定交付房屋。被告于2012年底发出公告，承诺被告于2013年9月向原告交付钥匙装修，2013年12月底交房，且承诺对于延期交房给原告造成的损失将按合同约定和国家法律规定执行。被告于2016年9月18日向原告交付房屋钥匙。被告虽交付了房屋钥匙但至今该房屋未经竣工验收，也未取得新建商品房准予交付使用证，交钥匙与交房并非等同概念。综上，被告至今未依照合同约定条件向原告交付房屋，构成持续违约，严重损害了原告的合法权益，原告依法诉至贵院，望判如所请.天津佳伦宏业房地产有限公司辩称：第一、原告系集资建房者，无权主张违约责任。本案涉诉房屋是集资建房，集资者就是原告，集资款交到了蓟州区广播电视局，被告系集资方为启动集资项目即五子家园而成立，在项目进行期间发生股权转让，但集资方的身份和所享有的优惠没有变化。五子家园进展不顺利，出现工程延期，集资方应共同承担责任。本案涉诉房屋是集资建房，作为集资者的原告不能简单依据商品房买卖合同向被告主张违约责任。签订商品房买卖合同的目的是为了使集资建房符合国家房地产开发政策，能够顺利的取得房产证，不能单纯将商品房买卖合同从集资建房整个过程中单独剥离出来。如果简单依据合同约定认定事实，房屋的销售价款明显低于市场价格，存在显失公平问题，且原告所付房款中有20万元并未实际付款，而集资款又与土地出让金有很大的关联性，至今土地出让金问题仍然没有解决。本案涉诉房屋系集资建房，作为建设方的原告，在建房上的权利义务与被告一致，无权向被告主张违约责任。第二、本案不属于人民法院民事案件的受理范围，请求依法驳回原告的起诉。本案涉诉房屋属集资房的性质，集资房不同于商业化建房，是基于特殊形式，严格按照政府的政策规定而实施的一项福利性工作。被告作为房屋出售方与集资者之间以买卖方式建设房屋时，是为了附和法律和政策，房屋价款明显低于市场价格，不是平等主体之间的商品房买卖关系。集资方的权利义务和被告的权利义务存在混同，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，请求驳回原告的起诉；第三、在合同履行期间，蓟县规划局于2010年5月18日向被告下发停工通知，发生非因被告原因造成的逾期交房，属合同约定的免责事由，被告不应承担逾期交房的违约责任。综上，原告起诉于法无据，与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年8月24日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：该商品房销售许可证号2009-146-001；商品房坐落于蓟县××中段南侧××家园××室，设计用途为普通住宅，建筑层数为27层，建筑面积为122.81平方米，商品房土地来源为出让，土地使用年限自2007年8月14日至2077年8月13日止；商品房价款为每平方米价格3933.36元，总款为483056元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其它权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，原告如约履行付款义务，缴纳了契税，并办理了商品房备案登记手续。被告为原告出具销售不动产统一发票（自开）。2010年5月18日，蓟县规划局对被告下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。2016年9月18日被告将房屋钥匙交付原告，原告占有使用该房至今。2017年1月13日诉争房屋竣工验收。本案当事人之间的争议焦点为：（一）原、被告是集资建房的合作关系还是商品房销售合同关系；（二）原告所付房款中有20万元是否已实际付款问题；（三）被告未如期交付房屋是否存在免责的事由。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：（一）原、被告是集资建房的合作关系还是商品房销售合同关系。原告主张双方是商品房销售合同关系，并提供原、被告于2009年8月24日签订的天津市商品房买卖合同证实自己的主张，且该合同已经天津市蓟县房地产管理局进行登记备案。被告对商品房买卖合同的真实性认可，但认为该合同的签订是被告为配合原告取得房产证而签订的，该合同的销售价格明显低于市场价格，这也反映出原、被告是集资建房合作关系，原告是集资方。为此被告还提供蓟县广播电视局于2007年6月20日出具的往来收据一张，用以证明王秀荣向蓟县广播电视局交付集资借款20万元，原告是集资方。原告不认可被告所举证据的证明目的，认为被告提供的往来收据不能证实原告是集资方及原、被告是集资建房的合作关系。本院认为，集资房属经济适用房的一种，一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。商品房和集资房的区别是：1.土地使用权的区别，一般商品房取得的是出让的土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权；2.商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为，所以商品房的销售群体广泛，没有特别限制，而集资房则是通过单位、社会团体组织，住宅合作社来组织建设的，主要是为解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系；3.集资房与商品房在各种程序的申办上也存在区别，房地产开发公司要开发经营商品房，必须具备规划用地许可证、建设规划许可证、开工许可证、土地使用证、房屋销售许可证，而集资房的土地主要通过政府划拨并减免了相关税费，因而集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于商品房开发经营的办理过程。本案中，原、被告签订的是商品房买卖合同，其用于建设的土地为出让取得，被告销售给原告的房屋取得了销售许可证、规划许可证等手续，原告按合同约定交付了房款、交纳了契税，并在天津市蓟县房地产管理局进行了商品房买卖合同备案登记。原、被告之间符合商品房买卖合同的特征，而不符合集资房的特征，被告仅凭蓟县广播电视局的收据不能证实原、被告为集资建房合作关系，故本院确认原、被告为商品房买卖合同关系。（二）原告所付房款中有20万元是否已实际付款的问题。被告主张原、被告合同中约定的总房款483056元中原告有20万元未实际付款给被告。原告对此不予认可。根据原告提供的被告于2009年9月1日、2011年3月28日分别出具的销售不动产统一发票（自开）记载，总房款483056元，款项结清，并加盖被告财务专用章，故本院确认原告已交付总房款483056元，不存在未交付20万元的问题。（三）被告未如期交付房屋是否存在免责的事由。关于被告提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”的规定。本院认为，关于停工通知是针对被告施工的五子家园项目屋顶和外檐，是被告自身原因所致，不属不可抗力的原因，被告不能以此作为免责事由，本院对被告主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。本院认为，被告逾期向原告交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的规定，被告应向原告支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.10?向原告支付违约金。鉴于原告已于2016年9月18日已实际占用诉争房屋，故此，被告应给付原告自2011年1月1日至2016年9月18日期间延期交房已付款利息174992.4元。原告主张被告给付实际占用诉争房屋之后的延期交房已付房款利息的请求，证据不足，本院不予支持。虽原告已占有使用诉争房屋，但被告至2017年1月13日对诉争房屋才进行竣工验收，其交付给原告的房屋在2017年1月13日之前不符合合同约定的交付条件，故被告应给付原告违约金至2017年1月13日止。被告应给付原告自2011年1月1日至2017年1月13日的违约金10646.55元（483056元×0.00001×2204天）。原告主张2017年1月13日后的违约金，本院不予支持。被告主张原、被告是集资建房关系，原告是集资方，无权主张违约责任及集资方的权利义务和被告的权利义务存在混同，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，请求驳回原告的起诉，经本院确认，原、被告属商品房买卖合同关系，故对被告主张，本院不予支持。被告主张原告未付清房款及认为逾期交房存在免责事由，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付原告王秀荣逾期交付商品房的已付房款利息174992.4元、违约金10646.55元，合计185638.95元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2118元（原告已预交），由原告负担120元，被告天津佳伦宏业房地产有限公司负担1998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　　史庆艳二〇一七年八月一日书　记　员　　赵　锐附：判决书适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。微信公众号“”