（2017）粤01民终9026号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2018-07-20
案件名称
邓昭扬、李银开商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓昭扬,李银开,广州市宏诚企业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9026号上诉人（原审原告）：邓昭扬，男，1977年8月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审原告）：李银开，女，1979年2月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：广州市宏诚企业有限公司，住所地广东省广州市从化街口街建云东路67号。法定代表人：李广宏，职务：董事长。委托诉讼代理人：田华，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志文，广东润科律师事务所实习律师。上诉人邓昭扬、李银开因与上诉人广州市宏诚企业有限公司（以下简称“宏诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邓昭扬、李银开向本院提起上诉称：双方签订合同约定交楼条件之一，第十五条第（五）项“人防、环保部门出具认可文件或准许使用文件。”一审法院认定事实不清，适用法律错误。错误认定从环函【2015】122意见函即为环保部门出具的认可文件，从而错误认定涉案房产符合交付条件的日期。1、根据《党政机关公文处理工作条例》第八条第十四款，环保局意见函为商洽性公文，不属于证明性文件。2、从意见函的内容表明，明确的指出该函不可能成为环保部门出具的认可文件的最本质属性。从意见函内容，一审法院不能根据意见函推导出“宏诚公司从意见函取得了竣工验收备案表，而该表中记载宏诚公司提交备案的资料第六项为从环函【2015】122意见函”。3、宏诚公司是专业的房地产开发企业，能够清楚了解房地产建设开发流程而且能理解意见函不是所约定的证明性文件，有理由相信，宏诚公司明知意见函不是所约定交楼前必须具备“环保部门的认可文件”。4、（1）即便宏诚公司不能提供合同所约定的“环保部门认可文件或准许使用文件”。宏诚公司也应该聘请有资质的环保监测机构进行环保监测。然后至今宏诚公司尚未有相关环保监测报告向业主公布。（2）环保质量作为合同履行的关键要素，也是涉案房屋交收的重要指标，但宏诚公司在合同存在瑕疵的情况下，一直不采取补救措施或者赔偿损失。综上所述，请求二审法院：撤销一审判决第一、二项，发回重审或者依法改判：判令宏诚公司从2015年8月1日起，每日按照房价款745134元的0.05%的标准向邓昭扬、李银开支付延期交房违约金至宏诚公司将涉案房屋实际交付邓昭扬、李银开使用之日止（暂计至2017年4月21日，共630天，违约金为234717.21元）其中不服一审判决部分的上诉请求数额为141948.03元；二、一、二审诉讼费由宏诚公司承担。上诉人宏诚公司上诉称：一、供电迟延是由于政府行为所致，原审法院认定错误。宏诚公司在2012年8月22日就向供电部门申请了用电报装，并于同年8月30日签订了《供电用电方案协议》。2013年6月13日，宏诚公司与从化输变电工程有限公司签订了《电气安装工程承发包合同》，对涉案楼盘外线路工程进行迁改，调整用电负荷，并于2014年3月27日完成了涉案楼盘外线路改造和负荷调整，取得了《单位工程竣工验收证明书》。接着，宏诚公司又于2014年4月3日和从化输变电工程有限公司签订了《电力安装工程承包合同》，约定由该公司对涉案楼盘永久用电工程进行安装施工。2015年1月涉案楼盘永久用电安装工程完工，同时宏诚公司也支付了安装工程款400万元。至此，只要宏诚公司再与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，即供电局同意向涉案楼盘供电，涉案楼盘就达到了永久供电条件。但当宏诚公司于2015年5月准备与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》时，被告知为了保证地铁14号线的施工用电，政府供电管理部门单方决定将涉案楼盘由原来灌村站F13供电改变为街口站F17供电。宏诚公司在多次与相关部门协商无果的情况下，被迫在2015年6月8日与广州供电局有限公司签订了《供用电方案协议》，根据该协议约定，不但改变了涉案楼盘的供电站，而且配电房设置也变更了。由于临近交楼期限，改变配电房设置规划在事实上已不具有可行性，故宏诚公司才于同年6月10日提出了调整配电房设置的申请，请求仍按2012年8月30日的《供用电方案协议》的规定建设配电房。虽然经过宏诚公司的多方协调最终于7月6日重新签订了《供用电方案协议》，恢复了原来的配电房设置，但由于《供用电方案协议》的数次变更致使供电部门检查验收和审批时间延长，直至2015年11月份才取得《客户受电工程竣工检验意见书》并与广州供电局有限公司签订了《高压供用电合同》。由此可知，如果不是地铁14号线用电致使涉案楼盘改变供电站及供电线路，那么按照正常施工进度宏诚公司完全可以在交楼前取得涉案楼盘永久供电证明。正是由于供电部门单方改变了涉案楼盘的供电线路和配电房设置，才导致宏诚公司逾期取得永久供电的证明文件，而且宏诚公司对该逾期原因完全无法预见也不可避免，按照《商品房预售合同》附件七第三条第3款的约定，应当免除宏诚公司逾期交房的违约责任。二、分项消防验收不应影响涉案楼盘交楼。原审判决认为地下室是楼房主体结构的一部分，其消防是否合格直接影响业主的居住安全，应当全部验收合格才能交付使用。代理人认为上述观点值得商榷。具体理由如下：首先，消防验收是具体行政行为，验收标准和规范属于行政管理的范畴，而不属于法院审查的范围。宏诚公司于2015年10月20日取得了自编4#、5#、9#、10#楼的《建设工程消防验收意见书》(穗公消验自【2015】第1699号)，且消防验收意见为：“一、综合评定该工程消防验收合格；二、工程投入使用后，你单位建筑消防设施应定期维修保养……”这说明涉案房屋已经通过消防验收且允许投入使用。既然行政主管部门按照专业技术规范验收后，做出了消防验收合格的具体行政行为，在该具体行政行为被依法撤销前，法院不应判决涉案楼盘只有在地下室通过消防验收后才能交楼。其次，原审判决将地下室通过验收的时间，确定为涉案楼盘达到交楼条件的做法没有法律依据。在本案中，消防管理部门对涉案楼盘采取了地上部分和地下室分项验收的方式验收，并且分别做出了两份《建设工程消防验收意见书》。既然消防验收规范允许将涉案楼盘地下室和地上部分分项验收，就说明两部分是相对独立的，地下室逾期验收并不影响地上部分的验收和使用，否则分项验收就失去了存在的意义。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项或者依法改判；2、一、二审诉讼费由邓昭扬、李银开承担。上诉人邓昭扬、李银开答辩称：一、供电线路调整不影响永久用电工程完成，宏诚公司应承担逾期交楼的违约责任。宏诚公司在电力工程开工建设时，无论在工程可行性、初步设计文件、施工图设计文件等审批过程，还是对设计图纸会审等阶段，应对该楼盘永久用电工程予以充分研究考虑，并应在不可抗力等原因，房屋需要延期交付使用的，甲方应及时书面告知乙方。因此供电线路调整不影响永久用电工程完成，上诉人应承担逾期交房的违约责任。二、楼盘地上及地下消防工程同属一个分部工程，分部工程必须经公安机关消防机构验收合格后才投入使用。宏诚公司在消防工程未完全验收合格的情况下，2015年7月通知业主收楼，擅自交付使用，已经违反了《消防法》规定。宏诚公司在未符合交付条件的情况下分别两次虚构事实，发出《房屋交付使用通知书》和《关于宏诚海峰花园再次催收楼通知书》、一审答辩状以及2017年4月20日的《民事上诉状》的内容，宏诚公司多次违反合约和国家强制性规定，导致延期交房，严重损害我方利益。三、宏诚公司至今尚未向业主提供涉案楼盘的环保质量合格证明文件，未能提供符合合同约定的有效环保认可文件或者准许使用文件。因此宏诚公司违约延期交楼事实清楚，正确确凿，请求二审法院驳回宏诚公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。上诉人宏诚公司答辩称：1、我方认为一审法院认定的事实错误，延迟是因为政府原因导致，是属于不可抗力。2、分期消防验收不影响涉案楼盘的交楼。邓昭扬、李银开于2017年1月16日共同向原审法院起诉请求：1.宏诚公司从2015年7月31日（根据双方签订认购书约定的交房日期）起，每日按总房价款745134元的0.05%的标准向邓昭扬、李银开支付延期交房违约金至宏诚公司将涉诉房屋实际交付邓昭扬、李银开使用之日止（暂计至2016年4月5日，共249天，违约金为92769.18元），若日后取得新证据，保留向法院另行主张的权利；2.宏诚公司立即按合同约定提供房屋交付使用时的有关资料（有关资料需真实，并需符合相关强制性标准、法规、规章规定及条例要求）；3.本案诉讼费用全部由宏诚公司承担。原审庭审中，邓昭扬、李银开变更诉讼请求为：1.宏诚公司从2015年8月1日起，每日按总房价款745134元的0.05%的标准向邓昭扬、李银开支付延期交房违约金，至宏诚公司将涉案房屋实际交付邓昭扬、李银开使用之日止；2.本案诉讼费用全部由宏诚公司承担。原审法院经审理查明：2014年3月27日，邓昭扬、李银开与宏诚公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定邓昭扬、李银开购买宏诚公司开发的位于广州市从化区江埔街凤院村太平寺地段“宏诚海峰花园”第5#幢xx房；建筑面积86.26平方米；总金额为745134元；邓昭扬、李银开以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的39.61%，金额295134元，除首期款外，剩余房款金额450000元须于2014年4月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定：宏诚公司应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付邓昭扬、李银开使用。宏诚公司向邓昭扬、李银开交付房屋时，应当向邓昭扬、李银开发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，宏诚公司应当及时书面告知邓昭扬、李银开。第十四条约定：宏诚公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，宏诚公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓昭扬、李银开支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，邓昭扬、李银开有权单方面解除合同的。邓昭扬、李银开要求解除合同的，应书面通知宏诚公司，宏诚公司应在收到邓昭扬、李银开解除合同通知之日起30日内无息退还邓昭扬、李银开已支付房价款。若邓昭扬、李银开要求继续履行的，合同继续履行，宏诚公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓昭扬、李银开支付违约金。第十五条约定：邓昭扬、李银开与宏诚公司双方进行房屋验收交接时，宏诚公司应当向邓昭扬、李银开提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向邓昭扬、李银开提供加盖宏诚公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，宏诚公司应提供已加盖公章的原件给邓昭扬、李银开；（八）项应交由邓昭扬、李银开填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，邓昭扬、李银开有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由宏诚公司承担。附件七补充协议第三条第3点约定：《商品房买卖合同》中交房期限除“不可抗力”外，还包括不可避免或者异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因在内。上述合同签订后，邓昭扬、李银开已支付了全部购房款745134元，宏诚公司分别于2014年4月10日开具首期款295134元的发票，2014年6月20日开具尾期款450000元的发票给邓昭扬、李银开。邓昭扬、李银开收到宏诚公司发出的收楼通知后，于2015年7月29日向宏诚公司发出《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，于2016年4月8日向宏诚公司发出《房屋拒收函二》，认为涉案房产不符合交楼条件拒绝收楼。原审另查明：涉案“宏诚海峰花园”项目，分别取得以下相关资料：1.2015年4月16日取得从化市规划局出具的从规验证[2015]26号《建设工程规划验收合格证》，验收合格。2.2015年4月28日从化市自来水公司出具《关于广州市宏诚企业有限公司宏诚海峰花园住宅小区供水工程验收意见》，符合供水规范，验收合格，同意投入使用。3.2015年4月28日广州从化中燃城市燃气发展有限公司出具《工程联合验收单》，认为所有安装的燃气管道吹扫、严密性、强度试验均符合《城镇燃气设计规范》要求，验收合格。4.2015年5月29日取得建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，评定为合格，同意验收。5.2015年6月23日从化市环境保护局出具的从环函[2015]122号《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》，认为项目在建设期间按环评和批复要求落实雨污分流措施，未违反环保方面的法律法规，未造成环境污染和生态破坏。项目目前未有入户入住，不具备竣工环保验收条件，建设单位先行到相关单位办理项目建设工程竣工验收备案手续。6.2015年8月6日从化市民防办公室出具从民防验[2015]4号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意竣工验收备案。7.2015年10月16日中国邮政集团公司广州市从化邮政局出具通邮批复意见。8.2015年10月20日取得广州市公安消防局出具的穗公消验字[2015]第1699号《建设工程消防验收意见书》，关于自编4#、5#、9#、10#楼的消防验收评定为合格（地下室另行申报验收）。9.2016年3月11日取得广州市公安消防局出具的穗公消验字[2016]第0327号《建设工程消防验收意见书》，关于自编4#、5#、9#、10#楼的地下室消防验收评定为合格。10.2016年4月5日“宏诚海峰花园”自编4#、5#、9#、10#楼取得竣工验收备案表。11.2016年4月8日，广州供电局有限公司从化供电局出具《关于宏诚海峰花园永久用电工程情况说明》，说明工程永久用电工程设计在2013年7月15日提交给该局审核，通过设计审核，转入施工阶段，并于2015年1月部分工程完成施工，进入验收阶段。2015年5月15日，宏诚公司到该局办理分期报竣工，涉及住宅用电420户。因政府保障地铁14号线用电需要，该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电。2015年6月10日，因电房配置原因需要调整，宏诚公司到该局申请修改供电方案，2015年7月6日双方签订分期报竣工的修改方案，于2015年11月12日通过竣工检验，于2015年11月19日双方签订《供电用合同》，于2015年12月30日开装表传票，在一周内陆续完成本期的420块住宅电表安装。宏诚海峰花园永久用电涉及住宅用户1050户，已装表送电420户。2016年6月15日，原审法院向中国邮政集团公司广州市从化邮政局发出调查函，调查了解涉案项目取得永久通邮文件的时间及文件内容，该局于2016年6月16日复函原审法院，根据“宏诚海峰花园”实际情况，建议“宏诚海峰花园”采用定位妥投协议方式通邮，并于2015年10月16日批复“宏诚海峰花园”通邮申请。并提供了2015年10月16日通邮申请表、定位妥投协议书。2016年6月15日，原审法院向广州供电局有限公司从化供电局发出调查函，调查了解：1.2015年6月10日因电房配置原因需要调整，宏诚公司修改供电方案是否因地铁14号线用电需要而进行；2.已装表送电的420户包括“宏诚海峰花园”的哪些用户；3.涉案“宏诚海峰花园”项目的永久供电使用证明材料及具备永久用电条件的具体时间。该局于2016年6月16日复函原审法院：1.该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，调整供电线路在前（5月份），宏诚公司申请电房配置调整在后（6月份），属于两件事项；2.已装表送电的420户清单见附件1：《FB13：用电设备容量清单》；3.宏诚海峰花园项目在2015年12月30日开装表传票，在一周时间内陆续安装了本期报装的420块住宅电表，完成永久用电工程。并向原审法院提供了4#、5#、9#、10#楼的一户一表报装清单，包括了涉案房产。2016年6月30日，原审法院又向广州供电局有限公司从化供电局发出调查函，调查了解：2015年6月10日，宏诚公司调整电房配置以及修改供电方案的原因？该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电，是否需要宏诚公司修改供电方案重新签订《供用电方案协议》，重新设计永久用电工程、施工及进行竣工检验？该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为由街口站F17供电，是否会造成宏诚公司永久用电工程推迟完成？2016年7月12日，该局复函（二）：二、关于2015年6月10日，宏诚公司调整电房配置以及修改供电方案的原因：1.2012年9月，该局与宏诚公司签订《供电方案协议书》中约定新建“专用综合房1间”；2.由于该小区花园的420户急于竣工送电，在2015年5月15日来该局办理分期报竣工业务，按照业务流程，该局按最新的电房配置要求制定相应的供电方案，新建“专用综合房1间”变成新建“高压室1间、专变房1间、低压配电房”，双方在2015年6月9日签订了《供电方案协议书》；3.2015年6月10日宏诚公司向该局报送申请函，原因是该电房的部分土建及电气已完成施工，而且无位置增设新配电房；4.该局到现场勘查后，再经联合审批会审核，同意宏诚公司的申请，修改供电方案，将电房配置恢复为新建“专用综合房1间”，在2015年7月6日重新签订《供电方案协议书》。三、2015年5月15日来该局办理分期报竣工业务，该局结合地铁14号线施工用电供电方案，调整该小区花园的420户的供电方案，按照用电报装流程的设置，该项目分期报竣工的业务需要修改供电方案、需要重新签订《供电方案协议书》、需要重新设计永久用电工程，但不需要重新施工和不需要重新竣工检验。四、该局结合地铁14号线临时用电的供电方案，将供电线路调整为街口站F17供电，不会造成永久用电工程推迟完成。2016年8月11日，广州供电局有限公司从化供电局又向原审法院出具《关于宏诚海峰花园永久用电的情况说明》：2015年5月15日宏诚公司到该局办理分期报竣工申请，该局结合十四号线地铁施工用电，宏诚海峰花园永久用电由灌村站F13线路变更为街口站F17线路供电，根据《广州供电局业扩管理细则》用电报装业务流程，需要重新审批、重新设计、重新图纸审核。2016年8月26日及2016年11月8日，从化输变电工程有限公司出具《情况说明》，主要说明以下情况：该公司于2014年4月3日与宏诚公司签订《宏诚海峰小区永久用电工程电力安装工程承包合同》后，于2014年11月29日全面完成施工进入验收阶段，2015年5月办理分期报竣工验收。由于政府要求配合地铁14号线施工，将宏诚海峰小区永久用电由灌村站F13线路变更为街口站F17线路供电，该公司根据从化供电局重新审批设计的新图纸，进行了对已施工好的电缆予以拆除施工，并重新按新审批设计的图纸进行电缆预埋铺设施工，该重新铺设预埋电缆工程于2015年11月11日施工完毕等。2016年6月15日，原审法院向广州市公安消防局发出调查函，调查宏诚公司取得涉案楼盘的《建设工程消防验收意见书》的前提是否必须提供2015年7月6日宏诚公司与广州供电局有限公司签订的《供用电方案协议》。该局于2016年7月8日函复原审法院，来函所述《建设工程消防验收意见书》取得的前提并未有《供用电方案协议》这一项。原审另查：业主曾毅华与宏诚公司商品房预售合同纠纷一案中，广州市中级人民法院二审作出(2016)粤01民终13944号民事判决书，为进一步查明案件事实，广州市中级人民法院分别发函向广州市公安消防局、广州市从化区环境保护局、中国邮政集团公司广州市从化区邮政局、广州供电局有限公司从化供电局了解本案相关情况，具体复函情况如下：一、广州市公安消防局于2016年12月19日出具穗公消函〔2016〕138号复函，主要内容为：1、《广东省公消防监督执法实务指南》及《建设工程消防验收评定规则》关于建设工程消防验收资料审查的相关规定，均未要求必须提供供电协议；2、建设单位可以申请局部建设工程消防验收，但应符合申请局部建设工程消防验收的相关规定；等。二、广州市从化区环境保护局于2016年12月2日出具从环函〔2016〕247号复函，主要内容为：宏诚公司于2015年6月向我局申请办理宏诚海峰花园一期4幢住宅楼建设工程竣工验收备案的环保意见，当时该住宅楼尚未交付使用不产生排污，建议其先通过其他单位验收，交付使用产生排污后再申请环保验收，目前该项目还没有办理环保验收手续等。三、中国邮政集团公司广州市从化区邮政局于2016年11月30日复函，主要内容：1、通邮申请正常批复是一周内完成，宏诚公司申请通邮的时间是2015年7月15日，我局接申请后实地考察发现该小区自建的信报箱不符合标准要求，导致报刊无法投递进箱，故建议其重建标准信报箱后通邮，或以签订“定位妥投协议”方式进行通邮。宏诚公司初步决定重建信报箱，后经其内部商定决定采用“定位妥投方式”通邮，导致本次通邮申请批复过长。2、目前涉案楼盘已经以定位妥投协议的方式永久通邮，如住户无法收到邮件可到邮局核查；《定位妥投协议书》和《通邮申请表》属永久通邮文件；等。四、广州供电局有限公司从化供电局于2016年12月2日出具复函，主要内容如下：1、涉案永电工程通过竣工验收的时间是2015年11月11日，不是11月9日；2、根据统计数据，2012年1月1日至2015年1月1日在从化地区报装统建小区已竣工的项目共59宗，从报装到送电全过程平均耗时448天，其中耗时排第一的1192天，本案小区永电工程耗时1184天排第二；3、我局于2015年2月制定地铁14号临时用电方案，宏诚公司于2015年5月15日来我局办理分期报竣工业务，我局结合十四号线地铁施工用电方案，变更宏诚海峰花园永久用电供电线路，并以《供电方案协议书》形式将此事书面告知宏诚公司；如果宏诚公司在确定需要调整供电线路前提出竣工验收申请，若工程验收合格，在签定《供用电合同》后将在约一周时间内完成装表送电；4、涉案项目第一次报中间检查时间是2015年8月13日，并非2015年5月中旬。宏诚公司2015年5月中旬是来我局申请分期报竣工而并非申请“报竣工”。5、办理永电竣工验收的主动权在业主和施工单位，广州供电局的供电服务承诺是：供电方案答复15个工作日，工程设计图纸审核10个工作日，中间检查3个工作日，竣工检验3个工作日，《供用电合同》制定和审批4个工作日，装表接电7个工作日；6、施工过程不属我局管理范围，属于施工单位职责，是否需要重新施工，请咨询。修改供电方案需要重新签订《供电方案协议书》、重新设计永久用电工程；7、宏诚公司于2015年5月15日来我局办理分期报竣工申请，我局结合十四号线地铁施工用电，变更宏诚海峰花园永久用电供电线路，根据用电报装业务流程，需要重新审批、重新设计、重新图纸审核；等。原审又查：邓昭扬、李银开曾于2016年3月21日起诉宏诚公司，因未在法定期限内补交案件受理费，原审法院于2016年12月19日作出（2016）粤0184民初1237号民事裁定书，裁定按撤诉处理。原审另查：涉案楼盘业主曾向广州市从化区环境保护局报送《关于对宏诚海峰一期的环保意见函的定性申请》的材料，询问涉案房产的环保情况。该局于2017年3月6日函复业主，出具《广州市从化区环境保护局关于的意见》，函复意见如下：根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》等有关规定，环保部门对建设项目的行政许可事项只有环评审批和竣工环保验收两项。该房地产项目暂未有住户入住，不符合建设项目竣工环保验收方面的法律法规要求。该局出具的《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》（从环函[2015]122号），仅作为该项目建设工程在建期间环境监管的意见，不作为项目竣工环境保护验收的依据。项目在交付使用后，必须立即委托有资质的环境监测机构对所排放污染物进行验收监测和编制《建设项目竣工环境保护验收监测报告表》，并按规定向该局申请项目竣工环境保护验收。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、涉案房产何时符合交付条件？邓昭扬、李银开与宏诚公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人均具有法律约束力。双方在涉案合同中约定宏诚公司应在2015年7月31日前交房，还约定宏诚公司应当向邓昭扬、李银开提供合同第十五条中约定的相关资料，但从宏诚公司提交的证据来看，涉案楼盘至合同约定的交楼日尚未满足双方约定交楼条件，且宏诚公司直至2016年4月5日才取得涉案房屋所在楼宇的竣工验收备案表。因此，从现有证据来看，涉案房产于2016年4月5日才符合合同约定和法定的交房条件。邓昭扬、李银开认为宏诚公司环保方面的证明文件至今不符合合同约定，2015年6月23日从化市环境保护局出具的从环函[2015]122号《从化市环境保护局关于宏诚海峰花园一期住宅楼工程4幢建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函》已经表明该函不是竣工环保验收的意见，由于项目当时未有住户入住，不具备竣工环保验收条件，因此出具该函由宏诚公司办理竣工验收备案手续。广州市从化区环境保护局向广州市中级人民法院出具的[2016]247号复函也表明，其于2015年6月23日出具的环保意见是因住宅楼尚未交付使用不产生排污，建议先通过其他单位验收，交付使用产生排污后再申请项目竣工环保验收。从化区环境保护局向业主欧阳丹出具的《关于对宏诚海峰一期的环保意见函的定性申请的意见》，也表明了涉案楼盘需要交付使用后再进行竣工环境保护验收。宏诚公司亦以从环函[2015]122号函取得了竣工验收备案表，竣工验收备案表中记载宏诚公司提交备案的资料第6项即为环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，可见从环函[2015]122号函即为环保部门出具的认可文件，符合双方合同第十五条第（五）项的约定。涉案房产交付邓昭扬、李银开使用后，宏诚公司仍应按照相关法律法规和行政机关的要求办理项目竣工环保验收。宏诚公司认为2015年11月11日永电工程申请验收之日即已符合交房条件，不符合双方合同的约定；宏诚公司认为消防合格时间为2015年10月20日（取得自编4#、5#、9#、10#楼的《建设工程消防验收意见书》的时间），自编4#、5#、9#、10#楼地下室部分的消防验收不影响邓昭扬、李银开居住使用，但地下室是楼房主体结构的一部分，其消防是否合格直接影响业主的居住安全，应当全部验收合格方能交付使用，故对宏诚公司该抗辩理由原审法院不予采纳。二、关于逾期交房违约责任的承担问题宏诚公司抗辩认为永电工程未能按期完成的原因是地铁十四号线施工，由灌村站F13供电线路调整为街口站F17线路供电，其与广州供电局有限公司从化供电局于2015年6月8日签订第一次修改线路供电的《供用电协议》，2015年7月6日签订第二次修改线路供电的《供用电协议》，并需要重新施工导致延误；消防验收未能如约取得许可文件的原因是其前提条件需向消防部门提供《供电方案协议书》才能进入消防验收阶段，因此逾期交房是不可抗力和政府行为所致，宏诚公司应当免责。对此，原审法院认为，首先，宏诚公司作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时具备永久用电等交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间，此亦属于宏诚公司应承担的相关开发建设风险。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使宏诚公司主张导致永电延迟的原因系施工单位工作安排的抗辩理由成立，宏诚公司亦不能因此而免除其应向业主方承担的迟延交楼违约责任。最后，虽然宏诚公司办理永电手续过程中确实遇到了供电部门为配合地铁施工临时用电需要而变更涉案楼盘项目供电线路的情况，但一方面，从供电部门的复函内容来看，供电部门认为该供电线路的调整不会造成宏诚公司永久用电工程推迟完成，而宏诚公司提供的证据亦不足以证明宏诚公司在不存在该供电线路调整的情况下就必然可以在合同约定的交楼日前完成永电手续；另一方面，涉案合同第十三条明确约定如房屋需延期交付使用的，宏诚公司应当及时书面告知邓昭扬、李银开，而宏诚公司并未就此书面告知邓昭扬、李银开，故宏诚公司以永电迟延系施工方及供电部门原因为由要求免除其迟交楼违约责任的抗辩理由缺乏充分理据，亦不符合合同约定，原审法院均不予采纳。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题合同第十四条约定，宏诚公司如未能按合同规定的期限交房，逾期超过180日的，邓昭扬、李银开要求继续履行的，合同继续履行，宏诚公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向邓昭扬、李银开支付违约金。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。宏诚公司认为违约过高，未提供相应证据，缺乏事实依据，原审法院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，邓昭扬、李银开已付清房价款，宏诚公司应按照约定在2015年7月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付邓昭扬、李银开使用，但涉案房产至2016年4月5日取得竣工验收备案表后才符合合同约定和法定的交楼条件，故宏诚公司应以总房价为基数，按照每日0.05%的标准，支付从2015年8月1日起至2016年4月5日止的逾期交房违约金给邓昭扬、李银开。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年4月10日作出如下判决：一、被告广州市宏诚企业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓昭扬、李银开支付逾期交房违约金（以购房款745134元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年8月1日起计至2016年4月5日止)；二、驳回原告邓昭扬、李银开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1060元，由被告广州市宏诚企业有限公司负担。二审审理期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人广州市宏诚企业有限公司坚持认为，供电延迟是由政府行为所致，分项消防验收不影响涉案楼盘交楼。该上诉理由以及陈述的内容均涉及本案标的所在的整体楼盘，该事实认定原审论述清晰，并无不当，且涉案楼盘相类问题已有生效判决予以认定，该上诉理由本院不予采纳。另一方面，上诉人邓昭扬、李银开上诉认为，涉案楼盘并未经竣工环保验收，至今不符合交楼条件，要求上诉人广州市宏诚企业有限公司承担相应的违约责任。对此，经审核，双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条房屋交付时的有关资料第五项对此明确约定为“人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件”，该约定表述清晰，并未限定为竣工文件，且该环保相关文件约定与上诉人广州市宏诚企业有限公司提供的2016年4月5日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中关于工程竣工验收备案文件目录第6项“规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件“相符，故此，原审认定涉案房屋交付时间并无不当。上诉人邓昭扬、李银开该部分上诉理由并无充分的合同及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5258元，由上诉人邓昭扬、李银开负担3139元，广州市宏诚企业有限公司负担2119元。本判决为终审判决。审判长 郭东升审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年八月一日书记员 冯冠豪 来自：