（2017）青01民终854号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-11
案件名称
陈生虎与中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈生虎,中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青01民终854号上诉人（原审被告）：陈生虎，男，1973年11月22日出生,汉族，个体，住湟源县。被上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司。住所地：湟源县城关镇南大街*号。统一社会信用代码：×××（1-1）。负责人：申海宏，分公司经理。委托代理人：施月海，青海西海律师事务所律师。上诉人陈生虎因与被上诉人中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湟源县人民法院（2017）青0123民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈生虎与被上诉人中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司委托代理人施月海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈生虎上诉请求：1、撤销原判，查清事实后依法改判；2、驳回被上诉人的诉讼请求，判令继续履行合同；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人交付2016年租金18900元后，双方履行租赁合同。2017年元月，被上诉人向上诉人发出通知，要交2017年房屋租赁费，租金上调为19950元，通知载明交租赁费的账号、开户行交款时间开具收据等注意事项等。上诉人于2017年2月6日将19950元租赁费打到被上诉人账户后，因正至春节，被上诉人单位员工不在岗等原因，未及时换取收据，但这并不影响双方之间已形成租赁合同这一事实，上诉人已按惯例正常进货，后被上诉人突然通知解除合同，收回房屋，不仅违背了诚信原则，还将给上诉人造成很大的经济损失。被上诉人中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司则以一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人陈生虎的上诉理由不能成立，应予驳回等为由进行答辩。中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司原审诉讼请求：1、判令被告返还位于青海省湟源县南大街商铺一间；2、判令被告赔偿原告经济损失10000元，承担违约金5000元，共计15000元；3、诉讼费由被告负担。原判认定：2016年2月1日，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司与陈生虎签订房屋租赁合同。合同约定，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司将位于青海省湟源县城关镇南大街步行街市场铺面一间出租给陈生虎，面积约为35平方米。陈生虎租赁的铺面无门牌号，主营服饰生意，店名为”新标榜服饰”。同时，合同约定，陈生虎租赁铺面的期限自2016年2月1日至2017年2月1日。合同签订后，陈生虎支付了租金，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司向陈生虎出具了租金收据。合同约定的租赁期限届满后，陈生虎未按合同约定腾退铺面，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司遂向陈生虎下发了收回租赁房屋通知书，要求陈生虎在2017年3月20日前腾退铺面，但陈生虎至今未腾退。另查明，一、陈生虎辩称，房屋租赁合同中的陈生虎姓名非本人所签。经询问，合同签订当天陈生虎不在店内，合同中的签名系陈生虎店内职员所签。陈生虎委托店员签订合同，其对店员签订合同的行为认可。此外，陈生虎在店员签订合同后，按照合同约定履行了支付租金等义务。故而，合同虽不是陈生虎本人签订，但其对店员签订合同的行为认可，又按合同约定履行义务，应认定该合同对陈生虎具有约束力；二、陈生虎辩称，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司向其下发了交纳2017年铺面租金的通知书，陈生虎据此交纳了2017年的租金，现陈生虎要求继续承租铺面。陈生虎在庭审中仅提供了交纳租金的银行交款单，未提供通知书，故无法认定陈生虎是依据中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司通知交纳的租金，陈生虎交纳租金的行为属单方行为。中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司出租铺面、陈生虎承租铺面需双方意思表示，现中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司不愿继续向陈生虎续租铺面，则陈生虎单方交纳租金的行为无法形成完整的房屋租赁合同关系，陈生虎要求继续承租铺面的主张不予支持。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，且依法成立的合同自成立时生效。中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司、陈生虎签订的租赁合同已成立、生效。一、合同签订后，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司向陈生虎提供了铺面，陈生虎也交纳了租金。租期届满后，陈生虎却未按约定向中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司腾退铺面。既然合同约定的租期已到，而双方又未达成续租铺面的合意，则陈生虎应腾退铺面给中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司；二、中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司主张由陈生虎赔偿经济损失，即要求陈生虎承担在合同期限届满后占用铺面期间的费用。铺面租期于2017年2月1日届满，自租期届满至2017年5月2日的法庭辩论终结，陈生虎一直在占用铺面，占用期限为三个月。双方约定的铺面年租金为18900元，经核算，月租金为1575元，则陈生虎应赔偿中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司占用铺面期间的经济损失共计4725元；三、中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司主张由陈生虎承担违约金5000元。合同第十一条第三款第一项虽对违约金进行了约定，但中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司主张的违约金过高，明显超过了中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司的实际经济损失，结合合同履行情况、违约方过错程度等因素，应将违约金确定为3000元较为合适。本案中，违约金和实际损失是并行的责任关系，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司同时要求赔偿实际损失和违约金，既能遏制恶意违约，亦能鼓励合同履约，故中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司要求陈生虎赔偿经济损失和违约金的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决：（一）陈生虎应于本判决生效后十日内将位于青海省湟源县城关镇南大街步行街市场铺面一间（”新标榜服饰”）腾退给中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司；（二）陈生虎应于本判决生效后十日内一次性向中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司支付经济损失4725元，违约金3000元，共计7725元。案件受理费88元，由中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司负担43元，由陈生虎负担45元。本案在二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人陈生虎提交了中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司发出的交纳租金的通知，载明：2017年租金上调为19950元，注明交租赁费的账号、户名、开户行交款时间等，并要求陈生虎交款后到四楼开具收据等注意事项。庭审时，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司员工鄂某某出庭，证实该通知确实是其2017年1月所发。本院查明：对履行2016年《房屋租赁合同》双方当事人均无异议，原审此节查明的事实本院予以确认。另查，2017年1月，中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司派员向陈生虎发出交纳租金的通知，载明了2017年租金将上调为19950元，并注明交租赁费的账号、户名、开户行交款时间以及开具收据注意事项等。后陈生虎于2017年2月6日将19950元租赁费通过建行现金交款方式付至被上诉人账户。3月9日，被上诉人向陈生虎下发了收回租赁房屋的书面通知书，要求陈生虎在2017年3月20日前腾退铺面，至双方纠纷产生。另查明，上诉人陈生虎实际已租赁该房屋多年，之前房屋租赁合同系一年一签，房租亦一年一交。本院认为，民事活动应遵循平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，双方对2016年房屋租赁合同的履行不存争议。所争议的是双方是否应继续履行2017年的合同的问题。从本院查证的事实来看，双方虽未订立2017年的租赁合同，但陈生虎已租赁该房多年，租赁合同一年一订，租金也一年一交。按照被上诉人提交的2016年《房屋租赁合同》约定，乙方（承租人）应在2016年2月20日前交纳房租...。根据庭审中被上诉人员工鄂某某出庭作证，被上诉人确于2017年元月给上诉人发放了交纳房租的通知，此行为与陈生虎在原审提交的交纳2017年租金交款凭单以及2月20日前交纳房租的约定相互印证，足以证明双方事实上已达成了继续租赁该房屋的合意。被上诉人此后以未签订2017年房屋租赁合同为由，要求解除与陈生虎的租赁合同，违背了诚实信用原则，加之被上诉人在收到陈生虎交纳的已上涨的年租金19950元后，未提出任何不同意见或有退还租金的意思表示，应视为其对继续履行一年租期的认同，故其主张随时解除合同理由不应支持。此节原审认定事实有误，应予纠正。陈生虎上诉符合本案事实，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湟源县人民法院（2017）青0123民初417号民事判决；二、双方继续履行《房屋租赁合同》至2018年2月1日，届满后陈生虎将位于青海省湟源县城关镇南大街步行街市场铺面一间（”新标榜服饰”）腾退给中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司。一、二审案件受理费合计176元由被上诉人中国石油天然气股份有限公司青海湟源销售分公司承担。本判决为终审判决。审判长 李忠炜审判员 付元泰审判员 柳香芳二〇一七年八月一日书记员 祁 雪 更多数据：搜索“”来源：