（2017）豫03民终3895号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-22
案件名称
吉中秋、孟凡起租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉中秋,孟凡起,侯战胜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3895号上诉人（原审被告）：吉中秋，男，1980年10月28日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：平艳玲，河南安多律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南安多律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：侯战胜，男，1980年7月3日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。原审原告：孟凡起，男，1977年12月11日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人吉中秋因与被上诉人侯战胜、原审原告孟凡起租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉中秋上诉请求：1、依法改判租金、店铺转让费、装饰装修费共计258236.15元全部由被上诉人候战胜承担；2、本案一审和二审诉讼费都由被上诉人候战胜承担。事实与理由：孟凡起所诉求的各项损失是由于被上诉人候战胜的严重违约和过错行为造成的，吉中秋不应该承担任何责任。第一，上诉人自从与被上诉人候战胜签订涉案房屋租赁合同以来，上诉人吉中秋一直按合同约定履行合同。由于商业经营严重不景气、资金周转非常困难等原因，上诉人吉中秋与被上诉人候战胜达成给予较充分的期限缓交第四期房租的补充协议约定，并且吉中秋在此补充约定的期限内已经向被上诉人候战胜交付了第四期房租的大部分金额共计17万元，孟凡起知情并参与其中。第二，吉中秋与候战胜补充约定的房租宽限期属于不定期宽限期，吉中秋并不受具体宽限期月数或天数的制约，只有按补充协议的约定合情合理的根据已交房租进度来缓交房租。被上诉人候战胜出于个人利益驱使，在吉中秋向其已经交付17万元大部分房租后不久，违反诚实信用原则和补充协议约定，在与吉中秋补充协议约定的宽限期内，强行封锁涉案租赁房屋、严重侵犯吉中秋与孟凡起的经营权，扣留吉中秋与孟凡起的经营财产设备，候战胜的行为构成严重违约和违法，故孟凡其诉求的租金、店铺转让费及装饰装修费应当由被上诉人候战胜全部承担，上诉人吉中秋无过错，不应当承担任何责任。侯战胜辩称，吉中秋上诉主张与侯战胜达成第四期房租补充协议不是事实。吉中秋向侯战胜支付的十七万元不是房租而是吉中秋归还前期欠侯战胜的借款。上诉人从2016年2月28日到4月12日共拖欠房租70000多元和物业费36000余元，所以侯战胜于2016年4月12日让上诉人把房屋腾空。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。孟凡起述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。孟凡起向一审法院起诉请求：1、判令吉中秋和侯战胜共同返还孟凡起租金136400元并承担连带责任；2、吉中秋和侯战胜共同返还店铺转让费170000元并承担连带责任；3、吉中秋和侯战胜返还门面房内孟凡起经营用品及装饰装修费用50000元并承担连带责任；4、本案诉讼费用由吉中秋和侯战胜共同承担。一审法院认定事实:2014年5月28日，侯战胜（甲方）与吉中秋（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定吉中秋租赁位于河南省××小区××楼××、××号门面房，面积960平方米；租赁期限自2014年9月1日至2022年9月1日，租期96个月。合同第三条约定：1、前五年租金为每平方米每月55元（不含发票），以后每三年每平方米递增5元，租金为每平方米65元，物业费及水电费由乙方承担，收费标准按洛阳市物业办收费管理规定缴纳。如乙方需要开具发票，开发票费用由乙方承担。如不按时交纳物业水电费造成的损失由乙方自行承担。2、租金交纳为半年交一次，每到半年提前二个月交纳下一个半年租金，否则视为违约。甲方有权解除本合同并不承担乙方经济损失。3、若乙方迟交租金逾期超过十天，甲方有权留置乙方租用房屋内的一切财产。乙方再缴纳房租时承担每天万分之五的滞纳金，否则甲方有权解除本合同。并约定其他相关事项。2015年9月29日，吉中秋（甲方）与孟凡起（乙方）签订店面转让协议一份，约定吉中秋于2015年9月30日前将位于东方今典观澜15号楼的店铺（面积为200平方米）转让给孟凡起使用，合同第二条约定：店面现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归甲方，动产无偿归乙方。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要在保证房屋安全的情况下进行装修。第三条约定：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元。甲方在合同签订的次日向乙方腾让门面房并交付钥匙，同时乙方在2015年10月7日前一次性向甲方支付转让费共计人民币17万元，上述费用已经包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。合同第五条约定：乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期15日，甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金。甲方保证按约定时间转让店铺，如由于甲方个人原因导致中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任。双方又于同日签订《房屋租赁合同》，吉中秋将其租赁侯战胜房屋的川菜馆部分转租给孟凡起，租赁面积200平方米，租赁期限自2014年9月1日至2022年9月1日，租期96个月，但其实际承租时间为2015年10月1日。孟凡起将170000元转让费及2015年10月1日至2016年8月30日的房租132000元及物业费4400元交纳给吉中秋。孟凡起租赁房屋后，投资50000元对房屋进行了装修，开办饭店。2016年4月12日，吉中秋因欠侯战胜2016年3月起的房租，侯战胜通知孟凡起直接向他交纳2016年3月1日起的房租，孟凡起不同意，侯战胜告知其搬离，后将租赁房屋上锁。该院认为，孟凡起与吉中秋签订的《店面转让协议》、《房屋租赁合同》，吉中秋与侯战胜签订的《房屋租赁协议》，均系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。双方均应按照合同的约定履行义务，吉中秋因拖欠侯战胜房租，侯战胜要求吉中秋按照合同约定搬离，因吉中秋将其中部分出租给孟凡起，导致孟凡起搬离，次承租人吉中秋对孟凡起的搬离存在过错，其应承担相应的责任。孟凡起搬离租赁房屋，其与吉中秋之间的租赁合同已实际解除。双方约定的实际承租时间为2015年10月1日至2022年9月1日，孟凡起只经营到2016年4月12日，剩余部分的租金、转让费，吉中秋应予退还，即租金为55200元（132000元÷11个月÷30天×18天+132000元÷11个月×4个月=55200元），转让费为156891.57元（170000元÷83个月÷30天×18天+170000元÷83个月×76个月=156891.57元），对其主张的多余部分，该院不予支持；关于孟凡起主张返还经营用品及装饰装修费用的诉讼请求，该院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷按照具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故吉中秋应向孟凡起支付装修残值46144.58元即（50000元÷83个月÷30天×18天+50000元÷83个月×76个月=46144.58元）；吉中秋辩称其没有违约，是因侯战胜的违约和过错行为造成的，该院认为，其称和侯战胜达成缓交房租的口头约定，其没有提供相应的证据证明缓交期限，侯战胜对缓交期限也未予确认，对吉中秋的辩解意见，该院不予采纳。关于孟凡起主张侯战胜对上述费用承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷按照具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吉中秋于判决生效之日起十日内返还孟凡起租金55200元；二、吉中秋于判决生效之日起十日内返还孟凡起店铺转让费156891.57元；三、吉中秋于判决生效之日起十日内返还孟凡起经营用品及装饰装修费46144.58元；四、驳回孟凡起的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6646元，减半收取3323元，由孟凡起负担1379元，吉中秋负担1944元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，孟凡起与吉中秋签订的《店面转让协议》、《房屋租赁合同》，吉中秋与侯战胜签订的《房屋租赁协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于孟凡起的损失应由谁承担的问题。吉中秋上诉称其已经与侯战胜达成不定期缓交房租的约定，侯战胜在缓交期间强制收回涉案房屋导致了孟凡起的损失，构成严重违约，故孟凡起的损失应由侯战胜承担。本院认为，吉中秋没有提供证据证明双方已经达成缓交房租的约定，侯战胜对此亦不予认可，故对于吉中秋的该项辩解意见，本院不予采纳。吉中秋因拖欠侯战胜房租，侯战胜要求吉中秋按照合同约定搬离，因吉中秋将其中部分出租给孟凡起，导致孟凡起搬离并造成相应损失，次承租人吉中秋对孟凡起的搬离存在过错，其应承担相应的赔偿责任，一审法院依据双方合同约定认定由吉中秋赔偿孟凡起因搬离出租房屋造成的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，吉中秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5173元，由吉中秋负担。本判决为终审判决。审判长 苏晓明审判员 周艺军审判员 邱平平二〇一七年八月一日书记员 常 虹 搜索“”