（2017）赣1127民初934号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-10-16
案件名称
吴霞与王文贵、何美青确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
余干县人民法院
所属地区
余干县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴霞,王文贵,何美青,中国工商银行股份有限公司余干支行
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1127民初934号原告：吴霞，男，1979年10月28日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县，被告：王文贵，男，1970年4月15日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县，被告：何美青，女，1974年3月3日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县，第三人：中国工商银行股份有限公司余干支行，住所地：江西省余干县玉亭镇东山大街58号，统一社会信用代码：91361127861735965R。负责人：罗东胜，该行行长。委托诉讼代理人：戴冰生，男，汉族，1963年4月20日出生，住江西省余干县，该行员工，代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。原告吴霞诉被告王文贵、何美青确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，原告吴霞申请追加中国工商银行股份有限公司余干支行为第三人参加诉讼，本院予以准许。2017年7月24日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴霞及第三人中国工商银行股份有限公司余干支行（以下简称中国工商银行）委托诉讼代理人戴冰生到庭参加了诉讼，被告王文贵、何美青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴霞向本院提出诉讼请求：确认原告与被告王文贵、何美青签订的房屋买卖合同有效，并由二被告将买卖合同中被告向原告出买的余干县玉亭镇干越壹号3幢1单元1801室房产过户给原告。事实和理由：2016年4月7日被告王文贵、何美青与原告吴霞双方约定，被告将其购买的余干县玉亭镇干越壹号3幢1单元1801号房屋转让给原告，该房屋在2016年8月之前的首付款及按揭款作价15万元，剩余按揭款由原告负责偿还，签约后90日被告应将房产过户给原告，原告依约支付了被告15万元购房款，但被告未按合同约定将房屋过户给原告。为证明其主张，原告在庭审中提出如下证据：一、原告吴霞的身份证，以证明原告的诉讼主体身份资格；二、2014年1月3日，被告王文贵、何美青与江西省达江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，以证明被告王文贵、何美青向江西省达江房地产开发有限公司购买余干县玉亭镇干越壹号3幢1单元1801号商品房一套；三、2016年4月7日被告王文贵、何美青与原告吴霞签订的《房屋买卖合同》和被告出具的收款收据，以证明被告约定将上述所购房屋以15万元的价格转让给原告吴霞，原告已交付购房款的事实。第三人中国工商银行质证不否认原、被告之间的房屋买卖的事实，但提出被告王文贵、何美青已将涉案房屋作为借款担保在该行借款50万元，并在余干县房产交易中心办理了他项权利预告登记，预告登记号为20140175，截止庭审之日被告王文贵、何美青尚欠该行本金469803.84元及近2000元利息，同时向法庭提出原告如要求该房屋过户必须清偿被告王文贵、何美青所欠上述款项。为证明所述事实，第三人中国工商银行向法庭提交了被告王文贵、何美青与中国工商银行签订的《个人购房/担保合同》、欠款本息结算单及余干县房产交易中心出具的编号为0175的《余干县他项权利预告登记证明》为佐证。原告吴霞质证无异议，并当庭承诺自愿代为清偿被告王文贵、何美青所欠第三人中国工商银行的债务本息，以清除第三人中国工商银行对余干县玉亭镇干越壹号3栋1单元1801号房屋享有的他项权利。被告王文贵、何美青未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为对有关诉讼权利的放弃。本院经审理查明以下事实：2014年1月3日，被告王文贵、何美青与江西省达江房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，由被告王文贵、何美青向江西省达江房地产开发有限公司购买余干县玉亭镇干越壹号3幢1单元1801号商品房一套，该商品房约定建筑面积139.76平方米、售价717，547元，同年3月22日被告王文贵、何美青与第三人中国工商银行签订《个人购房/担保合同》，向中国工商银行借款50万元并将上述所购房屋作为借款抵押担保，在余干县房产交易中心办理了他项权利预告登记，登记号为20140175。2016年4月7日被告王文贵、何美青与原告吴霞签订一份《房屋买卖合同》，将上述所购房屋以15万元的价格转让给原告吴霞，合同约定：王文贵、何美青已缴22万元按揭款，剩余40万余元在90日（此期间王文贵、何美青负责满额缴纳月供）后由吴霞承担并偿清，在所欠按揭房款缴清后5天内王文贵、何美青负责为吴霞办理房产证，所需过户等费用由吴霞承担；并将所出卖房屋的使用权及其装修配套设施同时转让给吴霞；合同并就有关违约责任进行了约定。同日，原告吴霞将购房款15万元给付了被告王文贵、何美青。合同约定期满后被告王文贵、何美青未将上述房屋过户登记给原告吴霞。庭审中，原告吴霞当庭表示同意代为清偿被告王文贵、何美青对第三人中国工商银行所负债务本息，第三人中国工商银行亦同意在其受偿后消灭对被告王文贵、何美青所购余干县玉亭镇干越壹号3幢1单元1801号房屋享有的他项权利。本院认为：原告吴霞与被告王文贵、何美青签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意志反映且不违反法律、行政法规效力性规定，合同合法有效，但第三人中国工商银行对所涉买卖合同标的享有预告登记他项权利，原告吴霞请求被告王文贵、何美青继续履行合同将所购房屋过户登记能否予以支持是本案处理的焦点。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”同时比照一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本院认为，原告吴霞自愿表示主动代为履行被告王文贵、何美青对第三人中国工商银行的欠款义务，第三人中国工商银行作为原、被告买卖合同所涉房屋预告登记的他项权利人同意在原告吴霞代为清偿被告王文贵、何美青所欠借款本息的前提下消灭其对原、被告买卖房屋的他项权利，符合有关法律规定，据此，原告吴霞的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一：原告吴霞与被告王文贵、何美青于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》有效；二、第三人中国工商银行股份有限公司余干支行在原告吴霞代为清偿被告王文贵、何美青所欠该行借款本息后三日内消灭20170175号余干县他项权利预告登记中记载的对余干县玉亭镇干越壹号3栋1单元1801号房屋享有的他项权利；三、被告王文贵、何美青在第三人中国工商银行股份有限公司余干支行消灭上述他项权利后三日内将余干县玉亭镇干越壹号3栋1单元1801号房屋过户登记给原告吴霞。如未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。案件受理费50元，由被告王文贵、何美青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 李可红二〇一七年八月一日书记员 刘小宾 来自